相続した不動産の売却タイミングはいつ？実家を売るときの期限と目安

相続した不動産の売却タイミングとは

相続した不動産の売却タイミングは、税金の特例で見ると「相続税の申告期限後、3年以内」が目安です。

亡くなった日から数えると、およそ10か月から3年10か月ほどの間です。
この間に売却すれば、相続した実家で使える特例の多くに間に合います。

ただし、早く売却すればよいとは限りません。
相続から10か月ほどは、売り急がないほうがよい場面もあります。

相続から売却までの主な期限を、時期の順に並べます。

相続からの時期	何の期限か	売却との関係
3か月	相続放棄をするかどうか	決める前に売却すると、放棄できなくなることがある
10か月	相続税の申告と納付	特例によっては、この日まで持つことが条件
3年	相続登記の申請	売る前に、名義を相続人に移しておく
3年目の年末	空き家の3,000万円特別控除	この日までに売却する
3年10か月	取得費加算の特例	この日までに売却する

それぞれの期限と、売却との関係を順に説明します。
実家を仲介で売却する方法の全体は、こちらの記事にまとめています。

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相続から10か月までは、売り急がない

相続放棄を決める前に売らない

親に借金があるかもしれないなら、売却の前に、相続放棄をするかどうかを決めます。

相続放棄の手続きは、相続を知ったときから3か月以内に家庭裁判所へ申し立てます。
その前に不動産を売却すると、相続を受け入れた（単純承認）とみなされることがあります（民法921条）。

3か月で決めきれないときは、期間を延ばす申し立てもできます。
期限と延長のしかたは、こちらの記事で説明しています。

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相続税がかかるなら、申告期限まで持つかを確かめる

相続税の申告と納付は、亡くなった日の翌日から10か月以内です（国税庁 No.4205）。
遺産が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）以下なら、相続税はかかりません。

相続税がかかるなら、小規模宅地等の特例が使えることがあります。
親が住んでいた土地の評価を、330㎡まで80％減らせる特例です。

同居していた子などが使うなら、相続税の申告期限まで土地を持ち続けることが条件です。
申告期限の前に売却すると、この特例が使えなくなります。
配偶者が相続するなら、この条件はありません。

相続から3年前後に来る、売却の期限

相続登記は3年以内

売却するには、まず親の名義を相続人に移す手続きが要ります。

2024年4月1日から、この相続登記は義務になりました（法務省）。
相続で取得したと知った日から3年以内に申請します。
それより前の相続なら、2027年3月31日までです。

正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。
売却の前に済ませる登記の手続きは、こちらの記事にまとめています。

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空き家の3,000万円特別控除は「3年目の年末」まで

親が一人で住んでいた家なら、利益から最高3,000万円を引ける特例があります。
耐震リフォームか取り壊しなど、いくつかの条件があります（国税庁 No.3306）。

売却の期限は、相続から3年たつ日を含む年の12月31日までです。
たとえば2023年5月に亡くなったなら、2026年12月31日が期限です。

ただし、この特例は今のところ2027年12月31日までの売却が対象です。
2024年以降に相続した人は、延長されない限りこの日が先に来ます。
家と土地を相続した人が3人以上なら、1人2,000万円までになります。

条件と必要な書類は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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取得費加算の特例は「3年10か月」まで

相続税を払った人は、払った相続税の一部を、売却の利益の計算で経費に足せます（国税庁 No.3267）。

期限は、相続税の申告期限の翌日から3年たつ日までです。
亡くなった日から数えると、およそ3年10か月です。

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税金以外で考える売却のタイミング

所有期間の「5年」は気にしなくてよいことが多い

不動産を売却した利益の税率は、持っていた期間が5年を超えるかどうかで変わります。
5年かどうかは、売却した年の1月1日の時点で数えます（国税庁 No.3202）。

相続した不動産は、親が買った時期を引き継ぎます（国税庁 No.3270）。
親が5年より長く持っていた実家なら、相続してすぐ売却しても5年超になります。

税金の計算のしかたは、こちらの記事にまとめています。

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固定資産税は、1月1日の持ち主にかかる

不動産の固定資産税は、毎年1月1日の時点の持ち主に1年分がかかります（総務省）。
年の途中で売却したときは、売買の契約で日割りにして買主と分けるのが一般的です。

12月中に引き渡しと名義の変更まで終えると、翌年度の固定資産税は買主にかかります。
年末に近い時期なら、引き渡しの日を不動産会社と相談してみましょう。

空き家の期間が長いほど、手間と費用が重なる

空き家のままでも、固定資産税や火災保険、草刈りなどの費用はかかり続けます。
遠方に住んでいると、見回りに通う交通費も重なります。

家は人が住まないと傷みやすく、古い家ほど買主が見つかりにくくなることがあります。
持ち続けた場合の費用は、放置コスト計算機でおおよその額を出せます。

すぐに売らず、しばらく持ち続ける選択もあります。
持ち続ける場合の考え方は、こちらの記事にまとめています。

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売ると決めたら、期限から逆算する

売却の手続きを始めてから引き渡しまで、半年から1年ほどかかることがあります。
地方の古い家や、境界がはっきりしない土地は、もっと延びることもあります。

使いたい特例の期限があるなら、次の順で逆算して売却を進めます。

特例の期限に間に合うかは、引き渡しの日で考えておくと安心です。
売却した日の決め方で迷ったら、税務署に確かめましょう。

登記から引き渡しまでの各段階は、こちらの記事で説明しています。

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親が元気なうちに売るという選択

まだ相続が起きていないなら、親が自分で不動産を売却する方法もあります。
親が住んでいる家なら、マイホームを売ったときの特例で最高3,000万円を引けることがあります。

親が認知症になると、本人の意思が確かめられず、売却できなくなることがあります。
親の判断力が心配なら、早めに家族で話し合っておきましょう。

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売却のタイミングに迷ったら、まず期限の一覧で、いつまでに何を決めるかを確かめましょう。
決める日を先に置いておくと、兄弟との話し合いも進めやすくなります。