空き家になった実家を貸すには？メリット・デメリットと費用、貸すまでの流れ

2026年10月1日

空き家を貸すとは

空き家を貸すとは、相続した実家を売らずに、人に住んでもらって家賃を受け取ることです。

毎月の家賃が入り、人が住むことで家も傷みにくくなります。
家は手元に残るので、将来「住む」「売る」を選ぶ余地も残せます。

一方で、賃貸に出す前にはリフォームや片付けの費用がかかります。
借り手が見つからないこともあります。

「売るのはまだ早い」「いつか戻るかもしれない」という人に向く選択肢です。

この記事で分かること

・空き家を貸すメリットとデメリット
・貸せる実家と、貸しにくい実家の見分け方
・4つの貸し方と、かかる費用・手元に残る家賃
・貸す前に知っておきたい注意点と、貸すまでの流れ

空き家を貸すメリット

家賃収入で、固定資産税や維持費をまかなえる
人が住むので換気や通水が保たれ、家が長持ちしやすい
家を手放さずにすむので、住む・売るの判断を先に延ばせる
放っておいて、市区町村から「管理が行き届いていない空き家」と指導されるリスクを減らせる
遠くに住んでいても、賃貸の管理を不動産会社に任せられる

空き家を貸すデメリット

賃貸に出す前の修繕・リフォームに費用がかかる
空室が続けば収入はゼロ。固定資産税は払い続ける
家賃の滞納や、近所とのトラブルに対応が要る
ふつうの契約だと、貸主の都合で「返して」と言いにくい

遠くに住む貸主には、設備の故障やトラブルが見えにくいのもリスクです。
管理会社に任せれば、故障の対応や入居者からの連絡を引き受けてもらえます。

ここがポイント

メリットとデメリットのどちらが大きいかは、空き家の状態と場所に大きく左右されます。

貸せる実家・貸しにくい実家

貸せるかどうかは、主に2つで決まります。

賃貸の需要がある場所か
大きな修繕なしで住めるか

いくらで貸せるかより先に、この2つを確かめましょう。

貸しやすい実家

駅やバス停、スーパー、学校に通える場所にある
雨漏り・傾き・シロアリの被害がない
1981年6月以降に建築確認を受けた住宅（新耐震基準）
台所・お風呂・トイレが使える状態で残っている

戸建ての賃貸住宅は、子育て世帯やペットを飼う人などが借り手の候補になります。

需要があるかは、近くの賃貸物件の募集を見ると分かります。
似た広さの家がいくらで、どのくらいの期間募集されているかを見てみましょう。

貸しにくい実家

屋根や土台の工事に数百万円かかる家は、貸しても元を取りにくいです。
まわりに賃貸の需要がない地域も同じです。

その場合は、売る・買取・空き家バンクへの登録も比べてみてください。
5つの質問に答えるだけの無料診断で、どの選択肢が向いているか確かめることもできます。

貸すか売るかで迷うときは、こちらも読んでみてください。

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空き家を賃貸に出す方法は4つ

方法は「期間を区切るか」「誰と契約するか」「直してから貸すか」で分かれます。

貸し方	仕組み	向く人
普通借家	期間が来ても、借りる人が望めば続く	長く貸し続けたい
定期借家	期間が来たら更新なしで終わる	いずれ住む・売る予定がある
借り上げ（サブリース）	会社が借りて、入居者に又貸しする	手間をかけたくない
DIY型賃貸・現状渡し	直さずに貸し、借りる人が手を入れる	修繕費をかけたくない

自分で借り手と賃貸借契約を結ぶときも、募集と管理は不動産会社に任せるのが一般的です。

期間を区切るなら「定期借家」

ふつうの賃貸（普通借家）では、貸主から終わらせるのに「正当事由」が要ります（借地借家法28条）。

「3年後に売りたい」と思っても、借りている人が住み続けたいと言えば、簡単には戻りません。
話し合いで出ていってもらうために、立ち退き料を払う例もあります。

決めた期間で契約を終えたいなら、定期借家にします。
書面での契約や事前の説明など、決まった手順があります。

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手間をかけたくないなら「借り上げ」

会社が家を借りて入居者に貸す「サブリース」なら、入居者とのやりとりは会社がします。

ただ、受け取る金額は相場より低めになることが多く、途中で見直しを求められることもあります。

注意

サブリースは、トラブルが起きやすい契約です。

「家賃保証」とあっても、途中で家賃を下げられたり、貸主から解約しにくかったりすることがあります。
国土交通省や消費者庁も、注意を呼びかけています。
2020年12月からは、勧誘や契約のルールが法律で決められました（賃貸住宅管理業法）。

