実家の不動産査定の受け方　机上査定と訪問査定の違い、一括査定サイトの注意点

実家の不動産査定とは

不動産査定とは、不動産会社が「この家がいくらで売れそうか」を見積もることです。

売却の仲介を頼む前の見積もりなので、ふつうは無料で受けられます。
査定を依頼しても、その会社に売却を任せる約束にはなりません。

査定には、大きく2つの方法があります。

• 机上査定：住所や広さ、築年数などのデータだけで査定額を算出する
• 訪問査定：担当者が家と敷地を見て、傷み具合も加えて査定額を出す

査定価格は「売れそうな価格」の目安で、その値段で売れる保証ではありません。
売り出す値段は、査定額を参考に、売主が不動産会社と相談して決めます。

不動産会社には、売り出す価格について意見を述べるとき、根拠を示す決まりがあります。
売却を任せる契約（媒介契約）についてのルールです（宅地建物取引業法34条の2）。

不動産査定を受けたら、金額と一緒に「なぜその金額なのか」を聞きましょう。

相続した実家を仲介で売ること全体は、こちらの記事にまとめています。

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机上査定と訪問査定の違い

机上査定は手軽に相場をつかむため、訪問査定は売却の値段を決めるための査定です。

	机上査定（簡易査定）	訪問査定
見るもの	住所・面積・築年数・近くの取引事例	机上査定の項目に加えて、建物の傷みや土地の状態
立ち会い	いらない	ふつうは必要
結果までの日数	短い（当日〜数日が多い）	現地を見るぶん長くなる
向く場面	売るか迷っている段階	売ると決めて会社を選ぶ段階

古い戸建ての実家は、現地を見た査定で差が出やすい

マンションは似た部屋の取引事例が多く、机上査定でも見当がつきやすい傾向があります。
同じ建物の中で、ほかの部屋の売却価格を参考にできるためです。
一方、戸建ては一軒ごとの差が大きく、データだけでは査定額を算出しにくい不動産です。

たとえば、次のような点は現地を見ないと判断できません。

• 雨漏りやシロアリ、床の傾きなど建物の傷み
• 隣の土地との境界がはっきりしているか
• 前の道路の幅や、車が入れるか
• 庭木や塀が隣にはみ出していないか

不動産鑑定士の「鑑定評価」とは別もの

不動産会社の査定は、売却の仲介を任せてもらうための無料の見積もりです。
不動産鑑定士の鑑定評価は、国家資格者が決まった基準で行う有料の評価です。

鑑定評価は、相続税の申告や兄弟での遺産分けで、客観的な価格が要るときに使われます。
不動産売却の目安を知るだけなら、不動産会社の査定で足ります。

不動産査定を受ける流れ

査定を頼む前に、自分でも相場を調べておくと、査定額が高いか低いかを判断しやすくなります。

自分で相場を調べる方法

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際の取引価格を地図から調べられます。
地価公示などの公的な地価も、同じ画面で見られます。
マンションだけでなく、土地や戸建ての取引の事例も探せます。

実家と同じ町で、広さや築年数が近い取引を探すのがコツです。
古い家の取引は、建物の分がほとんど値段に入っていないこともあります。

査定の前に、相続人どうしで話しておく

兄弟で相続した実家なら、査定を頼むことを全員に伝えておきましょう。
査定書を全員で見られるようにしておくと、売るかどうかの話し合いが進めやすくなります。

実際に売却するには、相続登記で名義を相続人に移しておく必要があります。
査定は登記の前でも受けられるので、並行して進めて大丈夫です。

相続登記の手続きと期限は、こちらの記事にまとめています。

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一括査定サイトの使い方と注意点

一括査定サイトは、物件の情報を1回入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。

利用者は無料で、参加する不動産会社が費用を払うしくみが一般的です。
相続した実家のほか、マンションや土地の不動産査定にも使えます。

実際に不動産の査定をするのはサイトではなく、提携している不動産会社です。
サイトは、依頼を各社に取り次ぐ窓口と考えると分かりやすいでしょう。

上手に使うためのコツ

地方の実家では、サイトに参加している会社が少ないこともあります。
昔から地元で売買を扱う不動産会社は、その地域の相場に詳しいことが少なくありません。

どの一括査定サイトを選ぶかより、どの不動産会社に頼むかのほうが、結果を左右します。

いちばん高い査定額の会社が、よいとは限らない

売却を任せてほしいあまり、相場より高めの査定価格を出す会社もあります。
高すぎる値段で売り出すと、買い手がつかずに値下げを重ねることになりかねません。
売却が長引くほど、空き家の管理の手間や固定資産税もかかり続けます。

金額の高さより、根拠の分かりやすさで比べるのが大切です。

査定価格の比べ方と、訪問査定の準備

査定書で比べる3つの点

査定書を受け取ったら、金額だけでなく次の点を並べて比べます。

• 根拠にした取引事例：どの不動産と比べたか。場所や広さは近いか
• 建物と敷地の見方：古い建物の価値をどう見たか。解体を前提にしていないか
• 売り方の提案：売り出す値段と、売却までの期間の見込み

各社の査定額に差があれば、「なぜ差があるのか」を聞いてみましょう。
答え方で、その会社が実家をどこまで見てくれたかが分かります。

現地での査定の前に用意するもの

家と土地の情報がそろうほど、不動産査定の精度は上がりやすくなります。
見つかる範囲で、次のものを用意しておきましょう。

書類が見つからなくても、査定は受けられます。
古い実家では図面がないことも多く、不動産会社が法務局などで調べられます。
不動産の登記の情報は、誰でも法務局で取り寄せられます。

買取の査定とは、見る点が違う

不動産会社が自分で買い取る「買取」の査定は、仲介の査定とは別ものです。
買取の価格は、仲介で売却できる価格より低くなるのが一般的です。
その代わり、早く現金にできます。

仲介の査定と並べて比べたいときは、こちらの記事を参考にしてください。

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どの売り方が合うか迷ったら、無料診断で整理してみるのもひとつの方法です。

まずは自分で相場を調べ、机上査定から始めてみましょう。
売却を決めたら、2〜3社の訪問査定を受け、根拠で比べて不動産会社を選びます。