相続した実家の不動産売却の流れと期間　相続登記から引き渡し・確定申告まで

相続した実家の不動産売却の流れとは

相続した実家の不動産売却は、相続登記から確定申告まで7つの段階で進みます。
全体の期間は、半年から1年ほどが目安です。

ふつうの不動産売却と違うのは、最初に不動産の名義を親から相続人に変えることです。
その後は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探す、ふつうの売却と同じ流れです。

仲介で売る良さや、向く家・向かない家は、こちらの記事にまとめています。

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不動産売却にかかる期間の目安

相続登記から引き渡しまでは、半年から1年ほどを見ておくと安心です。
段階ごとの目安は次のとおりです。

段階	期間の目安
相続登記	1〜2か月（戸籍集めを含む）
査定・媒介契約	2週間〜1か月
売却活動（買主が決まるまで）	3〜6か月
売買契約から引き渡し	1〜2か月
確定申告	売った翌年の2月16日〜3月15日

いちばん読めないのは、売却活動の期間です。
地方の古い家は、買主が見つかるまで半年を超えることもあります。

買主を待つ時間がなく、早く現金にしたいなら、不動産会社が買い取る方法もあります。

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相続人が何人もいるなら、相続登記の前に遺産の分け方を決める話し合いが要ります。
兄弟の話し合いに時間がかかると、全体がその分だけ延びます。

期間が延びやすい実家

次のような実家は、目安より長くかかることがあります。

境界の測量は、隣の人の立ち会いも要るため、数か月かかることもあります。
売却を決めたら、境界の資料があるかどうかを早めに不動産会社と確かめましょう。

兄弟で相続した実家の売り方と、代金の分け方はこちらの記事にまとめています。

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売り出す前の3つの段階

STEP1　相続登記で名義を変える

登記の名義が亡くなった親のままでは、買主に家を渡せないため、まず相続登記をします。

相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。
相続で取得したと知った日から3年以内に申請します。
正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料（行政上の制裁金）の対象です。

手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。
自分で法務局に申請することもできますが、戸籍集めに手間がかかります。

兄弟で相続したなら、1人の名義にして売り、代金を分ける方法もあります。
その場合は、遺産の分け方を決めた書面（遺産分割協議書）に、売って代金を分けることを書いておきます。
代金を分けたときに、贈与と扱われないための備えです。

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STEP2　何社かに査定を依頼する

査定額は会社によって差が出るので、2〜3社に依頼して根拠を比べます。
不動産会社は、値段に意見を言うときは根拠を示すことになっています。
（宅地建物取引業法34条の2）

査定額は「この値段なら売れそう」という予想で、その値段で売れる約束ではありません。
高い査定額だけで選ぶと、売れずに値下げを重ねて、かえって長引くこともあります。

古い実家は傷みで値段が変わるので、家を見てもらう訪問査定まで受けておくと安心です。

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STEP3　不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却を任せる不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。
媒介契約には、一般・専任・専属専任の3種類があります。

専任と専属専任は、契約の期間が3か月までで、売却活動の報告の頻度も決まっています。
どれを選ぶかは、実家に通えるかどうかと、任せる会社の数で考えます。

媒介契約のときに、売り出す値段と、仲介手数料の額も決めます。
売り出す値段は、査定額を参考に、売主が最後に決めるものです。

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STEP4　売却活動と内見

不動産会社が物件の広告を出し、購入希望者から連絡が来たら内見に対応します。
遠方なら、鍵を預けて内見の立ち会いを任せることもできます。

売り出して3か月ほどたっても問い合わせが少ないなら、値段や売り方の見直しを考えます。
不動産会社の報告を見ながら、見直すかどうかを話し合いましょう。

家財が残ったままだと、部屋の広さや状態が伝わりにくくなります。
売り出す前に、残す物と処分する物を整理しておきましょう。

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STEP5　売買契約を結ぶ

購入希望者からは、希望の値段や条件を書いた「購入申込書」が届きます。
買主が決まったら、値段や引き渡しの日を調整し、売買契約を結びます。
このとき、売却代金の一部を手付金として受け取ります。

契約の前に、権利証（登記識別情報）や固定資産税の通知書など、必要書類をそろえておきます。
雨漏りなど知っている不具合は、書面で買主に伝えておきましょう。

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STEP6　残代金の決済と引き渡し

残代金を受け取るのと同じ日に、名義を買主に移す登記をして、鍵を渡します。
手続きは、司法書士の立ち会いのもとで進めるのが一般的です。
登記の必要書類は、司法書士が前もって案内してくれます。

その年の固定資産税は、引き渡しの日を境に日割りで分け、買主の負担分を受け取る形がよくあります。
電気・水道・ガスの解約も、引き渡しの日に合わせて済ませておきます。

仲介手数料は、売買契約のときと引き渡しのときに半分ずつ支払う形がよくあります。
上限の額は、媒介契約の前に確かめておきましょう。

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STEP7　翌年の2月16日から3月15日に申告する

利益（譲渡所得）が出たら、売った翌年に確定申告をします。
申告の期間は、原則として翌年の2月16日から3月15日までです（国税庁 No.2020）。

利益は、売却代金から、親が買ったときの代金（取得費）と売却の費用を引いて考えます。
取得費が分かる売買契約書などは、実家の片付けで書類を整理するときに捨てずに残しておきましょう。

所得税は原則として申告と同じ3月15日までに支払い、住民税はその後に届く通知で納めます。

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空き家の3,000万円特別控除も申告が必要

相続した空き家を売ると、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。
（国税庁 No.3306）
2027年12月31日までの売却などが条件で、相続人が3人以上なら1人2,000万円までです。

相続した実家の売却は、まず相続登記と、何社かへの査定の依頼から始めましょう。