リースバックとは？親が実家に住み続けながら家を売る仕組みと注意点

リースバックとは

リースバックとは、自宅を不動産会社に売却し、その家を借りて住み続ける方法です。

売却代金をまとめて受け取り、そのあとは賃貸として毎月の家賃を支払って暮らします。
引っ越しをせずに、家を現金に変えられるのが特徴です。

国土交通省のガイドブックも、同じように説明しています。
住宅を売って現金を得て、賃料を払いながら住み続けるサービス、という整理です。

実家でリースバックを使うなら、親が元気なうちに、親が住み続けるために使う場面が中心です。
相続した後の空き家では、住み続ける人がいないため、使える場面は限られます。

リースバックの仕組み

順番	すること	お金の流れ
1	自宅を会社に売る	売却代金を受け取る
2	同じ家の賃貸借契約を結ぶ	敷金などを払うことがある
3	そのまま住み続ける	毎月の家賃を支払う

家の持ち主はリースバック会社に変わり、住む人は「借りる人」になります。
所有者でなくなるので、固定資産税はリースバック会社が支払います。

相続した実家の選び方全体は、8つの選択肢を比べたこちらの記事にまとめています。

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リースバックのメリットとデメリット

住み慣れた家で資金を確保できる代わりに、条件は通常の売却より不利になりがちです。

メリット

• 引っ越さずに、老後の資金などをまとめて確保できる
• 通常の売却より、現金化までが早いことが多い
• 固定資産税や、建物の大きな修繕の負担がなくなる
• 年齢の条件を設けない会社もあり、高齢の親でも使いやすい
• 引っ越さないので、周りに売ったことが知られにくい

資金の使い道が決められていないため、生活費や医療・介護の費用にも充てられます。
自宅を担保にお金を借りるリバースモーゲージは、商品によって使い道が限られます。

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デメリット

• 売却価格は、ふつうに売るより低くなることが多い
• 家賃を払い続けるので、長く住むほど支払いの合計がふくらむ
• 賃貸の期間が決まっていると、その期間で住めなくなる
• 買い戻すときの価格は、売った価格より高くなることが多い
• 持ち主が会社になるので、自由にリフォームできない

「何年住むか」で、損得が大きく変わります。
家賃の合計が、10年ほどで売却代金を上回る計算になる例も紹介されています（東京都）。

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売却価格・家賃・住める期間の決まり方

リースバックの条件は、売却価格・家賃・賃貸の種類の3つを組み合わせて見ます。
どれか1つだけ良くても、全体では不利なことがあるからです。

売却価格は相場より低めになりやすい

リースバック会社は、家を買って貸し、いずれ売ることを前提に価格を決めます。
そのため、不動産会社の仲介で売るより、売却価格は低めになりやすいです。

比べるときは、仲介で売るときの査定額も取っておくと、差が分かります。

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家賃は売却価格をもとに決まる

家賃は、周りの賃貸の相場ではなく、売却価格をもとに決まることが多いです。
売却価格を高くすると、毎月の支払いも高くなる関係になりがちです。

契約の更新で家賃が上がることもあります。
約6万円の賃料が、3年後に約11万円になったという相談もありました（国民生活センター）。

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住める期間は契約の種類で変わる

契約の種類	住める期間
普通借家	借りる人が望めば、更新して住み続けやすい
定期借家	期間が来たら終わる（再契約は会社しだい）

定期借家なら、2〜5年ほどで住めなくなる例もあります（東京都）。
リースバックで「ずっと住める」かどうかは、契約の種類と期間で確かめます。

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実家でリースバックを使う場面

実家で考えるなら、「親が生きているうち」と「相続した後」で、使える場面が大きく違います。

親が住み続けながら、老後の資金にする

中心になるのは、親が実家に住んだまま、老後の資金を確保するために使う場面です。
介護の費用や、施設への住み替えの資金に充てる例もあります。

売るのは親なので、売主になるのも、お金を受け取るのも親です。
子は、話し合いに同席して、条件を一緒に確かめる役になります。

親が住んでいる家を売るので、譲渡所得の3,000万円の特別控除の対象になることがあります。
「マイホームを売ったときの特例」が、売った後も借りて住む場合に使えるかは、税務署で確かめましょう。

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リースバック中に親が亡くなったら

家はすでにリースバック会社のものなので、実家は相続する財産に入りません。
残っている売却代金などが、相続の対象になります。

賃貸の契約は相続人に引き継がれます。
住み続ける人がいなければ、解約と退去、荷物の片付けは子が進めます。

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相続した後に使える場面は限られる

相続した後にリースバックが向くのは、子が実家に住んでいて、住み続けたい場合です。
空き家のままなら住む人がいないので、リースバックを使う意味は薄くなります。

誰も住まない実家なら、不動産会社にそのまま買い取ってもらう方法が近い選択肢です。

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契約の前に家族で確かめたいこと

リースバックの相談は、国民生活センターなどに2024年度で200件を超えて寄せられています。
契約した人の約7割は70歳以上です（国民生活センター）。

長時間の勧誘で契約した例や、家賃が上がって払えなくなり、資金に困った例が目立ちます。
親だけで決めず、子や兄弟も一緒に条件を確かめるのが安心です。

契約書で確かめたいこと

親が認知症などで判断が難しいと、本人は契約できないことがあります。
その場合は、成年後見などの手続きが先になります。

ほかの方法と比べる

自宅を担保にお金を借りる「リバースモーゲージ」なら、家は親の名義のまま残ります。
一方で、リバースモーゲージには年齢や地域の条件があります。
亡くなった後に家を売って返すのが一般的です。

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ほかの選択肢と比べたいときは、5つの質問に答える無料診断も試してみてください。

会社は何社かを比べる

リースバックの条件は、会社によって大きく違います。
売却価格・家賃・契約の種類を並べて、2〜3社を比べましょう。

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