リバースモーゲージとは？リースバックとの違いと、実家で使うときの向き不向き

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅を担保にお金を借り、亡くなった後に家を売るなどして返す仕組みです。

リバースモーゲージは、生きている間の毎月の返済が利息だけの商品が多くあります。
元金は、契約した人が亡くなったときに一括で返済します。

ふつうの住宅ローンは、借りた元金を毎月少しずつ返していきます。
リバースモーゲージは最後にまとめて返すので、「逆（リバース）」と呼ばれます。

自宅は親の名義のまま残り、親はその家に住み続けられます。
ここが、家を売ってから借りて住むリースバックとの大きな違いです。

主な3つの種類

リバースモーゲージは、扱うところによって大きく3つに分かれます。

種類	主な使い道	特徴
金融機関独自の商品	生活費などに使える商品もある	地域や家の条件が細かい
住宅金融支援機構と提携した「リ・バース60」	住宅の購入・リフォーム・借換えなど	生活資金には使えない
社会福祉協議会の「不動産担保型生活資金」	生活資金	低所得の65歳以上の世帯が対象

リ・バース60は、原則として満60歳以上の人が使える住宅ローンです。
借りられる上限は、家と土地の担保評価額の50％か60％です（50代は30％、長期優良住宅は別）。

社会福祉協議会の不動産担保型生活資金は、国の生活福祉資金の一つです。
土地の評価額の70％程度まで、月30万円以内で生活資金を借りられます。

金融機関独自のリバースモーゲージは、年齢や金利、使い道が商品ごとに違います。
住宅ローンが残っている親が、借換えに使うこともあります。

リバースモーゲージとリースバックの違い

どちらも親が自宅に住み続けられますが、「借りる」か「売る」かが違います。

リースバックは、自宅を会社に売って、その家を借りて住む方法です。
リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借りる方法です。

比べる点	リバースモーゲージ	リースバック
家の持ち主	親のまま	買った会社に変わる
毎月払うもの	利息（商品による）	家賃
受け取れる額	担保評価額の一部	売った代金
使える家	地域や築年数の条件が多い	条件は比較的少ない
亡くなった後	元金を一括返済するか家を売る	賃貸の契約をどうするか決める

家を家族に残したいなら、リバースモーゲージが候補になります。
固定資産税や修繕の費用は、これまでどおり親が払い続けます。

一方、まとまった額を早く受け取りたいなら、リースバックが合うことがあります。
ただし売る価格は、仲介でふつうに売るより低くなることが多い点には注意しましょう。

リースバックの仕組みやメリットは、こちらの記事にまとめています。

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リバースモーゲージのメリットとデメリット

リースバックと比べたときの、リバースモーゲージのメリットは次のとおりです。

• 自宅の名義を手放さずに、お金を用意できる
• 毎月の支払いが利息だけの商品が多く、年金暮らしでも続けやすい
• 相続のとき、子が返済して実家を引き継ぐ道が残る

デメリットは、使える家や人の条件が多いことです。
借りられる額も、リースバックの代金より小さくなることが多いです。

売却とも並べて比べる

家を使ってお金を用意する方法は、リバースモーゲージとリースバックだけではありません。
住み替えるなら、ふつうに売却するほうが手元に多く残ることもあります。

3つの方法の比べ方は、こちらの記事にまとめています。

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親の実家で使うときの向き不向き

古い実家では、リバースモーゲージをそもそも使えないことがあります。

たとえばリ・バース60は、家が新耐震基準（1981年6月以後の基準）相当であることが条件です。
金融機関独自の商品も、対象の地域や一戸建てかどうかを細かく決めています。

リバースモーゲージが向いている場面

リバースモーゲージが向いていない場面

• 旧耐震の古い家や、担保の評価が低い地方の家
• 毎月の利息の支払いも、年金から続けるのが難しい
• 子がすぐに引き継ぐ予定で、相続のときの返済が負担になる

向いていないときは、リースバックや、住み替えて実家を売る方法も考えます。
「親がどこで、何年暮らしたいか」から逆算すると、選びやすくなります。

相続のとき、リバースモーゲージは子にどう関わるか

リバースモーゲージを使った親が亡くなると、子（相続人）が返し方を選びます。
元金を一括返済するか、担保の家を売って返すかのどちらかです。

リ・バース60の場合、返済が終わるまでの目安は6か月〜1年程度です。
その間の利息や延滞損害金も、残った債務に含まれます。

選び方	実家はどうなる	向く家族
相続人が一括返済する	実家を引き継げる	実家に住む・残したい子がいる
担保の家を売却して返す	実家は残らない	遠方に住み、実家を使う予定がない

売っても足りないときは「リコース型」かどうかで違う

売却代金で返しきれないと、リバースモーゲージの借入れが残ることがあります。
ノンリコース型なら、相続人は残った分を返済しなくてよいとされています。

リコース型なら、相続人が残った分を返済します。
リ・バース60では、申込みの約99％がノンリコース型でした（2025年度）。

ノンリコース型で返済が要らなくなった分は、一時所得として課税されることがあります。
担保の家を売って利益が出たときも、譲渡所得の税金がかかる場合があります。

配偶者が住んでいるとき

親の一方だけが契約して亡くなり、もう一方が住み続けたい場合もあります。
リ・バース60では、配偶者が連帯債務者でなければ、家を売って返すのを最長3年待ってもらえます。

この間にも延滞損害金はかかるので、住み替え先を早めに考えておきます。

借入れが大きいなら相続放棄も選べる

リコース型などで借入れが家の価値を大きく上回るなら、相続放棄も選べます。
期限は、相続を知った日から3か月以内です（裁判所）。

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一括返済して実家を引き継いだら、相続登記も済ませましょう。
相続を知った日から3年以内の申請が義務です（法務省）。

リバースモーゲージの契約前に、親と子で確かめること

リバースモーゲージは親の借入れですが、最後の返済には子が関わります。
契約の前に、家族で次の順に話し合っておきましょう。

比べる前に家全体の選択肢を見渡したいときは、無料診断も試してみてください。

名義を残したまま家を持ち続ける考え方は、こちらの記事にまとめています。

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