実家を売るときの仲介手数料はいくら？上限の計算方法と支払う時期、値引きの考え方

実家を売るときの仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産会社の仲介で売買が成立したときに、売主が払う成功報酬です。

買い手が見つからず売れなければ、原則として払いません。
上限は法律で決まっています。
400万円を超える売買なら、「売買価格×3％＋6万円」に消費税を足した額です。

たとえば実家が1,000万円で売れたら、上限は39.6万円（税込）です。
不動産会社は、これより多い仲介手数料を受け取れません（宅地建物取引業法46条）。

仲介手数料には、広告・内見の立ち会い・契約書の準備などの費用が含まれます。
ふつうの広告費は仲介手数料に含まれ、別に請求されないのが原則です。

なお、家を貸すときの仲介手数料は別の決まりです。
貸主と借主から受け取る合計で、家賃1か月分に消費税を足した額が上限です。

相続した実家を仲介で売る全体の流れは、こちらの記事にまとめています。

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仲介手数料の上限と計算方法

仲介手数料の上限は、売買価格を3つの段に分け、段ごとの料率をかけて足した額です。
国土交通大臣の告示で、次のように決まっています。

売買価格の部分	料率（税抜）
200万円以下の部分	5％
200万円超〜400万円以下の部分	4％
400万円を超える部分	3％

1,000万円なら、200万円×5％＋200万円×4％＋600万円×3％で36万円です。
これに消費税10％を足した39.6万円が、この物件の仲介手数料の上限です。

速算式で計算する

段ごとに分けるのは手間なので、ふつうは速算式を使います。

• 売買価格200万円以下：売買価格×5％
• 200万円超〜400万円以下：売買価格×4％＋2万円
• 400万円超：売買価格×3％＋6万円

どの式も、最後に消費税を足します。

売買価格ごとの上限の目安

売買価格	上限（税込）
500万円	23.1万円（特例なら最大33万円）
1,000万円	39.6万円
2,000万円	72.6万円
3,000万円	105.6万円

売買価格の見込みがまだなら、先に査定で目安をつかんでおくと、手数料も計算しやすくなります。

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800万円以下の実家は「低廉な空家等」の特例に注意

売買価格が800万円以下なら、仲介手数料は最大33万円（税込）まで上がることがあります。
2024年7月1日から始まった特例です。

国土交通省は、800万円以下の宅地や建物を「低廉な空家等」と呼んでいます。
「空家等」という名前ですが、空き家かどうか、使っているかどうかは問いません。

安い物件でも、現地の調査や書類の準備にかかる手間は変わりません。
そこで、仲介に必要な費用を考えて、30万円＋消費税まで受け取れるようにしました。

たとえば300万円の実家なら、ふつうの上限は15.4万円（税込）です。
特例を使うと、不動産会社は最大33万円まで受け取れることになります。

特例を使うには、事前の説明と合意がいる

特例の額を払うのは、媒介契約（仲介を頼む契約）の前に説明を受け、合意した場合です。
説明もなく、売れたあとで33万円を請求されることは想定されていません。

以前は400万円以下で、売主だけが対象でした。
2024年の改正で、800万円以下に広がり、買主から受け取ることもできるようになりました。

仲介手数料を支払う時期

仲介手数料は、売買契約の時に半分、引き渡しの時に残りの半分を払うのが一般的です。
東京都の「不動産取引の手引き」にも、この分け方が一般的と書かれています。

売買契約が成立すれば、不動産会社は報酬を請求できます。
ただ、代金を受け取る前に全額を払うのは、売主の負担が大きくなります。
そのため、2回に分けて払う取り決めが多く見られます。

支払いの時期は、媒介契約書に書かれた内容で決まります。
一括払いの会社もあるので、契約の前に確かめましょう。

遠方の実家や、兄弟で相続した実家の払い方

遠方に住んでいると、引き渡しの日に立ち会えないこともあります。
その場合は、振込で払えるかを不動産会社に確かめておくと安心です。

兄弟で共有している実家なら、仲介手数料は持ち分の割合で分けるのが分かりやすい方法です。
売却代金から差し引いてから分ける方法もあります。

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仲介手数料の値引き交渉の考え方

法律で決まっているのは上限だけなので、値引きの交渉はできます。
ただ、上限の額をそのまま提示されることも多くあります。

交渉するなら、媒介契約を結ぶ前に切り出すのが基本です。
売れたあとに下げてほしいと言っても、契約書の額が優先されます。

値引きを考える前に確かめたいこと

仲介手数料を大きく下げると、販売の優先順位が下がるおそれがあります。
数万円を下げるより、高く売れる不動産会社を選ぶほうが、手取りが増えることもあります。

「両手」と「片手」の違い

1社が売主と買主の両方から仲介手数料を受け取る取引を「両手仲介」といいます。
買主は別の不動産会社が見つけ、それぞれの会社に払う取引は「片手仲介」です。

両手になりそうな物件では、会社の受け取る額が多いため、値引きに応じてもらえることもあります。
ただ、両手にこだわって、ほかの会社の買主を断る「囲い込み」には注意が必要です。

仲介手数料は、税金の計算で差し引ける

実家を売って利益（譲渡所得）が出たら、所得税と住民税がかかります。
仲介手数料は、この計算で「譲渡費用」として差し引けます（国税庁 No.3255）。

相続した実家を売ったときの税金は、こちらの記事にまとめています。

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仲介手数料をかけずに売る方法

不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」なら、仲介手数料はかかりません。
その代わり、売れる値段は仲介より下がるのが一般的です。
手数料の額だけでなく、手取りで比べましょう。

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