空き家は更地にして売却すべき？そのまま売るべき？実家で迷ったときの6つの判断軸

空き家を更地にして売却するか、そのまま売るかの決め方

空き家を更地で売却するか、そのまま売るかは、「解体費用を売却価格で取り戻せるか」で決めます。

更地のほうが高く売れても、上がる分が解体のお金と税金の分に届かなければ意味がありません。
そして、取り戻せるかどうかは、次の6つの軸で見当がつきます。

判断の軸	更地寄りになるとき	そのまま寄りになるとき
買主の層	家を建てたい個人が多い	直して住む人・業者が中心
立地	土地の値段がしっかりつく	土地が安い・建て直しに制限
建物の状態	傷みがひどく危ない	まだ住める
3,000万円控除	自分で壊して期限内に売れる	買主に壊してもらう段取りが組める
固定資産税の時期	年内に引き渡せる見込み	売れる時期が読めない
解体費用の回収	上がる額が費用より大きい	上がる額が費用に届かない

古家付き土地のしくみや、更地にしたあとの進め方は、別の記事にまとめています。
この記事は、どちらにするかの「判断」だけに絞って説明します。

仲介で実家を売る流れ全体は、こちらの記事にまとめています。

あわせて読みたい

実家の売却はどう進める？仲介で売る流れと費用・税金、相続した家の注意点

相続した実家を仲介で売却するときの流れ、仲介手数料などの費用、売ったときの税金と3,000万円控除などの特例を、はじめての人向けにまとめます。兄弟での共有や、遠方から売るときの注意点も紹介します。

続きを見る

買主の層と立地：誰がその土地を買うか

一つ目の軸は、その地域で土地を買うのが誰か、です。
仲介で売るなら、買主の好みに合わせた形で売り出すのが近道です。

買主の層で、好まれる形が違う

• 家を建てたい個人：更地を好む。建物の状態を気にせず、完成後の姿を思い描きやすい
• 中古の家を直して住みたい人：建物が必要。古民家や広い庭を探す人もいる
• 建売の業者・買取の業者：どちらでも買う。ただし解体のお金を差し引いた価格になりやすい

どの層が多いかは、地元の不動産会社がいちばんよく知っています。
査定を頼むときに「この辺りで買うのは、どんな人ですか」と聞いてみましょう。

買主の層が分かれば、どちらの形で売りに出すかも見えてきます。
最近の売却の例で、更地と古家付きのどちらが多いかも聞いておくと参考になります。

立地で、更地の効き目が変わる

住宅地として値段がつく場所ほど、更地にする効き目は大きくなります。
駅に近い、学校や買い物に便利といった場所です。

反対に、郊外や田舎で土地の値段が安いと、更地にしても価格はあまり上がりません。
壊すお金のほうが大きくなり、売却で手元に残るお金が減ることもあります。

建物の状態：残す価値があるか

二つ目の軸は、建物に買主が価値を感じるかどうかです。
まだ住める家なら、そのまま売るほうが買主の層を広く取れます。

次のような状態なら、更地にする方向で考えるのが自然です。

実家に通えないと、建物の状態が分からないまま判断しがちです。
査定のときに、不動産会社に中まで見てもらい、写真で報告してもらいましょう。

建物に値段がつきそうなら、解体の前にそのまま売りに出してみる価値があります。
壊した家は元に戻せませんが、売り出し方はあとから変えられます。

住める家かどうかを確かめたいなら、専門家による建物の点検（インスペクション）もあります。
結果を買主に見せられるので、そのまま売るときの安心材料にもなります。

古い家を残したまま売る方法は、こちらの記事で詳しく説明しています。

あわせて読みたい

古家付き土地とは？解体せずにそのまま売る・買い取ってもらう方法と、更地との比べ方

古家付き土地は、古い家を壊さずに土地として売る方法です。解体費用を先に払わずに済む一方、価格は下がりやすくなります。仲介・買取・中古住宅の3つの売り方と、更地で売る場合との手取りの比べ方をまとめます。

