老後にリースバックを使うときの注意点　高齢の親と家族で確かめたいこと

2026年10月1日

老後にリースバックを使うときの注意点とは

老後のリースバックの注意点は、親の判断能力・家賃・施設への住み替え・勧誘の4つです。
どれも、契約の前に家族で確かめておきたいことです。

リースバックは、自宅を売却して代金を受け取り、そのまま借りて住み続ける仕組みです。
住み慣れた自宅を離れずに、老後資金を確保できるのがメリットです。

一方で、国民生活センターに寄せられたリースバックの相談では、契約した人の約7割が70歳以上でした。
この記事では、高齢の親が使う場面に絞って注意点をまとめます。

この記事で分かること

・親の判断能力と、成年後見が関わる場面
・介護施設に入るときの、賃貸借契約の解約
・年金と貯金で家賃を払い続けられるか
・高齢者の相談事例から見える、家族の役割

参考

・国民生活センター「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！（2025年5月21日）」
（2026年9月30日に確認）

リースバックの仕組みと、メリット・デメリットの全体は、こちらの記事にまとめています。

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親の判断能力と、成年後見

リースバックで自宅を売却するのは、所有者である親本人です。
子は代わりに契約できないので、親が契約内容を理解して決められるかが出発点になります。

判断能力が低いまま結んだリースバック

判断する力（意思能力）がない状態で結んだ契約は、無効とされています（民法3条の2）。
ただし、リースバックの無効を認めてもらうには、話し合いや裁判が必要になることがあります。

国民生活センターには、認知症の父が戸建ての自宅を400万円で売却していたという相談が寄せられました。
相場からかけ離れた価格のリースバックで、家族は入院をきっかけに初めて知った例です。

成年後見でも、自宅の売却には家庭裁判所の許可が要る

認知症などで判断が難しいなら、家庭裁判所に成年後見の申立てをする方法があります。
選ばれた成年後見人が、親に代わって財産を管理します。

ただし、親が住む家を売却するには、家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3）。
リースバックが親のためになるかを、裁判所が見ることになります。

注意

法務省によると、申立てから開始まで4か月以内が多いものの、事案で異なります。
また、いまの制度では、始めた後に途中でやめることは原則としてできません。

なお、2026年6月に民法が改正され、成年後見の制度は大きく変わります。
後見・保佐・補助を「補助」に一本化し、必要がなくなれば終えられる仕組みになります。

遅くとも2028年12月までに施行され、自宅の売却に家庭裁判所の許可が要る点は変わりません。

元気なうちに「任意後見」を決めておく

親の判断能力が十分なうちに、将来を任せる人を契約で決めておく任意後見もあります。
公証役場で公正証書をつくり、判断が難しくなってから効力が生じます。
自宅の売却も任せたいなら、その内容を契約に入れておきます。

参考

・民法 3条の2（意思能力）・859条の3（居住用不動産の処分の許可）：e-Gov 法令検索
・厚生労働省「成年後見はやわかり　成年後見制度の種類」
・法務省「成年後見制度 Q&A（Q16 任意後見・Q23・Q25）」
・法務省「民法等改正法（成年後見制度の見直し）」（2026年6月24日公布）
（2026年9月30日に確認）

介護施設に入るときの、リースバックの解約

リースバックの後に施設へ移るなら、借りている自宅の賃貸借契約を解約します。
自宅はもう売却済みなので、そのときに売って施設の資金に充てることはできません。

契約の種類で、解約のしかたが違う

リースバックの契約	借りる側からの解約
普通借家	契約書の解約の条項に従う（何か月前に伝えるか）
定期借家	療養や介護などで住めなくなれば、申し入れから1か月で終わる

定期借家のこの決まりは、床面積200㎡未満の住まいが対象です（借地借家法38条7項）。
これより借りる側に不利な特約は、無効とされています。

住める期間の違いは、こちらの記事で詳しく説明しています。

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施設が近いなら、売却とも比べる

費用が重なることも

解約までの家賃と、施設の費用の負担が重なる月が出ることがあります。
退去のときには、家財の片付けと部屋の明け渡しも必要です。

数年のうちに施設へ移りそうなら、ふつうに売却するほうが手元に残りやすい場合があります。

東京くらしWEBは、リースバックの売却代金を有料老人ホームの入居一時金に充てる例を紹介しています。
住む期間が短いなら、仲介で売る方法とも比べてみましょう。

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参考

・借地借家法 38条（定期建物賃貸借）：e-Gov 法令検索
・東京くらしWEB（東京都消費生活総合センター）「リースバックって何？家を売っても住み続けられるの？」
（2026年9月30日に確認）

