媒介契約の3種類の違いと選び方　専属専任・専任・一般、相続した実家ならどれ？

媒介契約とは

媒介契約とは、家を売るときに、不動産会社に買主探しを依頼する契約です。

仲介で実家を売却するなら、査定のあとに結ぶ契約です。
この契約を結ぶと、不動産会社の販売活動が始まります。

種類は、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3つです。

違いは「何社に頼めるか」「自分で見つけた買主と売れるか」「報告の回数」です。
どの種類でも、媒介契約を締結したら、不動産会社は書面を売主に渡します。
これは法律の決まりです（宅地建物取引業法34条の2）。

媒介契約の前には、複数の不動産会社に査定を依頼し、物件の値段の見立てを比べておきます。

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3種類の媒介契約の違い

3つの媒介契約は、売主と不動産会社の結びつきが強い順に、専属専任・専任・一般です。

項目	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
ほかの会社にも依頼	できない	できない	できる
自分で見つけた買主と売る	できない	できる	できる
契約の期間	3か月まで	3か月まで	法律の決まりなし（国のひな形では3か月まで）
レインズへの登録	5日以内	7日以内	任意
売主への報告	1週間に1回以上	2週間に1回以上	決まりなし

レインズは、全国の不動産会社どうしが物件の情報を共有する仕組みです。
登録の日数は、契約締結の翌日から数え、休業日は除きます（宅地建物取引業法施行規則15条の10）。

専属専任媒介契約

1社の不動産会社だけに売却を任せる契約です。
親戚や近所の人など、自分で見つけた買主とも、その不動産会社を通さずには売れません。

そのぶん、報告の回数が一番多く、レインズへの登録の期限も一番短く決められています。

専任媒介契約

1社の不動産会社だけに依頼しますが、自分で見つけた買主とは直接売れます。
報告は2週間に1回以上、文書かメールで届きます。

一般媒介契約

何社の不動産会社にでも、同時に依頼できる契約です。
ほかにどの不動産会社に依頼したかを伝える「明示型」と、伝えない「非明示型」があります。

レインズへの登録や、定期的な報告は義務ではありません。
窓口が増えるぶん、各社の動きを売主が自分でつかむ必要があります。

どの種類でも、購入の申込みが入れば、不動産会社は遅れずに売主へ伝えなければなりません。
これも法律の決まりです（宅地建物取引業法34条の2第8項）。

報告の回数の決まりは、ふだんの販売活動の報告についてのものです。

相続した実家なら、どの媒介契約を選ぶ？

遠方に住んでいて実家に通えないなら、専任媒介契約で1社に任せるのが扱いやすい選び方です。

鍵の預け先や内見の立ち会いを、1社の不動産会社にまとめて依頼できます。
2週間ごとの報告で、離れていても売却活動の様子が分かります。

専任媒介契約が合う人

最後の点が気になるなら、専属専任媒介契約は避けたほうが無難です。
専属専任では、自分で見つけた買主と売るときも、約束の報酬に当たる額を求められることがあります。

一般媒介契約が合う人

駅に近いなど、買い手がつきやすい物件なら、一般媒介契約で競わせる方法もあります。
実家の近くに住む兄弟が、各社とのやり取りを受け持てるなら、選びやすくなります。

兄弟で相続した実家なら、誰が不動産会社の窓口になるかを先に決めておきましょう。
共有名義の実家を売るには、名義人全員の同意が要ります。
媒介契約の種類や売り出す値段も、全員で確かめてから決めると安心です。

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契約の期間と、途中でやめるときの注意

期間は3か月まで、自動では延びない

専任媒介契約と専属専任媒介契約の期間は、3か月までです。
更新は、売主が申し出たときだけできます（宅地建物取引業法34条の2第3項・第4項）。

「自動で更新する」という取り決めは、法律で認められていません。
期間が終わる前に、続けるか・替えるかを考える時間が取れます。

更新の前に見直すこと

3か月で内見が少なければ、売り出す値段と、物件の見せ方を見直す時期です。
報告書にある問い合わせの数や、ほかの物件との比較を材料にします。

売却が長引く原因と対策は、こちらの記事にまとめています。

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途中の解約と、違約金

国の「標準媒介契約約款」（ひな形の契約書）では、次のように決められています。

• 専任・専属専任で、ほかの不動産会社を通して売ったとき：約束の報酬に当たる額を違約金として求められる
• 専任で、自分で見つけた買主と売ったとき：それまでにかかった費用を求められる
• 期間の満了後2年以内に、紹介された買主と直接売ったとき：働きに応じた報酬を求められる

媒介契約を結ぶ前と後に確かめること

媒介契約書は、署名する前に、売り出す値段と報酬の欄を読みましょう。

契約書には、次のことが書かれます。

不動産会社が値段に意見を言うときは、根拠を示す決まりです（宅地建物取引業法34条の2第2項）。
仲介手数料の上限は、こちらの記事にまとめています。

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登録証明書で、売却の様子を自分で確かめる

専任・専属専任では、レインズに登録したことを示す「登録証明書」を受け取ります。
証明書のIDとパスワードで、売主専用の画面を見られます。

画面では、「公開中」「書面による購入申込みあり」などの取引状況が分かります。
2025年1月からは、証明書に読み取り用の二次元コードも載るようになりました（国土交通省）。

相続した実家は、名義を相続人に変えてからでないと、買主に引き渡せません。
相続登記は2024年4月から義務になっているので、媒介契約の前に済ませておくと進めやすくなります。

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