家賃収入の確定申告のやり方　実家を貸したらいくらから必要？収支内訳書と経費の書き方

2026年10月1日

家賃収入の確定申告とは

実家を貸して家賃収入があると、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をするのが基本です。

申告するのは家賃の額ではなく、家賃から経費を引いた「不動産所得」です。
会社員なら、給与以外の所得が年間20万円以下のとき、所得税の確定申告は要りません（No.1900）。

たとえば2026年に貸し始めたなら、2026年1月から12月までの分を計算します。
申告の期間は、2027年2月16日から3月15日までです。

この記事で分かること

・家賃収入で確定申告が要る人と、要らない人の境目
・申告までの流れと、そろえる書類
・収支内訳書の収入と経費の書き方
・白色申告と青色申告の違い、提出と納付のしかた

家を貸すとどんな税金がかかるか、その全体はこちらの記事にまとめています。
この記事では、確定申告の手順と書き方にしぼって説明します。

確定申告が要るかどうかの境目

境目は「家賃の額」ではなく、経費を引いたあとの不動産所得の金額で決まります。

年間の家賃収入が60万円でも、経費が45万円なら、不動産所得は15万円です。
会社員なら、この場合は所得税の確定申告は要りません。

立場	所得税の確定申告が要らない目安
会社員（給与を1か所から受ける）	給与以外の所得が年20万円以下
年金を受け取っている人	年金収入が400万円以下で、年金以外の所得が20万円以下
給与も年金もない人	所得控除を引くと、所得税がかからない

会社員の目安はNo.1900、年金の目安はNo.1600に書かれています。
給与が2,000万円を超える人などは、20万円以下でも確定申告が要ります。

20万円以下でも、住民税の申告は別に要る

20万円の目安は所得税の話で、住民税には当てはまりません。

所得税の確定申告をしないなら、お住まいの市区町村に住民税の申告をします（No.1600）。
確定申告をすれば、その内容が市区町村に伝わるので、住民税の申告は要りません。

赤字の年は、申告すると税金が戻ることもある

貸し始めの年は、修繕費などが重なって不動産所得が赤字になることがあります。
この赤字は、原則として給与などの所得と差し引けます（No.1391）。

会社員なら、確定申告をすると、給与から引かれていた所得税の一部が戻ることがあります。
申告が要らない年でも、赤字なら一度計算してみましょう。

参考

・国税庁タックスアンサー「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」
・国税庁タックスアンサー「No.1600 公的年金等の課税関係」
・国税庁タックスアンサー「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」
（2026年9月30日に確認）

申告までの流れと、そろえる書類

家賃収入の確定申告は、3月にまとめてするより、1年を通して記録を残すほうが楽です。
申告までの流れは、次のとおりです。

貸している間、家賃の入金と経費の支払いを帳簿や表に記録する
年が明けたら、1年分の収入と経費の書類をそろえる
収支内訳書（または青色申告決算書）で不動産所得を計算する
確定申告書に、給与や年金とあわせて所得を書く
3月15日までに提出し、税金があれば納める

そろえる書類

実家を1軒貸しているなら、そろえる書類は次のようなものです。

賃貸借契約書（家賃・礼金・更新料の金額が分かるもの）
家賃が入った通帳、または管理会社の年間の収支報告書
固定資産税の納税通知書
火災保険料や修繕費、管理の委託料の領収書
源泉徴収票（給与や年金の分）
マイナンバーカード（または番号の分かる書類と本人確認書類）

不動産所得がある人は、白色申告でも帳簿をつけて保存することが決まっています（No.2080）。
収入と経費を書いた帳簿は7年、領収書などの書類は5年、保存します。

遠方に住んでいて管理会社に任せているなら、年間の収支報告書が一番の手がかりです。
家賃の入金と、管理料や修繕の費用が1枚にまとまっていることが多いので、年明けに送ってもらいましょう。

参考

・国税庁タックスアンサー「No.2080 白色申告者の記帳・帳簿等保存制度」
（2026年9月30日に確認）

収支内訳書の収入と経費の書き方

白色申告では、不動産所得を「収支内訳書（不動産所得用）」で計算し、確定申告書に添えて出します。
国税庁の「収支内訳書（不動産所得用）の書き方」に沿って書けば、迷いにくくなります。

収入に書くもの

収入には、毎月の家賃のほかに、次のものも入れます。

礼金・更新料
返さないことが決まった敷金や保証金
家賃とは別に受け取る共益費

家賃収入は、振り込まれた日でなく、契約の支払日の年に数えるのが原則です（No.1376）。
12月分の家賃を11月末に受け取る契約なら、その年の収入に数えます。

返すことになっている敷金は預かり金なので、収入には入れません。

経費に書くもの

収支内訳書では、経費を決まった科目に分けて書きます。
実家1軒を貸すときに使いやすい科目は、次のとおりです。

科目	実家を貸すときの例
租税公課	貸している家と土地の固定資産税・都市計画税
損害保険料	貸している家の火災保険料
修繕費	給湯器の修理、壁紙の張り替えなど
減価償却費	建物の価格を年数に分けた費用
そのほか（雑費など）	管理の委託料、入居者を探す仲介の費用

所得税・住民税・相続税や、借りたお金の元本の返済は、経費になりません。
自分の暮らしの費用と分けられない支出も、経費にはできません。

修繕費と資本的支出

古い実家は、貸す前後に手を入れることが多くあります。

直す費用でも、家の価値を高める工事は「資本的支出」で、その年に全額を経費にできません。
減価償却費として、何年かに分けて経費にします。

1回が20万円未満か、おおむね3年以内ごとにする修理なら、その年の経費にできます（No.1379）。

相続した家の減価償却費は、親が建てたときの価格や時期を引き継いで計算します。
計算のしかたは、最初に紹介した税金の記事で説明しています。

貸す前の修繕にどこまでお金をかけるかは、こちらの記事が参考になります。

白色申告と青色申告、どちらで申告するか

何も届け出なければ白色申告で、青色申告にするには事前に税務署へ届け出ます。

	白色申告	青色申告
届け出	要らない	青色申告承認申請書を出す
添える書類	収支内訳書	青色申告決算書
帳簿	簡単な記録でよい	決まった形の帳簿をつける
主な特典	なし	青色申告特別控除など