空き家の3,000万円控除とは？相続した実家を売るときの条件・期限・必要な確認書

2026年10月1日

空き家の3,000万円控除とは

空き家の3,000万円控除とは、相続した実家を売った利益から最高3,000万円を引ける特例です。
対象は、親が一人で住んでいた古い家とその土地です。

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。
「空き家特例」とも呼ばれます（租税特別措置法35条3項）。

売った利益（譲渡所得）が3,000万円以下なら、特例の適用で所得税と住民税がかからない計算です。
相続した空き家を放っておかず、売って次の人に使ってもらうための制度です。

国土交通省は、次のような例を示しています。

昭和55年に建てられた家を相続し、取り壊して土地を500万円で売った
取り壊しの費用は200万円、親が買ったときの金額（取得費）は分からない
特例がなければ税金は55万円、特例を適用すると0円

この記事で分かること

・3,000万円控除を適用できる家と、相続した人の条件
・耐震リフォームか取り壊しか、2024年からの変更点
・売る期限（相続から3年目の年末）と、1億円・2,000万円の決まり
・市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」の取り方

譲渡所得の計算のしかたなど、売却の税金の全体はこちらの記事にまとめています。

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参考

・国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
・国土交通省「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」（計算の例）
（2026年9月30日に確認）

3,000万円控除を適用できる家の条件

特例の対象は、亡くなった親（被相続人）が住んでいた家とその土地です。
売る人は、相続や遺贈（遺言による贈与）で家と土地を取得した相続人です。

家は、次の3つの適用要件をすべて満たす必要があります（国税庁 No.3306）。

1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家である
マンションなど、区分所有の登記がされた建物ではない
亡くなる直前に、親のほかに住んでいた人がいない

古い一戸建てで、親が一人で暮らしていた実家が対象と考えると分かりやすいでしょう。
建てた日は、登記事項証明書（登記簿）の「新築」の日付で確かめられます。

相続してから売るまで、空き家のままにする

相続のあと、家と土地を貸したり、住んだり、事業に使ったりすると、特例を適用できません。
相続した時から譲渡の時まで、空き家のままにしておく必要があります。

兄弟の一人が少しだけ住んだ、倉庫として人に貸した、という場合も適用外です。

遠方の実家を空き家のまま保つなら、管理の記録も残しておきましょう。
あとで市区町村に「使っていなかったこと」を示す書類になります。

老人ホームに入っていたとき

親が要介護・要支援などの認定を受けて老人ホーム等に入り、そこで亡くなった場合も対象になりえます。
入所のあとも家具を置くなど、家を使っていたことが条件です。
ほかの人が住んだり、貸したりしていないことも必要です（国税庁 No.3307）。

一方で、子の家や一般の賃貸住宅に移って亡くなった場合は、適用できないとされています。

参考

・国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（対象の家屋と適用要件）
・国税庁「No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」
・国土交通省「よくある主なご質問」（子の家に移った場合）
（2026年9月30日に確認）

耐震リフォームか、取り壊しか

家つきで売るなら、譲渡の時に家が今の耐震基準を満たしていることが条件です。
1981年以前の家は、この基準を満たしていないことが多くあります。

そのため、多くの場合は「耐震リフォーム」か「取り壊し」のどちらかが必要です。

売り方	すること	必要なもの
家つきで売る	耐震リフォームをして売る	耐震基準適合証明書など
更地で売る	家を取り壊してから土地を売る	家の閉鎖事項証明書など
売ったあとに工事	翌年2月15日までに買主などが改修か取り壊し	工事や取り壊しを示す書類

耐震基準適合証明書は、建築士事務所に属する建築士などが、調べたうえで発行します。
家つきで売る場合は、譲渡の日の前2年以内に調べ終えたものが必要です。

2024年から、買主が工事をしてもよくなった

2024年1月1日以後の売却から、売ったあとの工事も認められるようになりました。
譲渡した年の翌年2月15日までに、耐震リフォームか取り壊しが済めば適用できます。

古家のまま売り、買主が取り壊す形にできるので、遠方の持ち主には助かる変更です。
ただし、工事をするのは買主です。
売買契約書に「翌年2月15日までに取り壊す」などの約束（特約）を入れておくと安心です。

注意

取り壊してから売るまでの間、土地を駐車場として貸すなどすると、特例を適用できません。

また、売ったあとの改修は、期限内に工事をすることが必要です。
工事をせずに証明書だけ取れても、2024年からの新しい条件には当たりません。

取り壊しの費用や流れは、こちらの記事で説明しています。

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参考

・国税庁「No.3306」（売却のしかたイ・ロ・ハ、耐震基準適合証明書）
・国土交通省「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」（令和5年度税制改正による拡充、特約の例）
（2026年9月30日に確認）

売る期限と、金額の決まり

期限は「相続から3年目の年末」と「2027年末」

売る期限は、相続の開始から3年を過ぎる日が属する年の12月31日です。
あわせて、特例の適用は2027年12月31日までの譲渡に限られています。

亡くなった年	売る期限
2023年	2026年12月31日
2024年	2027年12月31日
2025年以降	2027年12月31日（今の制度のままなら）

2025年以降の相続は、特例の期限が先に来ます。
延長されるかどうかは、今後の税制改正で決まります。

ポイント

遠方の実家は、片づけや買主探しに時間がかかりがちです。
期限の1年ほど前には、不動産会社に相談を始めておくと落ち着いて進められます。

金額と相手の決まり

ほかにも、次の条件があります（国税庁 No.3306）。

譲渡の対価（売った金額）が1億円以下である
親子や夫婦など、特別の関係がある人に譲渡していない
同じ親から相続した家で、この特例をまだ使っていない
取得費加算の特例など、ほかの特例の適用を受けていない

2024年以後の売却で、家と土地を相続した人が3人以上なら、控除は1人2,000万円までです。
兄弟4人で共有したまま売るなら、この決まりに当たります。

取得費加算の特例とどちらが有利かは、こちらの記事で比べています。

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