リースバック中に親が亡くなったら？賃貸契約と相続のしくみ

リースバック中に親が亡くなったら、相続はどうなる？

リースバックした家は不動産会社のものなので、実家そのものは相続する財産に入りません。
子が相続するのは、親が借りて住む権利（賃借権）と、売却代金の残りなどの現金です。

リースバックは、自宅を不動産会社に売却し、賃貸として住み続けるしくみです。
住み慣れた自宅に住みながら、まとまったお金を受け取れるのが特徴です。

売った時点で家の名義は会社に移り、親は「借りて住む人」になっています。

親が亡くなっても、リースバックの賃貸借契約はその日に終わるわけではありません。
子は「住み続けるか、解約するか」を決めることになります（民法896条）。

リースバックのしくみ全体は、こちらの記事にまとめています。

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借主の立場は、相続人に引き継がれる

相続人は、借主としての権利と義務をまとめて引き継ぎます。
家賃を払う義務も、退去時に敷金を返してもらう権利も含まれます。

親に家賃の滞納があれば、その支払いも引き継ぐことになります。
まずはリースバック会社に連絡し、未払いがないかを確かめましょう。

親の口座から家賃を引き落としていたなら、口座が止まると払えなくなる点にも注意します。

兄弟など相続する人が複数いるなら、誰が引き継ぐかを遺産分割協議で決めます。
決まるまでの家賃は、兄弟がそろって負担するものと考えておきましょう。

住む人がいなければ、解約して明け渡す

子がみな遠方に住んでいて、誰も住まないケースは少なくありません。
その場合は、リースバック会社に連絡して賃貸借契約を解約します。

遠方から片付けに通うのが難しければ、家財の整理を業者に頼むケースもあります。
費用の負担を兄弟でどう分けるかも、先に話しておくと安心です。

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定期借家なら、期間が来れば契約は終わる

リースバックの賃貸借契約には、普通借家と定期借家の2種類があります。
どちらかで、子が住み続けられる期間が大きく変わります。

契約の種類	期間が来たら	子が住み続けるには
普通借家	原則として更新される	家賃を払えば住み続けやすい
定期借家	更新なしで終わる	不動産会社と再契約の合意が必要

定期借家は、期間が来れば更新されずに終わる契約です（借地借家法38条）。
引き継いでも、住めるのは残りの期間だけです。

期間が1年以上なら、リースバック会社は満了の1年前から6か月前までに終了を知らせます。
再契約できるかは不動産会社の判断で、家賃などの条件が変わることもあります。

契約の種類による違いは、こちらの記事で詳しく説明しています。

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同居していた家族は住み続けられる？

同居していた配偶者や子が相続人なら、借主の立場を引き継いで住み続けられます。
遺産分割協議で、住み続ける人が賃借権を引き継ぐと決めておくと、あとで迷いません。

リースバック会社からは、契約の名義を書き換える手続きを求められます。
保証会社の審査や、家賃の払い方の確認が改めて行われることもあります。

相続人でない家族は注意

相続人でない同居の家族には、自分だけで住み続ける権利はありません。
たとえば子の配偶者や、籍を入れていない内縁の配偶者です。

買い戻しの約束は、契約書しだい

「いつか買い戻せる」というリースバックの約束が子に引き継がれるかは、契約書で決まります。
リースバックの売買契約書に「買戻特約」や「再売買の予約」として書かれているのが一般的です。

買い戻す権利も財産なので、原則として相続の対象になります。
ただし「売主本人に限る」「売主の死亡で終わる」と定めた契約もあります。

買い戻すには、子がまとまった資金を用意する必要があります。
住宅ローンを組むなら、年齢や収入の審査もあります。

兄弟の誰が買い戻すのか、ほかの兄弟とどう分けるのかも話し合いが要ります。

実家を取り戻したい気持ちがあっても、資金の負担が重いなら無理をしない選択もあります。
期限と価格を確かめたうえで、兄弟で落ち着いて決めましょう。

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相続する財産は、家ではなく売却代金（現金）

リースバックの後に残るのは自宅ではなく、売却して現金化したお金です。
使わずに残っていれば、預貯金として相続財産になります。

親が生前に家を現金化していたぶん、兄弟で分けやすいのがメリットです。
実家という分けにくい不動産をめぐって、もめる心配が減ります。

売却代金を老後の暮らしに使い切っていれば、残る財産は少ないこともあります。
通帳や契約書から、いくら残っているかを確かめましょう。

相続登記と相続税の考え方

家はリースバック会社の名義なので、その家の相続登記は要りません。
ほかに土地などの不動産があれば、相続を知ってから3年以内に登記が必要です（法務省）。

相続税では、現金はその金額のまま評価されます。
自宅の土地の評価を最大80%下げる「小規模宅地等の特例」は使えません。

相続税の基礎控除は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。
遺産の合計がこれを超えるなら、相続税の申告が要ります（国税庁）。

期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。

実家を売らずに持ち続ける選択肢と比べたいときは、こちらの記事が参考になります。

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