続きを見る

税金の条件と時期：3,000万円控除と固定資産税

3,000万円控除は、どちらでも使えるが条件が違う

亡くなる直前まで親が一人で住んでいた家には、税金を軽くする特例があります。
売却の利益から最高3,000万円を差し引けるものです（国税庁 No.3306）。
2027年12月31日までの売却で、1981年（昭和56年）5月31日以前に建った家などが対象です。

更地で売るか、そのまま売るかで、満たす条件が変わります。

• 自分で壊して更地で売却する：解体のあと、売却まで貸したり、建物などを置いたりしない
• そのまま売却する：売却の翌年2月15日までに、買主が解体か耐震改修をする（2024年以後の売却）

そのまま売る形は、買主と解体などの約束を結ぶ必要があります。
約束に応じる買主に限られるので、買主の層の軸とあわせて考えます。

どちらの形でも、相続の開始から3年を過ぎる日が属する年の年末までの売却が条件です。
解体や測量に時間をかけすぎると、この期限に間に合わないおそれがあります。

相続人が3人以上なら、控除は1人2,000万円までです。

固定資産税は、売れる時期が読めるかで決める

土地の固定資産税は、毎年1月1日の状態で決まります（総務省）。
更地のまま1月1日を迎えると住宅用地の特例が外れ、土地の税額は約3.5〜4.2倍になるのが目安です。

売却の時期が読めないのに先に壊すと、上がった税金を売れるまで払うことになります。
売れる見込みが立ってから壊すほうが、判断としては安全です。

税額の上がり方は、こちらの記事で詳しく計算しています。

あわせて読みたい

家を壊して更地にすると固定資産税は6倍になる？実際の上がり方と壊す時期

家を壊して更地にすると、土地の固定資産税は上がりますが「6倍」にはなりません。約3.5〜4.2倍にとどまる理由と計算例、1月1日で決まる課税の時期、壊す時期の考え方を説明します。

続きを見る

解体費用を回収できるか

最後の軸は、更地にして上がる価格で、かかる費用を取り戻せるかです。
比べる式は、次のとおりです。

木造の取り壊しは、30坪ほどの家で90万〜150万円が目安です（地域や道路の広さで変わります）。
土地の値段が安い地域では、この分を売却価格で取り戻せないこともあります。

実際には、査定で更地とそのままの売却価格を両方出してもらうのが確かです。
差が解体のお金より小さければ、そのまま売却するほうが手元に残ります。

解体費用は税金の計算で差し引ける

売るために壊した費用は、売却の利益を計算するときに差し引けます（国税庁 No.3255）。
ただし、利益が出たときの税金が減るだけで、壊したお金そのものは戻りません。

また、壊したあとに古い基礎や浄化槽が土の中から見つかることもあります。
撤去のお金は売主の負担になりやすいので、見積もりに余裕を持たせておきましょう。

解体費用の相場は、こちらの記事で詳しく説明しています。

あわせて読みたい

実家の解体費用の相場はいくら？木造住宅の目安と費用が変わるポイント

木造の実家の解体費用は、1坪3万〜5万円前後が目安です。延床面積ごとの目安と見積書の内訳を示し、構造・立地・残置物・アスベスト・付帯工事で費用が変わる理由と、見積もりで確かめる点をまとめます。

続きを見る

迷ったときの判断の順番

迷ったら、壊す前に次の順番で確かめていきましょう。

それでも決めきれないなら、やり直しがきく「そのまま売り出す」から始める手があります。
買主が決まってから、売主が壊して引き渡す約束で売る方法もあります。

更地にすると決めたあとの進め方は、こちらの記事にまとめています。

あわせて読みたい

更地にして売却する流れ｜解体・滅失登記・測量の費用と期間、固定資産税の時期

相続した実家を更地にして売ると決めたあとの進め方を、解体・滅失登記・境界確定と測量・売却の順に説明します。費用と期間の目安、固定資産税が上がる時期、3,000万円控除で気をつけることも紹介します。

続きを見る

売らずに持ち続けた場合のお金は、放置コスト計算機でざっと試せます。
更地とそのまま、両方の査定を並べるところから始めてみましょう。