共有名義の実家を売却するには？兄弟で相続した家の売り方と分け方

共有名義の実家を売却するには

共有名義の実家を丸ごと売却するには、共有者全員の同意が要ります。

不動産を売ることは、民法でいう共有物の「変更」に当たるためです（民法251条）。
兄弟のうち1人でも反対すれば、家全体は売却できません。

共有名義とは、1つの不動産（土地と建物）を複数の人で持ち、それぞれが「持分」を持つ状態です。
兄弟3人で相続すれば、持分は3分の1ずつといった形になります。

一方で、修繕や短い期間の賃貸などの「管理」は、持分の過半数で決められます（民法252条）。
建物なら、3年以内の賃貸がこの「管理」に当たります。
売却は管理より重い「変更」に当たるため、全員の同意が要ります。

兄弟が離れて暮らしているなら、早めに「売却するかどうか」をそろえておくことが大切です。
話し合いが長引くほど、空き家の管理や固定資産税の負担が続きます。

実家を仲介で売るときの全体の流れは、こちらの記事にまとめています。

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売却の前に決める「分け方」

相続した実家を兄弟で売却するときは、まず家とお金をどう分けるかを決めます。
これを「遺産分割」といい、相続人全員の話し合い（協議）で決めます（民法907条）。

よく使われるのは、次の3つの分け方です。

分け方	しくみ	向くケース
換価分割	家を売り、代金を兄弟で分ける	誰も住まず、売ることで一致している
代償分割	1人が家を取り、ほかの兄弟にお金を払う	住みたい人・持ちたい人がいて、払うお金もある
共有分割	持分どおりに共有で登記し、全員で売る	分け方が持分どおりで、全員が手続きに協力できる

換価分割なら、代表者1人の名義にして売却し、代金を分ける方法もあります。
その場合は、遺産分割協議書に「売却して代金を分ける」ことをはっきり書いておきます。

書いていないと、代表者が受け取った代金をほかの兄弟に渡すとき、贈与と見られるおそれがあります。
協議書の書き方は、司法書士や税理士などの専門家に確かめましょう。

売却の前に相続登記を済ませる

親の名義のままでは、実家を売却して買主に名義を移せません。
不動産会社に頼む前に、相続人の名義に変える「相続登記」を済ませておきます。

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。
相続を知った日から3年以内に申請が必要です（法務省）。

相続登記の進め方は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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兄弟で売却を進める流れ

共有名義の不動産を売却するときも、流れはふつうの売却とほぼ同じです。
違うのは、共有者全員が売買契約の当事者になることです。

代表者を決めて窓口を1つにする

兄弟が遠方に散らばっているなら、代表者を1人決めて窓口にすると進めやすくなります。
不動産会社とのやり取りや内覧の立ち会いは、代表者が引き受けます。

契約や引き渡しに出られない兄弟は、代表者に委任状を出して任せられます。
委任状には、売却する不動産・価格・引き渡しの時期などを具体的に書きます。

共有者の中に認知症で判断が難しい人がいるケースでは、本人が契約するのは難しくなります。
家庭裁判所が選ぶ成年後見人が、本人に代わって売却の手続きをします。
その家が本人の住まいなら、売却には家庭裁判所の許可も要ります。

成年後見と売却の関係は、こちらの記事にまとめています。

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兄弟の間でトラブルになりやすいのは、価格と売る時期です。
「いくらまでなら売却するか」を最初に全員で決め、書面に残しておきましょう。

共有者の同意がそろわないとき

兄弟の誰かが反対したり、連絡が取れなかったりすることもあります。
そうしたケースで取れる方法は、主に次の3つです。

自分の持分だけを売る

自分の持分（共有持分）だけなら、ほかの兄弟の同意がなくても売却できます。
ただし、持分だけを買っても家を自由に使えないため、買い手は買取業者にほぼ限られます。

価格は、不動産全体を売るときの持分相当額より、大きく下がるのが一般的とされます。
見知らぬ第三者が共有者に加わるため、残った兄弟とのトラブルにもなりがちです。

共有持分を売る前に、まずほかの兄弟に買い取ってもらえないか相談しましょう。
買取業者に頼むなら、複数社の査定額と条件を比べます。

持分だけを売る方法は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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共有物分割請求で裁判所に決めてもらう

共有者は、いつでも共有を解消するよう求められます（民法256条）。
話し合いで決まらなければ、裁判所に分け方を決めてもらえます（民法258条）。

裁判所は、1人が家を取り、ほかの共有者にお金を払う分け方を命じることもあります。
それも難しいときは、競売を命じることがあります。

遺産分割がまだなら、先に家庭裁判所の遺産分割の手続きを使います（民法258条の2）。

連絡が取れない共有者がいる

所在が分からない共有者がいるケースでは、裁判所の決定で持分を取得できます（民法262条の2）。
ただし、遺産分割の前の相続財産なら、相続から10年たつまで使えません。

共有のまま売らずに持ち続けるときの負担は、こちらの記事にまとめています。

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税金は持分ごとに計算する

共有名義の不動産を売却したときの税金は、共有者それぞれの持分に応じて計算します。
売って利益（譲渡所得）が出たら、兄弟一人ひとりが確定申告をします（国税庁 No.3308）。

たとえば3,000万円で売却し、兄弟3人が3分の1ずつだったとします。
このケースでは、1人1,000万円分の売却として計算します。
取得費は、親が買ったときの代金を引き継ぎます（国税庁 No.3270）。

3,000万円の特別控除は1人ずつ使える

相続した空き家の売却には、「空き家の3,000万円特別控除」があります（国税庁 No.3306）。
この控除は兄弟全員で3,000万円ではなく、条件を満たす1人ずつに使えます。

ただし、家を相続した人が3人以上なら、1人2,000万円までです（2024年1月1日以後の売却）。
主な条件は次のとおりです（ほかにも条件があります）。

兄弟の誰かが親と同居していたなら、マイホームの3,000万円控除も使えることがあります。
こちらも、共有者ごとに判定します。

控除の条件は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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