家族信託とは？親が元気なうちに実家の管理・売却を子に任せる仕組みと注意点

家族信託とは

家族信託とは、親が元気なうちに、実家などの財産の管理や売却を、信頼できる子に任せる仕組みです。

契約で決めておけば、親が認知症になってからでも、子が実家を売ったり貸したりできます。
「民事信託」とも呼ばれますが、どちらも法律の名前ではなく、通称です。

信託銀行などが仕事として引き受ける信託と違い、家族が財産を預かるのが特徴です。
子が報酬を受け取れるのは、契約でそう決めたときだけです（信託法54条）。

しくみの元になっているのは信託法です。
親と子が「信託契約」を結び、実家の名義を子に移して管理を任せます（信託法3条）。

登場するのは3人

家族信託には、次の3つの役があります。
この記事では、親が委託者と受益者を兼ねる形で説明します。

役	誰がなる	すること
委託者	親	実家などの財産を託す
受託者	子	実家を管理し、必要なら売る
受益者	親	家に住む・売ったお金を受け取る

名義は子に移っても、売ったお金や家賃は親のものです。
受託者の子は、契約で決めた目的（親の暮らしを支えるなど）にそって財産を管理します（信託法2条）。

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家族信託で実家について何ができるか

家族信託の一番の役目は、親の判断する力が落ちても、実家を動かせるようにしておくことです。

実家などの不動産の名義が親のままだと、売る契約をするのは親本人です。
親が認知症で判断できなくなると、子が代わりに売ることはできません。

その場合は、成年後見制度で家庭裁判所が選ぶ成年後見人が、親に代わって売ります。
親が住んでいた家を売るには、裁判所の許可も要ります（民法859条の3）。

成年後見との違い

比べる点	家族信託	成年後見
始める時期	親が元気なうち	判断する力が落ちてから
管理する人	親が選んだ子	裁判所が選ぶ（家族とは限らない）
実家を売るとき	契約で決めた範囲で子が売れる	裁判所の許可が要る
使える範囲	信託した財産だけ	親の財産全体と、暮らしの手続き

家族信託は、認知症が進む前、契約を結べるうちにしか始められません。
すでに判断する力を失っているなら、成年後見を考えることになります。

家族信託は、施設の契約や介護の手続きなど、暮らし全体を任せる制度ではありません。
信託した財産の管理と運用に限られる点が、成年後見制度との大きな違いです。

預金や年金の管理まで考えるなら、任意後見と組み合わせる方法もあります。

家族信託が向くケース、向かないケース

向くのは、親が施設に移ったあと、実家を売って費用に充てたい家族です。
遠方に住む子が、親の不動産の管理や運用を引き受けられるケースにも向いています。

一方、託す財産が少ないなら、家族信託の費用のほうが高くつくこともあります。
任せられる家族がいないケースや、兄弟の仲がこじれているときも、慎重に考えましょう。

親が認知症になってから実家を売る流れは、こちらの記事にまとめています。

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実家を家族信託する流れと、かかる費用

家族信託は、家族の話し合いから始まり、契約と登記で形になります。
一般的な流れは次のとおりです。

公正証書にするのは法律の条件ではありませんが、契約の証明としてよく使われます。

家族信託の契約書には、子が実家を売ってよいことをはっきり書いておきましょう。
書いていないと、いざ売るときに、子に売る権限があるかを問われることがあります。

受託者になった子の仕事

受託者の子は、自分の財産と信託財産を分けて管理します（信託法34条）。
親の財産を自分のもののように使わず、注意して扱う義務もあります（信託法29条）。

信託財産の帳簿をつけ、管理や運用の状況を記録することも求められます（信託法37条）。
家族信託の口座の出入りは、ほかの家族にも見せられるようにしておくと安心です。

遠方に住む子でも受託者になれます。
ただ、空き家になった実家の手入れや、税金の支払いも子の役目になります。

かかる費用の目安

費用	目安（2026年10月時点）
公正証書の手数料	財産の額で決まる額に、信託財産1億円以下なら1万3000円を加算
信託の登記の登録免許税	土地は固定資産税評価額の0.3%、建物は0.4%
名義を移す登記	登録免許税はかからない
専門家の報酬	公的な基準はなく、事務所ごとに違う

土地の0.3%は2029年3月31日までの軽減で、本来は0.4%です（租税特別措置法72条）。

専門家の報酬は、複数の事務所で見積りを取り、含まれる内容を比べましょう。

費用の内訳は、別の記事でくわしく比べます。

実家を売るとき・親が亡くなったときの税金

税金の上では、信託した実家は、受益者の親が持っているものとして扱われます（所得税法13条）。
親が受益者なら、財産を託しただけで贈与税がかかることは通常ありません。

親が生きているうちに売るとき

子が受託者として売っても、親が売ったものとして税金を計算します。
売ったお金は信託財産として、子が親のために管理します。

親が住んでいた家なら、マイホームを売ったときの3,000万円控除の対象になりえます。
ただし、親が住まなくなって3年たつ年の12月31日までに売ることが条件です。

施設に移ったあとの売却を考えるなら、この期限も頭に入れておきましょう。

信託した家を貸したときの家賃も、受益者の親の所得として申告します。

親が亡くなったとき

家族信託の契約では、信託を終える時期も決めておきます。
親が亡くなったら終え、実家を誰が受け取るかも決めておけます（信託法182条）。

受け取った子は、遺贈で受け取ったものとみなされ、相続税の対象です（相続税法9条の2）。

空き家の3,000万円控除の条件は、こちらにまとめています。

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始める前に、家族で確かめたいこと

家族信託は、親と子の信頼の上に成り立つ財産管理の仕組みです。
任された子が財産を勝手に使っても、ほかの家族はすぐには気づきにくい面があります。

兄弟のうち1人が受託者になると、ほかの兄弟は不公平に感じることがあります。
話し合いには、受託者にならない兄弟にも加わってもらいましょう。

子の管理を見守る信託監督人を契約で決めておく方法もあります（信託法131条）。

家族信託の弱いところは、別の記事でくわしく整理します。

契約の中身は家族ごとに違うので、司法書士や弁護士などの専門家に相談して決めましょう。
親が元気なうちに、まずは実家をどうしたいかを親子で話すことが第一歩です。