年金と貯金で、リースバックの家賃を払い続けられるか

老後のリースバックでいちばん大事なのは、家賃を何年払い続けられるかです。
年金が主な収入なら、毎月の支払いは年金と、売却で得た資金から出すことになります。

老後のリースバックで見落としやすいこと

長生きして、予定より住む年数が延びる
介護や医療にかかる資金が、あとから増える
更新のときに賃料が上がる
売却代金を生活費で使い切る

国民生活センターには、約6万円の賃料が3年後に約11万円になった相談があります。
売却代金はすでに生活費で使い、払えなくなった例です。

借金の返済や生活費のためのリースバックは、あとで支払いが苦しくなりがちです。
国民生活センターも、この点に注意を呼びかけています。

ポイント

「売却代金＋年金＋貯金」から、生活費と介護費を引いて、家賃に回せる資金を出しましょう。

その額で、親が住みたい年数をまかなえるかを確かめます。
リースバックで確保した資金は、使い道を決めて取り分けておくと安心です。

老後に住宅ローンが残っているなら、売却代金で完済できるかも先に確かめます。
住宅ローンの残りが多いと、手元に残る資金は少なくなります。

家賃の決まり方と、何年分にあたるかの計算は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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参考

・国民生活センター「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」（報告書本文の事例3・消費者へのアドバイス）
（2026年9月30日に確認）

リースバックの相談事例から見る、高齢の親に起きやすいこと

国民生活センターのリースバックの相談では、80歳代がいちばん多くなっています。

契約した人の年代（2024年度）	割合
70歳代	26.8%
80歳代	41.4%
90歳以上	5.9%

突然の電話や訪問から、リースバックを長い時間勧誘された高齢者の相談が目立ちます。
朝10時から夜10時過ぎまで勧誘され、自宅の売却契約にサインした例もありました。

本人が気づかず、周りも気づきにくい

国民生活センターは、判断能力が下がった高齢者はトラブルにあった自覚がないことがあると指摘しています。

離れて暮らしていても、次のような変化に気をつけましょう。

知らない業者の名刺やリースバックの書類が置いてある
「自宅を売却しないか」という電話が何度も来ている
親が家のお金の話を避けるようになった

注意

リースバックで自宅を不動産会社に売却する契約は、クーリング・オフができません。

消費生活センターへの相談は、家族やホームヘルパー、地域包括支援センターの職員からもできます。
消費者ホットライン（188）で、近くの窓口を案内してもらえます。

2026年10月、国のガイドラインが始まった

国土交通省は、リースバックを扱う業者向けのガイドラインをまとめました（2026年10月1日施行）。
背景には、高齢者を狙った「押し買い」があるとしています。

賃料や契約期間、違約金をわざと伝えないことは、宅建業法に反すると明確にされました。
考えるための時間を与えないことや、長時間の勧誘も禁止です。

ほかのトラブルの例と、リースバックのデメリットの全体は、こちらの記事にまとめています。

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: リースバックのデメリットとは？親の家で使う前に家族で確かめたいこと

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参考

・国民生活センター「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」（報告書本文の図2・事例1・身近な高齢者を守るために）
・国土交通省「リースバックに関するガイドライン」（2026年7月策定）
・消費者庁「消費者ホットライン」
（2026年9月30日に確認）

リースバックの前に、親と家族で確かめる順番

リースバックを考えはじめたら、契約の前に家族で次の順に話しておきましょう。

親が「何年この家に住みたいか」「何に資金が要るか」を聞く
年金と貯金、介護の見通しから、家賃を払える年数を出す
リースバックのメリットとデメリットを、親と一緒に書き出す
リバースモーゲージや、売却して住み替える方法とも比べる
2〜3社の条件（家賃・期間・修繕の負担）を並べ、家族が同席して確かめる
決めたことを、兄弟にも共有しておく

国民生活センターも、高齢者とのリースバック契約では、家族にも確かめるよう、業界団体に求めています。
その場で決めず、持ち帰って家族で話すことが、いちばんの備えです。

リースバック以外の方法と比べる

自宅を担保に資金を借りるリバースモーゲージなら、自宅は親の名義のまま残るのがメリットです。
老後資金をつくる方法を並べて比べたいときは、こちらの記事が役に立ちます。

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