実家をアパートにするには？建て直して貸す前に確かめたい、向く条件と進め方

実家をアパートにする（建て直して貸す）とは

実家をアパートにするとは、相続した古い実家を解体し、その土地に賃貸住宅を建てて貸すことです。
土地は手元に残したまま、入居者から家賃を受け取る形に変えます。

今の家をそのまま貸す選択肢とは違い、解体と新築の費用を先に払う、投資を伴う選択肢です。
多くは建築費をローンで借り、家賃収入から長い年月をかけて返していきます。
建てたあとは、アパート経営という事業を何十年も続けることになります。

建て直すのは、アパートに限りません。
戸建ての賃貸住宅や、一部に自分が住む賃貸併用住宅という形もあります。

うまくいけば実家の土地を活かし続けられますが、収入が約束されるわけではありません。
向く条件がそろうかを先に確かめ、何社かの計画を比べてから決めるのが基本です。

8つの選択肢を並べて比べたいときは、こちらの記事にまとめています。

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実家をアパートにするのが向く条件・向かない条件

いちばん大事なのは、その場所に借りたい人がいるか（賃貸需要）です。
建物が新しくても、借り手のいない場所では空室が続きます。

向く条件

向かない条件

次のような実家は、建て直して貸すより、ほかの選択肢が合うことが多いです。
5つの質問に答える無料診断で、向く選択肢の順番を見てみるのも一つの方法です。

• 人口が減っている地域で、周りのアパートに空室が目立つ
• 道路との接し方が足りず、建て直しができない土地（再建築不可）
• 建築費の多くを借り入れに頼り、手元の資金に余裕がない
• 兄弟の共有名義で、意見がまとまらない
• 遠方に住み、実家の様子を見に行く人も、任せる先もない

建物は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接する土地にしか建てられません（建築基準法43条）。
古い実家は、この条件を満たさず建て直せないことがあるので、最初に市区町村で確かめます。
用途地域によって、建てられる建物の大きさも決まっています。

どんな人がアパート経営に向くかは、こちらの記事で詳しく説明しています。

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実家をアパートにする費用と、お金の流れ

費用は、建てる前にかかるお金と、建てたあとに毎年かかるお金に分けて考えます。

時期	主な費用
建てる前	実家の解体費、建築費、設計や登記の費用、ローンの手数料
建てたあと	ローンの返済、管理の委託費、固定資産税、保険料
年数がたつと	外壁や屋根の修繕、設備の交換、入居者が替わるときのリフォーム

建築費は、建物の構造（木造・鉄骨造など）と広さ、地域で大きく変わります。
費用の内訳と目安は、こちらの記事にまとめています。

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家賃がそのまま手元に残るわけではない

家賃から、ローンの返済と毎年の出費を引いた残りが、手元に残るお金です。
空室が出れば収入は減り、建物が古くなれば賃料も下がりやすくなります。
アパート経営の収支は、ローンを返し終えるまでの長い目で見ておきます。

提案書の「満室の家賃」や「利回り」だけで判断しないことが大切です。
空室が出たときや、金利が上がったときの計算も出してもらいましょう。

建てたあとは、賃貸経営が続く

建てて終わりではなく、そこから賃貸経営が始まります。
入居者の募集、退去のあとの手入れ、家賃の入金の確認などが毎月のように続きます。

家賃収入は不動産所得になり、毎年の確定申告も必要です。
賃貸経営に慣れていない相続人なら、手間をどこまで人に任せるかも決めておきます。

相続税と固定資産税との関わり

アパートが建つ土地は「貸家建付地」として、相続税の評価が下がります（国税庁 No.4614）。
自分で使う土地の評価から、借地権割合と借家権割合などを掛けた分を差し引きます。

ただし、効くのは次の相続（あなたから子への相続）での評価です。
借り入れを返せなくなれば、節税の分より損が大きくなることもあります。

何社かの計画を比べて進める

建築会社や不動産会社の計画は、会社によって建物の形も収支の見込みも違います。
1社の提案だけで決めず、少なくとも数社の計画を並べて比べましょう。
賃貸経営の計画は、比較して初めて甘いところが見えてきます。

進め方

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。
名義が親のままでは、ローンや工事の契約が進めにくくなります。

比べるときに見るところ

見るところ	確かめたいこと
家賃の見込み	周りの同じような物件の家賃と比べて高すぎないか
空室の想定	満室だけでなく、空室が出たときの収支があるか
修繕の計画	10年後、20年後の修繕費が入っているか
管理の方法	管理会社に任せる範囲と費用、サブリースかどうか

遠方に住んで実家に通えないなら、入居者の募集や修繕の手配を管理会社に任せるのが現実的です。
その管理費も、収支の計算に入れておきます。

サブリース（一括借り上げ）は、トラブルが起きやすい契約

サブリースは、業者がアパートを一括で借り上げ、入居者に貸す契約です。
空室があっても決まった家賃が入るとされる形ですが、トラブルが起きやすい契約とされています。

サブリースの仕組みと注意点は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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建て直す前に、ほかの形とも比べる

建て直して貸すのは、実家の土地を活かす方法の一つにすぎません。
費用や手間の小さい形とも比べてから決めましょう。

ほかの土地活用と比べる

土地の活かし方には、アパートのほかに駐車場や売却もあります。
初期の出費と手間、土地の広さで向き不向きが分かれます。

借り入れをしたくないなら、実家を売却する道もあります。
兄弟の相続では、現金で分けるほうが話がまとまりやすいこともあります。

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一部に住む「賃貸併用住宅」

建物の一部に自分や家族が住み、残りを貸す形です。
将来、実家に戻って住むつもりがあるなら、比べてみる価値があります。

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自分で住むために建て替える

貸さずに、家族が住むための家に建て替える選択肢もあります。
名義や費用の分け方は、貸す場合と同じように先に決めておきます。

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家がまだ使えるなら、リフォームして今の実家を貸すほうが、出費は小さく済みます。
いったん貸してみて、賃貸経営に向くかを確かめる方法もあります。

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