サブリースは解約できる？親が結んだ契約を相続したときの条件と進め方

サブリースの解約とは

サブリースの解約は、オーナーの側からはかんたんにできません。
オーナーから契約を終えるには、法律で「正当な理由（正当事由）」が求められるためです。

親がアパートを建ててサブリース契約を結んでいた場合も、同じです。
相続しても契約はそのまま続き、相続人が新しいオーナーになります。

サブリース（一括借り上げ）は、トラブルが起きやすい契約です。
家賃の減額、解約の難しさ、修繕費の負担をめぐるトラブルが起きています。
国土交通省と消費者庁も注意を呼びかけています。

2020年12月からは「賃貸住宅管理業法」で、勧誘と契約前の説明にルールができました。
これから結ぶなら、条件を書面で確かめ、複数社を比べることが大切です。
この記事では、すでに結ばれた契約を相続した人が、やめたいときに知っておきたいことを整理します。

サブリースの仕組みそのものは、こちらの記事にまとめています。

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相続したら、まず契約書を確かめる

親が結んだサブリース契約は、相続でそのまま相続人に引き継がれます（民法896条）。
「持ち主が亡くなったから」という理由だけでは、契約は終わりません。

実家から遠く、アパートの様子が分からない相続人も多いと思います。
まずは家の中に残る書類から、サブリースの契約の中身を確かめましょう。

親が建築会社の勧めで、建て直しとサブリースをセットで契約していることもあります。
その場合は、建物のローンが残っていないかもあわせて確かめます。

書類が見つからなければ、サブリース会社に写しを頼めます。
あわせて、持ち主が変わったことを伝え、賃料の振込先を相続人に移してもらいます。

アパートと土地の名義を変える相続登記は、2024年4月から義務になりました。
相続を知った日から3年以内が期限です（法務省）。

オーナーからの解約には正当事由が要る

サブリース会社は、法律上は建物を「借りる人」として守られます。
そのため、オーナーからの解約や更新の拒絶には、借地借家法のルールがかかります。

やめ方	ルール（借地借家法）
期間の終わりに更新しない	終わる1年前から6か月前までに通知し、正当事由が要る（26条・28条）
期間の途中で解約を申し入れる	申し入れから6か月たって終わり、正当事由が要る（27条・28条）
定期借家契約の期間が終わる	正当事由は要らないが、期間が1年以上なら1年前から6か月前までの通知が要る（38条）

契約書に「オーナーから解約できる」条項があっても、正当事由は要るとされています。
国土交通省のガイドラインも、この点を説明するよう求めています。
借りる側に不利な取り決めは、無効になるためです（30条）。

正当事由はどう判断されるか

正当事由があるかは、次のような事情を合わせて判断されます（28条）。

• オーナーとサブリース会社が、それぞれ建物を使う必要があるか
• これまでの契約の経過（賃料の減額や修繕の話し合いなど）
• 建物の利用の状況と、古さなどの現況
• オーナーが立退料を払う申し出をしたか

サブリース会社は建物を入居者に貸して利益を得ています。
「相続人が管理を自分でしたい」「売りたい」だけでは、正当事由は認められにくいとされています。

話し合いでやめるときの違約金と立退料

実際には、サブリース会社と話し合って契約を終える「合意解約」を目指すことが多いです。
合意できれば、正当事由がなくても契約を終えられます。

違約金は契約書の定めで決まる

違約金・解約金の額は、契約ごとに違います。
賃料の何か月分と定める例がありますが、まずは自分の契約書の条項を確かめましょう。
重要事項説明書には、違約金の定めを書いて説明することになっています（ガイドライン）。

立退料を求められることもある

話し合いの中で、サブリース会社から立退料を求められることもあります。
立退料の申し出は、正当事由を補う事情として扱われるためです（28条）。

額は、物件の家賃や残りの契約期間などで大きく変わります。
裁判になったケースでも、事情に応じて判断されています。

交渉で気をつけること

サブリース会社にとって、借りている物件は収入のもとです。
利益の出ている物件ほど、すぐには解約に応じてもらえないケースがあります。

一方で、建物が古くなり、修繕費がかさむ物件では、話がまとまることもあります。
賃料の減額を求められたときが、解約の交渉を切り出すきっかけになる場合もあります。

やりとりは電話だけで済ませず、メールや書面で残しましょう。
兄弟で相続したなら、交渉の経過を全員に伝えておくと、あとでもめにくくなります。

減額や修繕費など、解約を考えるきっかけになりやすい点は、こちらで詳しく説明しています。

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解約したあとの入居者と、相談先

サブリース契約が終わっても、入居者はそのまま住み続けます。
オーナーが、サブリース会社に代わって入居者の貸主になるのが一般的です。

サブリースの解約は、入居者を退去させることではありません。
この点を知らずに進めると、解約後の管理で困ることがあります。

国土交通省のガイドラインは、こうした引き継ぎの定めを契約に入れるよう求めています。
引き継ぐと、次のことも相続人に関わってきます。

• 正当な理由なく、入居者の更新を断ることはできない
• 入居者から預かった敷金を返す義務も引き継ぐ
• 家賃の集金や修繕の手配を、自分か管理会社で行う

遠くに住んでいるなら、管理会社に管理だけを任せる「管理委託」に切り替える道があります。
入居者がいるアパートのまま売ることもできます。

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