仲介と買取、実家はどちらで売るべき？築年数・立地・家族の事情で決める目安

仲介と買取、実家はどちらで売るべき？

高く売りたくて時間もあるなら仲介、古さ・遠さ・急ぐ事情が重なるなら買取が目安です。

仲介は、不動産会社に買主を探してもらう売却方法です。
買取は、不動産会社そのものに買ってもらう売却方法です。

違いの中心は「だれが買うか」で、そこから価格と期間の差が生まれます。

仲介のメリットは、相場に近い売却価格を狙えることです。
買取のメリットは、価格は下がりやすいものの、早く売却しやすいことです。

価格・期間・手間の違いをくわしく比べたいときは、こちらの記事にまとめています。

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相続した不動産ならではの判断の軸を、順に見ていきます。

仲介で売る流れや費用の全体は、こちらの記事にまとめています。

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判断の軸1：実家の築年数と状態

手を入れれば住める家なら仲介、直さないと住めない家なら買取が向きやすくなります。

仲介の買主は、多くが自分で住む個人です。
そのまま、または少し直せば暮らせる物件なら、買い手が見つかりやすくなります。

仲介のメリットである「相場に近い価格」が生きるのは、こうした物件です。

一方で、次のような物件は、個人の買主から敬遠されがちです。

• 雨漏りやシロアリの被害がある
• 築40年を超え、水回りを全部替える必要がある
• 1981年5月以前に建築確認を受けた、古い耐震基準の家

買取の不動産会社は、直して売り直す前提で不動産を買います。
傷んだ実家でも、直す費用を差し引いた価格で買ってもらえることがあります。

古い家を直してから仲介で売るのは慎重に

リフォームしてから仲介で売却すると、高く売れそうに思えます。
ただ、かけた費用ほど売却価格が上がるとは限りません。

買主が自分の好みで直したい場合もあります。
直す前に、今のままの状態で査定を受けて比べましょう。

判断の軸2：立地と買い手の見込み

駅や生活の便がよく、買い手が見込める場所なら仲介が向きます。
多くの人の目に触れるほど、相場に近い価格で売却できる見込みが高まります。

一方、次のような場所では、仲介で売り出しても買主が見つかるまで時間がかかりがちです。

ただし、買い手が少ない場所は、買取の不動産会社も慎重になります。
買取価格がかなり低くなったり、断られたりすることもあります。

仲介で売り出しても動きがないときの見直し方は、こちらの記事にまとめています。

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判断の軸3：売却を急ぐ事情があるか

期限のあるお金の事情があるなら、買取も候補に入れて考えます。
仲介は、売り出してから引き渡しまで数か月から1年ほどかかることもあります。

買取なら、価格が決まれば数週間から1か月ほどで売却できる例もあります。
ただし、期間は不動産会社や物件の状態で変わります。

相続税の納付に売却代金を充てたい

相続税の申告と納付は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です（国税庁 No.4205）。
実家の売却代金を納付に充てたいなら、仲介では間に合わないことがあります。

売り出しが遅れやすいのは、遺産分割や相続登記に時間がかかるときです。
期限から逆算して、どちらの売却方法なら間に合うかを考えましょう。

3,000万円の特別控除の期限

相続した空き家を売却したときは、条件を満たすと利益から最高3,000万円を差し引けます。

条件の1つは、相続から3年たつ日の年の12月31日までに売却することです。
特例そのものは、2027年12月31日までの売却が対象です。

くわしい条件は、国税庁 No.3306 で確かめられます。

対象は、1981年5月31日以前に建てられ、親が1人で住んでいた家などです。
仲介でも買取でも使えるので、期限に間に合う売却方法を選ぶことが大切です。

2024年以降は、売却の翌年2月15日までに買主が取り壊しても、対象になりえます。
相続人が3人以上なら、1人2,000万円までです。

仲介で売り出し、決めた期間に売れなければ決めた価格で買い取る「買取保証」という方法もあります。
値段と期限の両方が気になるときの、中間の選び方です。

判断の軸4：遠方・兄弟の共有・家財

遠くに住んでいて通えない

仲介では、内覧の準備や、売れるまでの空き家の管理が続きます。
遠方から何度も通えないなら、立ち会いの少ない買取は負担が軽くなります。

仲介でも、鍵を預けて内覧を不動産会社に任せる方法があります。
契約や決済を、郵送や司法書士を通じて進められることもあります。

現地に行く回数を、査定のときに両方の不動産会社に聞いて比べましょう。

兄弟で共有している

共有の不動産全体を売却するには、兄弟全員の同意が要ります（民法251条）。
仲介で売却に時間がかかるほど、値下げのたびに意見が割れやすくなります。

「この価格で半年売り出し、売れなければ買取に切り替える」など、先に決めておくと進めやすくなります。
決めたことは、メモに残して全員で共有しておきましょう。

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家財がたくさん残っている

仲介では、売り出す前に家財を片付けるのが一般的です。
買取なら、不動産会社に家財ごと引き取ってもらえることがあります。

片付けの費用と手間を考えると、買取の価格の低さが気にならないこともあります。

どこまで残してよいかは不動産会社ごとに違います。
見積もりの前に確かめましょう。

迷ったときの決め方

ここまでの軸を、買取が向きやすいサインとして並べます。
当てはまる数が多いほど、買取も本気で比べる価値があります。

どちらとも決めきれないときは、次の順に進めると迷いが減ります。

買取のしくみと注意点は、買取の入口の記事にまとめています。

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