実家じまいは何から始める？5つの手順と、親が亡くなってからの期限

実家じまいとは

実家じまいとは、親が暮らした家を整理し、名義を整え、売却や解体などで手放すまでの流れです。
家財の整理だけを指す言葉ではありません。

親が亡くなったあとに始めることもあれば、親が施設に移るときに始めることもあります。
どちらでも、順番を間違えると、手間やお金が余計にかかることがあります。

たとえば、家財の処分や解体にお金をかけたあとで、売却が難しいと分かることがあります。

基本の順番は「相続人と名義の確認・登記 → 家の価値を調べる → 片付け → 売る・壊す・手放す」です。
相続の手続きには期限があるので、家財の整理より先に済ませたいものもあります。

売れない実家を手放す方法そのものは、こちらの記事で比べています。

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実家じまいの手順：5つのステップ

実家じまいは、次の5つの手順で進めるのが基本です。
とくに大事なのは、家財に手をつける前に家の価値を調べることです。

手順1・2：相続人と名義を確かめ、登記する

まず、誰が相続人になるかを家族で確かめます。
実家の土地と建物の名義は、法務局で登記事項証明書を取ると分かります。

名義が亡くなった祖父母のままになっていることもあります。
その場合は祖父母の相続人の協力も要るので、早めに気づくことが大切です。

売却や譲渡の前には、名義を相続人に変える登記が要ります。
親が元気なうちに親自身が売るなら、相続登記は要りません。

相続登記の流れは、こちらの記事にまとめています。

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手順3：片付けの前に、家の価値を調べる

片付けより先に、不動産会社に査定を頼みましょう。
売却できるか、どの方法で売るかで、家財の整理の範囲が変わるからです。

たとえば買取なら、家財が残ったままでも引き取ってもらえることがあります。
建物を解体して土地を売却するなら、家財の処分もまとめて引き受ける解体業者があります。

査定は1社だけでなく、複数の不動産会社に頼んで比べると判断しやすくなります。
相続した実家を売る流れは、こちらの記事にまとめています。

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手順4・5：書類を探しながら家財を整理し、処分する

家財を整理するときは、捨てる前に大事な書類を探します。
次の書類は、売却や相続の手続きで使うことがあります。

買ったときの契約書は、売却したときの税金の計算に使います。

買った値段（取得費）が分からないと、売却代金の5％を取得費として計算します（国税庁 No.3258）。
実際に買った値段より取得費が小さくなり、税金が高くなることがあります。

家財の片付けの進め方は、こちらの記事で詳しく説明します。

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親が亡くなってからの期限：いつまでに何をするか

実家じまいそのものに期限はありませんが、相続の手続きには期限があります。
親が亡くなってからの主な期限を、早い順に並べます（2026年10月時点）。

期限	すること
亡くなったと知ってから3か月以内	相続放棄をするか決める（家庭裁判所）
知った日の翌日から4か月以内	親の亡くなった年の所得税の申告（準確定申告）
知った日の翌日から10か月以内	相続税の申告（遺産が基礎控除を超えるときだけ）
相続で取得したと知ってから3年以内	相続登記（不動産の名義を変える登記）
相続から3年たつ日の年の12月31日まで	空き家の3,000万円控除を使うなら売却

準確定申告は、親に申告の必要な所得があった場合です（国税庁 No.2022）。

相続税の申告が要るのは、遺産の合計が基礎控除を超えるときです（国税庁 No.4205）。
この合計は、小規模宅地などの特例を使う前の額で比べます。

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相続登記と、3,000万円控除の期限

相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。
正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象です（法務省）。

2024年3月までに相続を知った実家は、2027年3月31日が登記の期限です。
兄弟の話し合いがまとまらないときは、ひとりでできる「相続人申告登記」で義務を果たせます。

相続した実家を売却するときは、条件を満たせば利益から最高3,000万円を差し引けます。
この特例は、2027年12月31日までの売却が対象です（国税庁 No.3306）。

期限は2026年10月時点のもので、税制改正で変わることがあります。

1981年5月31日以前に建てた家であることなど、ほかにも条件があります。
2024年以降の売却で、家と土地を相続した人が3人以上なら、1人あたりの上限は2,000万円です。

条件の詳しい説明は、こちらの記事にまとめています。

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なお、固定資産税は、毎年1月1日の持ち主にその年の分がかかります（総務省）。
処分の時期を考えるときは、年をまたぐかどうかも目安になります。

親が元気なうちに始めるとき

親が元気なうちなら、親の気持ちを聞きながら実家じまいを進められます。
施設への入居や住み替えが、きっかけになることもあります。

家族で話し合っておきたいこと

切り出すときは「この家を、これからどうしたい？」と、親の意向を聞く形にすると話しやすくなります。
子どもの都合だけで進めると、親が不安になることがあります。

親の判断力があるうちに

親が認知症などで判断が難しくなると、実家の売却の契約ができなくなることがあります。
その場合は成年後見の手続きが要り、売るまでに時間がかかります。

認知症と実家の売却の関係は、こちらの記事で説明しています。

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親が元気なうちに持ち物を整理する方法は、こちらの記事にまとめます。

実家じまいにかかる期間と、兄弟で決めておくこと

期間の目安：民間の調査では「約半年」が最多

実家じまいの経験者に聞いた民間の調査があります（2022年7月、約100人）。
最も多い答えは「約半年」で42.6％、次が「数か月」で30.7％でした（サライ.jp）。

「1年以上」と「2年以上」を合わせると26.7％で、年単位でかかった人もいます。
答えたのはトランクルームの利用者で、人数も少ないので、あくまで目安です。

家財の量、売る方法、遠方から通うかどうかで、期間は大きく変わります。

遠方に住んでいると、実家に通うたびに交通費と休みが要ります。
実家に通える回数を先に見積もり、業者に任せる部分を決めておくと進めやすくなります。

兄弟で決めておくこと

兄弟で相続するなら、始める前に次のことを決めておきましょう。

決めること	決め方の例
窓口になる人	実家の近くに住む人や、手続きに時間を割ける人
費用の分け方	家財の処分・解体・登記の費用を、相続の割合で分けるか
売却代金の分け方	遺産分割協議書に書いておく
思い出の品	形見分けの日を決めて、家族で集まる

決めたことは、メールや書面で残しておくと、あとで食い違いが起きにくくなります。
兄弟の共有名義にすると、家全体を売るには原則として共有者全員の同意が要ります（民法251条）。

話し合いの間も、固定資産税や管理の費用はかかり続けます。
放置した場合の費用の目安は、放置コスト計算機で試せます。