マイホーム借り上げ制度（JTI）とは？相続した実家で使える条件と賃料の目安

マイホーム借り上げ制度とは

マイホーム借り上げ制度とは、公的な法人が持ち家を借り上げ、入居者に貸す制度です。
運営は移住・住みかえ支援機構（JTI）で、正式な名前は「マイホーム借上げ制度」です。

JTIは、国の支援を受けた一般社団法人（非営利法人）です。
持ち主はJTIと契約し、機構が貸主になって入居者に又貸し（転貸）します。

相続した実家も対象で、いま誰も住んでいない家でも申し込めます。
制度の案内でも、親の家を相続して誰も住まない、という例が挙がっています（JTI）。

国土交通省の空き家対策のサイトでも、空き家を貸す方法の一つとして紹介されています。

自治体や会社の借り上げと並べた比べ方は、こちらの記事にまとめています。

あわせて読みたい

空き家の借り上げとは？自治体・会社・JTIに実家を借りてもらう仕組みと注意点

空き家の借り上げは、自治体や会社、JTI、不動産会社が実家を借りて使ったり又貸ししたりする仕組みです。相手ごとの違いと、トラブルが起きやすいサブリースの注意点、頼む前に確かめることをまとめました。

続きを見る

相続した実家で使える？利用の条件

年齢の条件と、相続した家の特例

利用できるのは、原則として50歳以上の持ち主です。
ただし50歳未満でも、相続や生前贈与で取得した家は、特例として対象になります。

特例を使うには、次の2つが条件です（JTI「ご利用ガイド」）。

• 申し込む時点で、すでに空き家で、当面住む予定がない
• 家の名義が、すでに子ども（相続した人）になっている

名義を移す相続登記は、2024年4月1日から義務になりました（法務省）。
先に登記を済ませておくと、申し込みの話が進めやすくなります。

家と持ち主の条件

制度の利用ガイドにある、主な条件です。

親が施設に入り、実家が空いている段階なら、親が持ち主として使う形もあります。
その場合は、親が自分で契約できるうちに相談しておくことが大切です。

賃料の目安と、持ち主がはらう費用

手取りは入居者の家賃のおよそ85％

持ち主が受け取る賃料は、入居者がはらう家賃から手数料を引いた額です。
JTIの説明では、手数料は管理の手数料5％と機構への手数料10％で、15％程度です（JTI）。

たとえば家賃8万円の家なら、手取りは月6万8千円ほどが目安です。
家賃の水準は、地域の相場と建物の状態をもとに、協賛する不動産会社が査定して決まります。

賃料が入り始めるのは、最初の入居者が入居した日からです。
申し込んだだけでは、賃料は受け取れません。

1人目の入居者が決まったあとは、空室になっても決められた保証の賃料が入ります。
この空室時の保証賃料は、原則として毎年見直されます（ご利用ガイド）。

持ち主がはらう主な費用

費用	内容
申込手数料	18,700円（税込）
建物診断	耐震診断と劣化診断。築25年を超える家が対象
補強・修繕	診断で必要とされた工事と、貸すための最低限の修繕
設備の故障	残していったエアコンや給湯器などの修理
火災保険・固定資産税	持ち主の負担のまま

機構の公式noteでは、借上げ時の修繕費は「50万円未満」が43％で最多です（JTI公式note）。
一方で、300万円以上かかった家も8％あります。

メリットと、申し込む前の注意点

遠方の持ち主にうれしい3つの点

• 入居者とのやりとりが要らない：家賃の滞納や退去時のもめごとは、JTIが対応する
• 空室でも賃料が入る：1人目の入居後は、保証の賃料が支払われる
• 家が戻りやすい：入居者とは原則3年の定期借家契約なので、長くても3年ほどで家が戻る

JTIがはらう賃料には、国の基金による債務保証がついています（JTI）。
借り上げの期間は、原則として持ち主が亡くなるまでですが、5年以上で期間を決めることもできます。

注意しておきたいこと

手取りは、自分で管理会社に任せて貸すより、機構への手数料の分だけ少なくなります。
手間と空室の心配を減らす代わりの費用、と考えるとよいでしょう。

途中でやめることは、売ると決めたときなどに認められています。
ただし、入居者がいれば、その入居者との契約が終わるまで待つことになります。

貸したあとに売るときの税金の考え方は、こちらの記事にまとめています。

あわせて読みたい

3000万円控除は賃貸すると使えない？相続した実家を貸す前に知っておきたいこと

相続した実家を一度でも貸すと、空き家の3,000万円特別控除は使えなくなります。無償や短期の貸し出しも対象外です。マイホームの特例との違いや、貸したあとに売るときの税金、貸す前に考える順番をまとめました。

続きを見る

民間のサブリースとの違い

不動産会社の一括借り上げ（サブリース）も、会社が借りて又貸しする形です。
サブリースは、トラブルが起きやすい契約です。

家賃の減額を求められる、持ち主から解約しにくい、修繕費の負担が重いといった相談があります。
国土交通省と消費者庁は、注意を呼びかけています。

2020年12月からは、賃貸住宅管理業法で勧誘と契約のルールが決められました。
どちらを選ぶにしても、契約前に条件を書面で確かめ、複数社を比べましょう。

あわせて読みたい

サブリース（一括借り上げ）とは？家賃保証の仕組みと、契約前に知っておきたい注意点

サブリース（一括借り上げ）は、空室でも決まった賃料が入る一方で、トラブルが起きやすい契約です。仕組み、減額・解約・修繕費の注意点、賃貸住宅管理業法のルール、契約前に確かめることを説明します。

続きを見る

申し込みの流れと、向く実家

申し込みから賃料の支払いまで

家財は、貸す前に片付けておくのが基本です。
遠方なら、片付けと修繕の段取りを、査定のときにまとめて相談しておくと進めやすくなります。

向く実家・向かない実家

この制度が向きやすいのは、次のような実家です。

• 相続で取得し、名義もすでに自分になっている
• 1981年6月以降に建てられ、耐震の補強費がかかりにくい
• 賃貸の需要がある地域で、家賃が修繕費に見合う

反対に、補強や修繕に数百万円かかる家や、数年で売る予定の家は、ほかの貸し方と比べるほうが合います。
自治体や会社の借り上げとの比べ方は、上で紹介した親記事に書いています。
実家の選択肢を広く見たいなら、無料診断も試してみてください。

実家を賃貸に出すこと全体は、こちらの記事にまとめています。

あわせて読みたい

空き家になった実家を貸すには？メリット・デメリットと費用、貸すまでの流れ

相続した実家を売らずに貸すときの、メリット・デメリット、貸せる家の条件、4つの貸し方、費用と手元に残る家賃、注意点と流れをまとめました。

続きを見る

親が住み続けながら家をお金に換えたいなら、リースバックという方法もあります。

あわせて読みたい

リースバックとは？親が実家に住み続けながら家を売る仕組みと注意点

リースバックは、自宅を売ったあとも家賃を払って住み続ける方法です。実家で使うなら、親が元気なうちに親が使う場面が中心になります。仕組みとメリット・デメリット、売却価格・家賃・住める期間の決まり方をまとめました。

続きを見る