リースバックと任意売却の違いと併用のしかた　住宅ローンが残る親の家に住み続けるには

リースバックと任意売却の違い

任意売却は「住宅ローンが残る家を、債権者の同意を得て売却する方法」です。
リースバックは「売却したあとも、借りて自宅に住み続ける方法」です。

任意売却は、売却のしかたの話です。
住宅ローンを返せなくなったとき、売却価格がローンの残りに届かなくても売却します。
そのために、お金を貸した金融機関（債権者）に、抵当権を外す同意をもらいます。

リースバックは、売却後の住み方の話です。
家を買った会社と賃貸の契約を結び、毎月の家賃を払って住み続けます。

二つは別のしくみなので、併用できます。
任意売却の買い手をリースバック会社にすれば、親は引っ越さずに自宅に住み続けられる可能性があります。

	任意売却	リースバック
何のしくみか	ローンが残る家を売却する方法	売却後に借りて住む方法
誰の同意がいるか	債権者（金融機関など）	買い手の会社（家賃の審査）
売却後	引っ越すのがふつう	家賃を払って住み続ける
売却価格	債権者が認めた価格	会社が決める（市場価格より低めが多い）

併用するメリットと、競売との違い

住宅ローンの滞納が続くと、金融機関は裁判所に申し立てて、家を競売にかけることがあります。
競売では、家を出る時期を自分で決めにくくなります。

任意売却とリースバックを併用するメリットは、主に次の3つです。

• 引っ越さずに、同じ自宅で暮らし続けられる
• 一般に競売より高い価格で売れると期待でき、残る借金を減らせる
• 家を明け渡す時期を、競売より調整しやすい

一方、デメリットは、売却価格が市場価格より低めになりやすいことと、売却後も支払いが続くことです。

ローンが残る家でリースバックを使う条件（完済できるかの見方）は、親の記事にまとめています。

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併用するときの流れと、債権者の同意

任意売却とリースバックの併用で一番の関門は、「その売却価格でよい」と債権者が認めるかです。

金融機関は、売却代金をできるだけ多く住宅ローンの返済に回したいと考えます。
一方、リースバック会社の買取価格は、仲介での売却より低くなりがちです。

この差が大きいと同意が得られず、リースバックを併用できないことがあります。

大まかな流れ

住宅金融支援機構（フラット35など）の手続きに、リースバックを重ねると次のとおりです。

売買と賃貸の二つの契約は、同じ時期に結びます。

同意を得にくいケース

次のようなケースでは、話がまとまりにくくなります。

• 抵当権をつけた債権者が2社以上いる（2番目の抵当権や、税金の差し押さえなど）
• リースバック会社の買取価格が、金融機関の認める売却価格より低い
• 買い手が見つからないまま時間がたつ

仲介を頼んでから6か月たっても買い手が現れないと、競売に進むことがあります。
住宅金融支援機構は、そうした対応を取る場合があると案内しています（住宅金融支援機構）。

債権者が複数いるときは、全員と抵当権を外す条件を話し合う必要があります。

申出書を出すと月々の返済の権利を手放す場合があるなど、申し出の前の注意点は親の記事で説明しています。

任意売却のあとの家賃と残債の考え方

任意売却では、売却価格が高いほど同意を得やすい一方、家賃も高くなりやすくなります。

リースバックの家賃は、「売却価格×利回り÷12」で考えると目安がつかめます。
たとえば、売却価格1,200万円、利回りが年7%なら、月7万円ほどです。

同じ家の売却価格が1,500万円なら、月8万7,500円ほどに上がります。
残る借金は減りますが、毎月の支払いは重くなります。

残債の返し方は、生活の状況をふまえて債権者と話し合って決めます（住宅金融支援機構）。
延滞したことで増えた損害金は、減らす相談に応じてもらえる場合もあります。

家賃の決まり方や、利回りの目安は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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また、リースバックでは期間の決まった「定期借家」が多く使われます。
何年住めるかも、契約の前に書面で確かめておきましょう。

親の家で使うときに、家族で確かめること

親の自宅の住宅ローンが払えないときは、子も早めに話に入りましょう。

親が一人で業者と話を進めると、ほかの方法とメリットを比べずに、リースバックが決まるケースがあります。
次のことを、親と一緒に確かめておきましょう。

子が連帯保証人なら、任意売却のあとに残った借金の返済を、子も求められます。
兄弟で相続するつもりの家なら、兄弟にも早めに伝えておくと、あとのもめごとを防げます。

ローンの名義や共有者の確かめ方は、親の記事のチェックリストが使えます。

子が買い手になる形は、ハードルが高い

「子が親の家を買い、親に貸す」という形も考えられます。
ただ、親子の売買に住宅ローンを貸す金融機関は限られることがあります。

リースバック中に親が亡くなったら

リースバックで売却したあとに親が亡くなっても、家はすでに会社のものです。
相続する財産に、家は入りません。
ただし、任意売却で残った借金は、相続の対象になります。

借金が多いときは、相続放棄を考える場面もあります。
リースバック中の相続のしくみは、こちらの記事にまとめています。

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契約の前の注意点と、相談先

「お金が払えないから、リースバックで住み続けましょう」という勧めには、慎重になりましょう。

借金の返済のためにリースバックを使うと、家賃を払い続けられなくなるおそれがあります。
国民生活センターも、そう注意を呼びかけています（国民生活センター）。
リースバック会社に家を売却したあとは、クーリング・オフもできません。

2026年10月からは、国土交通省のリースバックに関するガイドラインが施行されました。
家賃や契約期間、修繕費の負担などを、会社がわざと伝えないことは禁止されています。

契約の前に、会社がガイドラインに沿って説明しているかを確かめましょう。

相談先

• 借入先の金融機関：任意売却ができるか、残債の返し方
• 法テラス（日本司法支援センター）：借金の整理や、弁護士への相談
• 消費者ホットライン（188）：業者との契約で困ったとき

住み続けることにこだわらないなら、リースバックを併用しない、ふつうの任意売却もあります。
仲介で高めに売却し、家賃の軽い住まいに移るほうが、残債を減らせることもあります。
ほかの方法と比べたいときは、無料診断も試してみてください。

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