空き家の借り上げとは？自治体・会社・JTIに実家を借りてもらう仕組みと注意点

空き家の借り上げとは

空き家の借り上げとは、自治体や会社などが持ち主から家を借り、使ったり又貸ししたりする仕組みです。

持ち主が入居者を探して契約する、ふつうの賃貸とは違います。
持ち主の契約の相手は、借り上げる側の1社（1団体）だけです。

相続した実家を、手間をかけずに賃貸に出して活用したい人が検討する方法です。

借り上げてくれる相手は、主に次の4つです。

• 自治体（移住する人や若い世帯に貸す）
• 会社（社員の社宅として使う）
• 移住・住みかえ支援機構（JTI）の「マイホーム借上げ制度」
• 不動産会社の一括借り上げ（サブリース。トラブルが起きやすい契約）

国土交通省の空き家対策のサイトでも、空き家を貸す方法として紹介されています。
挙げられているのは、マイホーム借上げ制度と、サブリースの会社に貸す方法です。

入居者とのやりとりを任せられる分、受け取る家賃は、自分で賃貸に出すより少なくなるのがふつうです。

実家を賃貸に出すこと全体については、こちらの記事にまとめています。

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自治体・会社・JTIの借り上げ

自治体の借り上げ

自治体が空き家を借り、直してから、移住する人や若い世帯に貸して活用する取り組みがあります。

たとえば山形県遊佐町は、町が持ち主から空き家を借りています。
リフォームしてから、若者世帯に賃貸する事業です（遊佐町）。
自治体の事業なので、地域や年度によって、あるかどうかが変わります。

実家のある市区町村の、空き家や移住の担当窓口に問い合わせてみましょう。
借り上げがなくても、空き家バンクで借りる人を探せることがあります。

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会社の借り上げ（社宅）

会社が社員の住まいとして家を借りる「借り上げ社宅」という形もあります。
契約の相手が会社なので、家賃の支払いは安定しやすいと考えられます。

社宅を探す会社は、不動産会社や社宅の代行会社を通して物件を探すことがあります。
貸したい家を不動産会社に伝えるときに、法人に貸してもよいと伝えておきます。

ただ、社宅に選ばれるのは、職場に通いやすい地域の家が中心です。
地方の古い戸建てでは、話がまとまりにくいこともあります。

JTIの「マイホーム借上げ制度」

国の支援を受けた一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）が家を借り、入居者に貸す制度です。

家賃からは手数料が引かれます。
JTIのサイトでは、管理の手数料と合わせて15％程度と説明されています（JTI）。

共有の家なら、共有者全員の承諾が要ります。
制度の詳しい条件は、こちらの記事にまとめています。

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不動産会社の一括借り上げ（サブリース）

不動産会社の「一括借り上げ（サブリース）」は、トラブルが起きやすい契約です。

空き家では、会社がリフォーム代を負担する代わりに、5〜10年ほど借りる形もあります。
「空室でも家賃保証」「初期費用ゼロ」とうたわれることがあります。

リフォーム代がかからない代わりに、持ち主に入る賃料は低く抑えられるのがふつうです。
固定資産税に見合う程度の額、という形もあります。

借りている期間は、持ち主が自分で使ったり売ったりしにくくなります。
期間と、終わったあとに家がどう戻るかも、先に確かめておきましょう。

トラブルになりやすい3つの点

国土交通省と消費者庁は、こうしたトラブルに注意を呼びかけています。

2020年12月からは、賃貸住宅管理業法で勧誘と契約のルールが決められました。
大げさな広告やリスクを隠した勧誘は禁じられ、契約前に書面での説明が必要です。

契約する前に、家賃の見直し・解約・修繕の条件を書面で確かめ、複数社を比べましょう。

サブリースの仕組みとトラブルは、こちらの記事で詳しく書いています。

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自分で賃貸に出す場合との違い

借り上げは「手取りを減らして、手間と空室の心配を減らす」貸し方です。
自分で賃貸に出す（管理会社に任せる）場合と比べると、次のようになります。

比べる点	借り上げ	自分で貸す
入居者との契約	借り上げる側	持ち主
空室のとき	決まった賃料が入る形が多い	家賃は入らない
受け取る額	相場より低め	相場どおり（管理の手数料を除く）
家の戻しやすさ	契約の条件しだい	定期借家なら戻しやすい

遠くに住んでいて実家に通えないなら、手間の少なさは大きな利点です。
一方で、家賃の差は、10年、20年と賃貸を続けるうちに積み重なっていきます。

借り上げが向く家・向かない家

借り上げが向きやすいのは、次のような場合です。

• 遠方に住み、入居者の対応や管理に時間を割けない
• 当面は売らず、長く賃貸で活用するつもりでいる
• 直す費用を自分で出したくない

反対に、数年のうちに売りたい家や、相場どおりに貸せる家は、自分で賃貸に出すほうが合うことがあります。

管理を任せる会社の選び方は、こちらの記事にまとめています。

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相続した実家で、借り上げを頼む前に確かめること

相続した実家は、借り上げを頼む前に「名義」「兄弟の同意」「売る予定」を確かめておきます。

相続登記は、2024年4月1日から義務になりました（法務省）。
相続を知った日から3年以内が期限です。

貸すと3,000万円控除は使えない

一度でも貸すと、相続した空き家を売るときの「3,000万円特別控除」は使えません。
相続のときから売るときまで、貸していないことが条件の一つだからです（国税庁）。

数年のうちに売るかもしれないなら、貸すか売るかを先に比べておきましょう。

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迷ったら、実家どうする診断でほかの選択肢と並べてみるのも一つの方法です。

借り上げの条件は、相手によって大きく違います。
書面を見比べて、実家に合う貸し方を選びましょう。