小規模宅地等の特例とは？実家の土地の評価が8割下がる条件と、離れて暮らす子が使えるケース

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、親が住んでいた土地などの相続税の評価を、一定の面積まで下げる制度です。
実家の土地（住まいの土地）なら、330㎡までの部分の評価が80%下がります。

相続税は、亡くなった人（被相続人）の遺産の評価額をもとに計算します。
実家の土地の評価が下がれば、そのぶん相続税も軽くなります。

もともとは、残された家族が住まいや仕事の場を手放さずに済むように設けられた制度とされています。
根拠は租税特別措置法69条の4です。

ただし、使えるのは条件に合う家族が相続したときだけです。
とくに、実家を離れて暮らす子は、条件がぐっと細かくなります。

土地の使い方で、限度面積と減額の割合が変わる

国税庁の案内では、土地の使い方ごとに次のように決まっています（2026年10月時点）。

土地の使い方	限度面積	減額の割合
住まいの土地（特定居住用宅地等）	330㎡	80%
お店や工場など事業の土地（特定事業用宅地等など）	400㎡	80%
人に貸していた土地（貸付事業用宅地等）	200㎡	50%

この記事では、相続した実家で使うことが多い「住まいの土地」を中心に説明します。

実家の土地の評価額は、路線価（ない地域では評価倍率）をもとに計算します。
路線価の調べ方は、こちらの記事にまとめています。

実家の土地で特例を使える人は3通り

住まいの土地で特例を使えるのは、主に「配偶者」「同居の親族」「持ち家のない別居の親族」です。

どの立場で相続するかで、守る条件（適用要件）が変わります（国税庁 No.4124）。

配偶者が相続するなら、条件はない

亡くなった親の配偶者（もう一方の親）が相続するなら、住み続ける・持ち続けるといった条件はありません。
相続したあとに売っても、特例は適用できます。

同居していた子は、申告期限まで住み続ける

親と同じ家に住んでいた子は、相続税の申告期限まで、住み続けて持ち続けることが条件です。
申告期限は、亡くなった日の翌日から10か月以内です。

別居の子は「家なき子」の条件を満たすか

別居の子が使えるのは、持ち家がないなどの条件を満たすときで、「家なき子特例」と呼ばれます。
国税庁が挙げる主な要件を、分かりやすく並べます。

賃貸住まいの子なら当てはまることがありますが、配偶者の持ち家に住んでいると使えません。
親や兄弟、配偶者の親の持ち家に住んでいる場合も、3親等内の親族の家に当たります。

親が老人ホームに入っていたときは

親が老人ホームに入ったまま亡くなり、実家が空き家だった場合でも、特例を使えることがあります。

国税庁の案内では、次の2つを満たせば、入所する前の実家を「住まいの土地」として扱います。

入所のあとに実家を人に貸したり、事業に使ったりすると、この扱いは受けられません。
親と生計が別の家族が、新たに住んだ場合も同じです。

親の施設代のために実家を貸すなら、相続税への影響も先に確かめておきましょう。

空き家のまま持ち続けているとき

施設に入る前の実家なら、空き家のままでも、上の条件で特例の対象になりえます。
子の家に移っていたなど、施設以外の理由で空き家だったなら、原則として対象になりません。

実家を空き家のまま持ち続けるときの維持費や管理は、こちらの記事にまとめています。

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入所のあとに貸していたとき

貸していた土地で小規模宅地等の特例を使うときの条件は、こちらの記事で説明しています。

特例が使えなくなりやすい3つの場面

特例の条件を満たしていても、手続きや時期で使えなくなることがあります。
実家の相続で起きやすいものを3つ挙げます。

遺産分割が申告期限までにまとまらない

特例は原則、申告期限までに土地を相続する人が決まっていることが条件です（国税庁 No.4208）。

兄弟の話し合いがまとまらなくても、申告期限は延びません。
まずは特例を使わずに、法定相続分で分けたものとして申告します。

このとき、申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添えておきます。
申告期限から3年以内に分割できれば、更正の請求などで特例を適用できます。

更正の請求は、分割を知った日の翌日から4か月以内にします。

申告期限の前に売る・貸す

同居の子や家なき子は、申告期限までに実家を売ると、特例の適用を受けられません。
同居の子は住み続けることも条件なので、引っ越して貸す場合も同じです。

売るなら、10か月の申告期限を過ぎてから進めるほうが無難です。

なお、売るときの税金は別の制度です。
相続した空き家を2027年末までに売れば、3,000万円の特別控除を使えることがあります。

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生前に「相続時精算課税」でもらった

親から生前に「相続時精算課税」という制度で土地をもらうと、その土地には特例を使えません。
相続ではなく贈与で手に入れたものとして扱われるためです。

生前の名義変更を考えているなら、特例との関係を先に税理士に確かめましょう。

特例を使うなら、相続税の申告が必要

相続税がゼロになる場合でも、申告をしないと特例は使えません（租税特別措置法69条の4第7項）。

申告が要るかどうかは、特例を適用する前の評価額で判断します。
遺産の合計が基礎控除を超えていれば、特例でゼロになっても申告が必要です（国税庁 No.4205）。

基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です（国税庁 No.4102）。
相続人が子2人なら、4,200万円です。

相続税の申告が要らないケースは、こちらの記事にまとめています。

申告期限までの流れ

実家の土地で特例を使うときの、おおまかな流れです。

申告書は、亡くなった親の住所地の税務署に出します。
家なき子の条件の判断は細かいので、相続に詳しい税理士か税務署に相談しましょう。

あわせて、実家の名義を変える相続登記も、相続で取得したことを知った日から3年以内に必要です。

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