契約の前に、家賃の見直しや解約の条件を書面で確かめ、何社かを比べましょう。

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直さずに貸すなら「DIY型賃貸」

借りる人が自分で直せる「DIY型賃貸借」という貸し方もあります。
契約書の書式例とガイドブックも出ています（国土交通省）。

リフォーム費用を抑えたい古い空き家では、こうした貸し方も選べます。

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知り合いに貸すときも契約書を

親戚や知人が借りるときも、口約束にせず、書面で契約を結びましょう。
月々の金額や期間、修繕を誰がするかを決めておくと、あとでもめにくくなります。

参考

・借地借家法（28条正当事由）：e-Gov 法令検索
・国土交通省「DIY型賃貸借について」
（2026年9月29日に確認）

賃貸に出す前にかかる費用と、手元に残る家賃

受け取る額ではなく、「費用を引いて手元に残る額」で考えます。

費用	目安
片付け・残った荷物の処分	家の広さと荷物の量による
修繕・リフォーム	数十万円〜数百万円（直す範囲による）
管理の委託料	家賃の5%前後が多い（内容で変わる）
固定資産税・火災保険	毎年かかる

費用の多くはリフォーム

初めにかかる費用の多くは、リフォームです。
水回りの設備や、壁紙・畳の張り替えは、借り手の決まりやすさに大きく響きます。

ただ、直しすぎると、元を取るまでに何年もかかります。
不動産会社に「いくらで貸すなら、どこまで直すか」を相談して決めましょう。

空き家の状態が分からないときは、専門家の建物診断（インスペクション）を受けると安心です。
直す範囲がはっきりして、リフォームの見積りも取りやすくなります。

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片付けも早めに

親の荷物が残った空き家は、そのままでは貸せません。
遺品の整理や、残った家具の処分も、費用と時間を見込んでおきます。

手元に残る額のイメージ

家賃が月8万円のときの例

家賃収入：年96万円（月8万円×12か月）
かかる費用：年30万円ほど（管理の委託料・固定資産税・保険・修繕の積み立て）
手元に残る額：年66万円ほど

※ここから、さらに所得税・住民税がかかります。数字は説明のための仮のものです。

空室の間は収入がなく、費用だけがかかります。
次の入居者が決まるまで、数か月かかることも見込んでおきましょう。

家賃の決め方と、敷金・礼金

家賃は、近くの似た賃貸物件の相場を見て決めます。
複数の不動産会社に賃料査定を頼むと、相場がつかみやすくなります。

敷金は、退去のときの補修や、家賃の滞納にあてる預かり金です。
礼金は地域によって慣習が違い、ゼロにする物件もあります。

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家賃収入は確定申告が要る

家賃収入は「不動産所得」になり、原則として確定申告が必要です。
固定資産税・修繕費・管理の委託料は、経費にできます（国税庁 No.1370）。

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参考

・国税庁タックスアンサー「No.1370 不動産収入を受け取ったとき」
（2026年9月29日に確認）

賃貸に出す前に知っておきたい注意点

名義が親のままでは貸しにくい

相続した実家は、まず相続登記で名義を自分に変えておきます。

相続登記は、2024年4月から義務になりました。
相続で取得したと知った日から、3年以内に申請が必要です（法務省）。

遺産分けが済まず、兄弟などと共有のままのこともあります。
その場合、貸す期間によっては全員の合意が要ります（民法252条）。

貸すと空き家の「3,000万円控除」は使えなくなる

相続した空き家を売るときの「3,000万円特別控除」は、貸した家には使えません。
相続から売るまでに、貸していないことが条件だからです（国税庁 No.3306）。

この特例には、1981年5月31日以前に建った家であることなど、ほかにも条件があります。

ポイント

数年後に売るつもりなら、賃貸に出す前に税務署や税理士に確かめましょう。

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