リースバックで何年住める？定期借家と普通借家の違いと再契約

リースバックで何年住めるかは、契約の種類で決まる

リースバックで何年住めるかは、売却後に結ぶ賃貸借契約の種類と期間で決まります。

リースバックは、自宅を売却し、買ったリースバック会社から借りて住み続ける仕組みです。
売ったあとの住まいは、ふつうの賃貸と同じく借地借家法のルールで守られます。

賃貸借契約には、次の2つがあります。

• 普通借家契約：契約の終わりが来ても、借主（住む人）が望めば更新して住み続けやすい
• 定期借家契約：満了で終わる。続けて住むには、貸主との再契約が必要

「ずっと住める」と思っていたのに、年数の区切られた契約だった、というケースもあります。
国民生活センターも、「そのまま“ずっと”住み続けられる」契約かを確かめるよう呼びかけています。

リースバックの仕組みの全体は、こちらの記事にまとめています。

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普通借家と定期借家で、住める年数はこう変わる

一番の違いは、契約の終わりが来たときに、そのまま続くかどうかです。
リースバックの賃貸借契約でも、この違いはふつうの賃貸と変わりません。

	普通借家契約	定期借家契約
満了のとき	原則として更新される	更新なしで終わる
貸主から終わらせる	正当事由が必要	満了で終わる（通知が必要）
住める年数	家賃を払えば長く住みやすい	契約期間まで。延ばすには再契約
契約のしかた	口頭でも成り立つ	書面と、事前の説明が必要

普通借家なら、貸主の都合だけでは終わらない

普通借家契約では、貸主が更新を断るには「正当事由」が要ります（借地借家法28条）。

正当事由は、貸主と借主のそれぞれが家を使う必要などを合わせて判断されます。
「会社が家を売りたいから」というだけでは、認められないこともあります。

決まった期限までに断る通知がなければ、同じ条件で続きます（同26条）。
ただし、更新料や家賃の見直しを求められることはあります。

定期借家は、満了で終わる

定期借家契約は、契約期間が来たら更新なしで終わります（同38条）。
続けて住めるかは、リースバック会社が再契約に応じるかどうかしだいです。

東京都消費生活総合センターは、2〜5年で住み続けられなくなるケースもあるとしています。
年数はリースバック会社や物件で違うので、契約書で確かめましょう。

リースバックで定期借家が使われやすい理由

リースバック会社は、自宅を買い取ったあと、いずれ売却して資金を回収します。
そのため、終わる時期がはっきりした定期借家契約を使う会社もあります。

一方で、普通借家契約を基本とするリースバックもあります。
同じ売却価格でも、住める年数は会社ごとに変わります。

「何年住めるか」は、契約の種類と契約期間の2つで決まります。
長く住みたいなら、普通借家契約にできるかを最初に聞いてみましょう。

定期借家の一般的なしくみ（事前の説明・中途解約など）は、実家を貸す側から見た記事にまとめています。

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定期借家で住み続けるには：再契約と期間満了の通知

再契約は「新しい契約」

定期借家の再契約は、更新ではなく、新しい賃貸借契約を結び直すことです。
リースバック会社と借主の両方が合意しないと、成り立ちません。

結び直すときは、家賃や年数などの条件が変わることがあります。
事前の説明と書面での契約も、もう一度行います。

「続けて住めます」は書面で確かめる

契約前に「続けて住めます」と言われても、口約束だけでは、あとで確かめようがありません。
再契約の条件（家賃の滞納がないことなど）と家賃の決め方を、書面で残してもらいましょう。

続けて住めないときに備える

結び直せなければ、満了の日に退去して住み替えることになります。
高齢になってからの部屋探しは、思ったより時間がかかることがあります。

リースバックの売却代金の一部は、次の住まいの費用として残しておくと安心です。
引っ越し代や敷金、新しい家賃を、売却の前に見積もっておきましょう。

満了の通知は、1年前から6か月前まで

契約期間が1年以上なら、貸主は満了の1年前から6か月前までに終了を通知します（同38条6項）。

通知が遅れたときは、通知した日から6か月たつまで退去を求められません。
通知が届いたら、続けて住むか、住み替えるかを早めに話し合います。

契約の途中で住めなくなる場面、住み続けられる場面

家賃の滞納が続くと、解除されることがある

普通借家でも定期借家でも、家賃の滞納が続けば、契約を解除されることがあります。
解除されれば、契約の途中でも自宅を出ることになります。

リースバック後の家賃を、年金や貯金から何年払えるか、売却の前に計算しておきましょう。
住みたい年数より払える年数が短ければ、実際に住める年数はそちらで決まります。

リースバック会社が家を売っても、借りる権利は続く

買い取った会社が、自宅をほかの会社や投資家に売ることもあります。
住んで引き渡しを受けている借主は、新しい持ち主にも借りる権利を主張できます（同31条）。

契約の種類と契約期間は、そのまま引き継がれます。
持ち主が変わると、家賃や更新の条件の見直しを求められることもあります（東京くらしWEB）。

親が施設に入るときの途中の解約

リースバックの定期借家でも、借主が途中で解約できる場合があります。
住まい用で床面積200㎡未満の家を、療養などのやむを得ない事情で使えなくなったときです。

申し入れから1か月で、契約は終わります（同38条7項）。

当てはまるかどうかは、契約書と会社に確かめましょう。
普通借家の途中の解約は、契約書の定めに沿って行います。

親が亡くなったとき

親が亡くなっても、リースバックの賃貸借契約はすぐには終わらず、相続人に引き継がれるのが原則です。
住み続ける家族がいなければ、解約と退去の手続きを進めます。

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契約の前に、親と家族で確かめること

2026年10月1日から、国土交通省の「リースバックに関するガイドライン」が施行されています。

契約期間と更新、定期借家かどうかは、会社が売る人（親）に伝えるべき事項とされました。
わざと伝えないと、宅地建物取引業法に違反するおそれがあるとしています。

家を第三者に売る可能性と、そのときの賃貸借への影響も、伝えるべき事項に入っています。
サインする前に、次のことを確かめましょう。

リースバック会社によって、扱う契約の種類や年数は違います。
2〜3社の条件を並べて比べると、住める年数の違いが見えてきます。

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