サブリース（一括借り上げ）とは？家賃保証の仕組みと、契約前に知っておきたい注意点

サブリース（一括借り上げ）とは

サブリースとは、サブリース会社が建物をまるごと借り上げ、入居者に貸す（又貸しする）仕組みです。
オーナーは、入居者ではなくサブリース会社から、毎月決まった賃料を受け取ります。

「一括借り上げ」「家賃保証」とも呼ばれます。
実家を解体してアパートを建てるとき、建築会社から一緒に勧められることがある契約です。

一方で、サブリースはトラブルが起きやすい契約です。
賃料の減額などをめぐるトラブルが起きていて、国土交通省と消費者庁が注意を呼びかけています。

「空室でも家賃が入る」という面だけでなく、減る・やめにくいという面も知ってから決めましょう。

実家を建て直して貸すこと全体については、こちらの記事にまとめています。

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サブリースの仕組み

サブリースには、2つの契約が重なっています。

契約	だれとだれの契約か
マスターリース契約（特定賃貸借契約）	オーナーとサブリース会社
サブリース契約（転貸借契約）	サブリース会社と入居者

建物の持ち主は、まずサブリース会社に建物を貸します。
サブリース会社は、それを入居者に貸して家賃を受け取ります。

オーナーが受け取る賃料は、入居者が払う家賃そのものではありません。
サブリース会社の取り分を引いた、マスターリース契約で決めた額です。

管理を任せる契約との違い

アパートの貸し方には、管理会社に管理だけを任せる「管理委託」もあります。

	サブリース	管理委託
入居者と契約するのは	サブリース会社	オーナー
空室のときの収入	契約で決めた賃料が入る	入らない
毎月の収入	満室でも一定	入居の状況で増減する

オーナーにとってのメリット

サブリースのメリットは、空室の心配と管理の手間を減らせることです。

• 空室があっても、契約で決めた賃料が支払われる
• 入居者の募集や、苦情・滞納への対応をサブリース会社に任せられる
• 入居者ごとの契約や入金の確認をしなくて済む

実家から遠くに住み、様子を見に行けない相続人には、手間を減らせる点が魅力に映ります。
兄弟で相続した土地なら、収入が一定で分けやすいという面もあります。

サブリースでトラブルになりやすい3つの点

トラブルが多いのは、家賃の減額・解約・修繕費の負担の3つです。
国土交通省が、サブリース会社が契約前に伝えるべきリスクとして挙げている点でもあります。

賃料は減ることがある

「家賃保証」とあっても、サブリース会社は賃料の減額を求めることができます。
周りの家賃が下がったときなどに、減額を請求できると法律で決まっているためです（借地借家法32条）。

「〇年間は減額しない」と契約に書いてあっても、この請求は妨げられないとされています。
最高裁判所も、2003年（平成15年）10月23日の判決でこの考え方を認めています。
サブリースにも32条が当てはまる、という判断です。

ただし、減額の幅はサブリース会社の言い値で決まるものではありません。
判決では、家賃保証の約束や、その額を決めた事情も考えに入れるとされています。
話し合いで決まらなければ、最後は裁判で決めることになります。

オーナーからは解約しにくい

オーナーから契約を終えるには「正当な理由（正当事由）」が必要です（借地借家法28条）。
サブリース会社は法律上「借りる人」として守られるためです。

一方で、サブリース会社からは契約の途中でも解約できる条項が入っているケースがあります。
やめたいときにやめにくく、続けてほしいときに終わることもあります。

修繕費はオーナーの負担になることがある

外壁や屋根などの大きな修繕は、オーナーの負担とされることがあります。
修繕に応じないと契約を更新しない、という条項がある場合もあります。

また、新築や退去のあと数か月、賃料が支払われない「免責期間」が設けられることもあります。
入居者の募集にかかる期間を理由にしたものです。

デメリットの中身は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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賃貸住宅管理業法で決められたルール

2020年12月15日から、サブリースの勧誘と契約に法律のルールができました。
「賃貸住宅管理業法」（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）です。

ルール	中身
誇大広告の禁止（28条）	家賃・修繕・解約の条件を、実際より有利に見せる広告の禁止
不当な勧誘の禁止（29条）	減額のリスクを隠す、うそを言う、強引に迫るなどの禁止
契約前の重要事項説明（30条）	契約の前に、書面を渡して内容を説明する義務
契約時の書面（31条）	家賃・期間・更新や解除の定めなどを書いた書面を渡す義務

このルールは、建築会社など、サブリースを勧める「勧誘者」にも当てはまります。
「家賃保証」と広告するときは、その近くに見直しと減額があり得ることを書く決まりです。

国土交通省・消費者庁の注意喚起

消費者庁・金融庁・国土交通省は、連名で注意を呼びかけています（消費者庁）。
契約内容と家賃の減額などのリスクを十分に理解してから契約するように、という内容です。

重要事項の説明から契約まで、1週間ほどあけるのが理想とも示されています（国土交通省）。
違反と思われる勧誘があれば、国に情報を伝える「申出制度」もあります。

契約前に書面で確かめること

サブリースを使うかは、書面の条件を読み、何社かを比べてから決めましょう。
重要事項説明書では、次のところを確かめます。

1社の説明だけで決めず、サブリースを使わない管理委託の収支とも比べます。
そのうえで、借り上げの額が下がった場合の返済も計算しておくと安心です。
建築会社とは別の不動産会社に、周りの家賃の相場を聞いておくのも役に立ちます。

普通借家か、定期借家か

マスターリース契約には、普通の借家契約と、期間を決めた「定期借家契約」があります。
どちらかで、減額と契約の終え方のルールが変わります。

• 普通借家：減額を請求されることがあり、オーナーから終えるには正当事由が要る
• 定期借家：減額しない特約があれば減額の請求はできず、期間が満ちれば終えられる（借地借家法38条）

ただし定期借家でも、オーナーからの途中の解約は原則としてできません（国土交通省のガイドライン）。
どちらの型かは、重要事項説明書の「契約期間」の欄で確かめられます。

建て直しに迷うなら、5つの質問に答える無料診断で、向く選択肢を見てみるのも一つの方法です。

借り入れをせず、今の実家を管理会社に任せて貸す道もあります。

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サブリースは、使うかどうかより、条件を読んで比べたかで結果が変わります。
書面をもらったら、家に持ち帰って読む時間を取りましょう。