不動産売却にかかる費用の一覧　相続した実家を売るときの内訳と目安

不動産売却の費用とは

不動産売却の費用は、仲介手数料・印紙税・登記の費用が基本で、利益が出れば税金もかかります。
売却した金額が、そのまま手取りになるわけではありません。

相続した実家の不動産売却では、相続登記や片付け、測量の費用が加わることがあります。

費用	かかるとき	目安
仲介手数料	仲介で売却できたとき	上限は売買価格で決まる
印紙税	売買契約を結ぶとき	1,500万円の契約で1万円
登記の費用	名義変更・抵当権の抹消	評価額と頼む先で変わる
測量・片付け・解体	必要なときだけ	土地や家の状態で大きく変わる
譲渡所得税	利益が出たときだけ	特例で0円になることもある

不動産会社の三井のリハウスは、諸費用の目安を成約価格の約3〜6％としています。
ローンの残りがなく、解体や確定測量もない場合の、1社の目安です。

解体や測量が要る実家では、これより大きくなることもあります。

実家を仲介で売却する流れの全体は、こちらの記事にまとめています。

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どの不動産売却でもかかる費用：仲介手数料と印紙税

仲介手数料は、売却が決まったときだけ払う

仲介手数料は、不動産会社に買主を見つけてもらい、売買が成立したときに払う成功報酬です。
売却できなければ、原則として払う必要はありません。

上限は国が決めていて、それを超えては受け取れません。
売却価格が400万円を超えるなら、「売買価格×3％＋6万円」に消費税を足した額が上限です。

国土交通省の例では、1,000万円の不動産売却で上限39.6万円（税込）です。

売却価格が800万円以下の土地や建物は、33万円（税込）まで受け取れる特例があります。
2024年7月から始まった「低廉な空家等」の特例です（国土交通省）。

たとえば500万円で売却するなら、通常の上限は23.1万円です。
特例が使われると、最大33万円になります。

特例を使うかも含め、媒介契約の前に払う額を書面で確かめておきましょう。

計算のしかたと値引きの考え方は、こちらの記事で説明しています。

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印紙税は、契約書の金額で決まる

不動産売却の契約書には、記載された金額に応じた収入印紙を貼ります。
売主と買主が1通ずつ持ち、自分の分を負担するのが一般的です。

2027年3月31日までに作る契約書は、税額が軽くなっています（2026年10月時点）。

契約書の金額	印紙税（軽減後）
100万円超〜500万円以下	1,000円
500万円超〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	1万円
5,000万円超〜1億円以下	3万円

固定資産税は、引き渡しの日で分けることが多い

その年の固定資産税は、1月1日時点の持ち主にまとめて請求されます。
売却した年の分は、引き渡しの日を境に日割りで分け、買主の負担分を受け取る形がよくあります。

法律の決まりではなく、取引の慣行です。

相続した実家で増えやすい費用

相続した実家は、ふつうの不動産売却よりも、売却前の準備に費用がかかりやすくなります。
主なものは次の4つです。

相続登記：売却の前に名義を変える

親の名義のままでは、買主に名義を移せません。
売却の前に、相続した人の名義に変える相続登記が要ります。

登録免許税は、固定資産税の評価額の0.4％です。
評価額1,000万円なら4万円で、司法書士に頼むと報酬が加わります。

日本司法書士会連合会の2024年3月のアンケートでは、報酬の平均は7万4,888円でした。
土地1筆と建物1棟、評価額1,000万円、相続人3人という設定での平均です。

なお、相続登記は2024年4月から義務になっています。
売る予定がなくても、相続で取得したと知った日から3年以内の申請が必要です（法務省）。

相続登記の進め方は、こちらの記事にまとめています。

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古い抵当権：完済していても登記が残ることがある

親が住宅ローンを払い終えていても、抵当権の登記が消されずに残っていることがあります。
登記事項証明書を取ると、残っているかどうかが分かります。

残っていれば、売却の前に抹消の登記をします。
登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地と建物なら2,000円です。

司法書士に頼むときの報酬は、先のアンケートで平均1万7,470円でした。

測量：境界がはっきりしない土地は要注意

古い実家の土地は、測量図や境界の杭がないことも珍しくありません。
買主から、隣の人も立ち会って境界を決める「確定測量」を求められることがあります。

測量は土地家屋調査士に頼み、費用は隣の土地の数や道路との境界で変わります。
見積もりを取り、売却の前にするかを不動産会社と相談しましょう。

片付けや運び出し、解体の費用は、家の広さと荷物の量で大きく変わります。
解体してから売却するか、そのまま売るかは、こちらの記事で比べています。

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利益が出たときの税金と、差し引ける費用

不動産売却で利益（譲渡所得）が出たときだけ、所得税と住民税がかかります。
利益が出なければ、税金はかかりません。

譲渡所得は、売却した金額から「取得費」と「譲渡費用」を引いて計算します。
取得費は親が買ったときの代金などで、分からなければ売却額の5％で計算できます。

譲渡費用として差し引けるもの

譲渡費用は、不動産を売却するために直接かかった費用です。
国税庁は、主に次のものを挙げています。

• 仲介手数料
• 売主が負担した印紙税
• 測量費
• 土地を売るために建物を取り壊した費用

固定資産税や修繕費など、不動産を持ち続けるための費用は差し引けません。
領収書は、翌年の確定申告まで捨てずに取っておきましょう。

所有期間は、親が買ったときから数える

相続した家の所有期間は、親が買った時期から引き継ぎます。
売却した年の1月1日で5年を超えていれば、所得税15％・住民税5％です（ほかに復興特別所得税）。

一定の条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。
空き家になった実家を2027年12月31日までに売却する場合などです（2026年10月時点）。

税金の計算と特例のくわしい条件は、こちらの記事にまとめています。

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手元に残る金額の計算例と、費用を抑えるコツ

1,500万円で不動産売却した例

例として、相続した実家が1,500万円で売却できた場合の手取りを計算してみます。
相続登記は、評価額1,000万円で司法書士に頼んだ想定です。

費用	この例での金額
仲介手数料（上限）	56.1万円
印紙税（軽減後）	1万円
相続登記（税＋報酬の平均）	約11.5万円
合計	約68.6万円

この例では、片付けや測量がなくても、70万円近くが不動産売却の費用になります。

取得費は分からず、売却額の5％（75万円）とします。
仲介手数料と印紙税を引いた利益は約1,368万円です（相続登記の費用は含められません）。

所有5年超で特例を使わないなら、税金は約278万円です（復興特別所得税を含む概算）。
3,000万円の特例が使えれば、この例では税金はかかりません。

費用を抑えるために、順番を間違えない

不動産売却では、価格の目安を知る前に解体や大きな片付けにお金をかけないほうが無難です。
売却価格によっては、そのまま売るほうが手取りが多く残ることもあります。

査定の受け方は、こちらの記事で説明しています。

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