住宅ローンが残っていてもリースバックはできる？完済の条件とオーバーローンのとき

住宅ローンが残っていてもリースバックはできる？

住宅ローンが残っていても、売却代金でローンを完済できれば、リースバックは使えるのが一般的です。

リースバックは、自宅を会社に売り、その家を借りて住み続ける方法です。
住宅ローンを組んだ自宅には、金融機関の「抵当権」がついています。
返せなくなったときに、家を売ってお金を回収できる権利です。

リースバック会社は、抵当権のない状態で物件を買うのがふつうです。
そのため、売却代金で住宅ローンを返し切り、抵当権を消す（抹消する）ことが条件になります。

抵当権の抹消は、売買の決済と同じ日に、司法書士が手続きすることが多くあります。
登記にかかる税金（登録免許税）は、不動産1つにつき1,000円です（法務省）。
土地1つと建物1つなら2,000円で、司法書士に頼む場合はその報酬が別にかかります。

ローンのほかにも、使えるかどうかの条件がある

住宅ローンを完済できても、リースバックを使えないケースがあります。

• 会社が取り扱う地域や、物件の種類に入っていない
• 再建築できない土地など、買い手がつきにくい物件
• 家を共有している人の同意が得られない
• 家賃保証会社の審査に通らない

家賃保証会社は、家賃を払えなくなったときに立て替える会社です。
リースバックでは、保証人の代わりに利用を求められることが多くあります。

リースバックの仕組みとメリット・デメリットは、こちらの記事にまとめています。

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売却代金で完済できるかの確かめ方

比べるのは「住宅ローンの残り（残債）」と「リースバックで売れる価格」の2つです。

状態	意味	リースバック
アンダーローン	売却価格が残債より多い	使える（差額が手元に残る）
オーバーローン	売却価格が残債より少ない	そのままでは難しい

ローンの残りは返済予定表で分かる

住宅ローンの残りは、金融機関から届く返済予定表や、残高証明書で確かめます。
手元になければ、借りている金融機関に問い合わせると確かめられます。

リースバックの価格は、ふつうに売るより低めに見る

リースバックの売却価格は、仲介で売るより低くなることが多いとされています（東京くらしWEB）。
仲介の査定額で計算すると、「完済できるはずが足りない」ことが起こりえます。

リースバック会社の査定額をもとに、手元に残る資金まで計算しておきましょう。

たとえば、リースバック会社の買取価格が1,500万円、住宅ローンの残りが900万円だとします。
差額は600万円ですが、抵当権の抹消や司法書士への報酬など、売るための費用もかかります。

仮に費用を50万円とすると、手元に残る資金は550万円ほどです（説明のための仮の数字です）。
ローンを完済できても、ローンの残りが多いほど、手元に残る資金は少なくなります。

住宅ローンを繰り上げて返すとき、手数料がかかる金融機関もあります。
費用の中身は、リースバック会社と金融機関の両方に確かめておくと安心です。

オーバーローンのときに考えられる道

売れる価格がローンの残りより少ないときは、足りない分をどう埋めるかが問題になります。
考えられる道は、主に次の3つです。

足りない分を、手元の資金で払う

売却代金に貯金などを足して、ローンを完済する方法です。
たとえば買取価格が1,000万円、ローンの残りが1,200万円だとします。
この場合は、200万円と売るための費用を用意します。

差額が大きいほど、この方法は現実的でなくなります。
老後の資金を作るためのリースバックなら、貯金を減らしては目的に合いません。

仲介で売ると、完済できることもある

仲介で買い手を探すほうが、価格は高くなる傾向があります。
リースバックでは足りなくても、仲介なら完済できるケースもあります。

ただし、仲介で売ると、その家に住み続けることはできません。
仲介で売る方法の全体は、こちらの記事にまとめています。

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金融機関の同意を得て売る（任意売却）

住宅ローンの支払いが苦しいときは、「任意売却」という方法があります。
金融機関の同意を得て、残債より安い価格でも抵当権を外してもらい、売る方法です。
リースバック会社を買い手にすれば、住み続けられる可能性があります。

次の節で、リースバックとの関係を詳しく見ていきます。

任意売却とリースバックの関係

任意売却でのリースバックは、金融機関が売る価格を認めるかどうかが鍵になります。

住宅金融支援機構（フラット35など）なら、流れは次のとおりです（住宅金融支援機構）。

金融機関が認めていない価格で買い手を見つけても、抵当権を外してもらえないことがあります。
リースバック会社の買取価格が低すぎると、金融機関の同意が得られないこともあります。

家賃と残ったローンの二重の支払いに注意

任意売却でリースバックをすると、家賃と残ったローンを同時に払うことがあります。
住宅ローンの支払いが苦しかった家計で、二つを払い続けられるかは慎重に見る必要があります。

家賃を払えるかの審査もあるため、任意売却のあとのリースバックを扱わない会社もあります。
任意売却とリースバックの違いは、こちらの記事で詳しく説明しています。

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親の家でローンが残っているときに家族で確かめること

親の自宅に住宅ローンが残っているなら、リースバックの前に、家族で数字をそろえておきましょう。

定年のあとも返済が続くローンや、リフォームのローンが残っている家もあります。
次のことを、親と一緒に確かめておくと、会社の提案を比べやすくなります。

共有名義の家を売るには、共有している人全員の同意が必要です。
遠くに住む兄弟が共有者になっていることもあるので、早めに話しておくと安心です。

実家をどうするか迷っているなら、無料診断でほかの選択肢と比べてみるのもひとつです。

査定は複数社で、比べてから決める

リースバックの買取価格と家賃は、会社によって違います。
完済できるかどうかも、査定額しだいで変わります。
複数社の条件を書面で比べてから決めましょう。

自宅を不動産業者に売ると、クーリング・オフはできません（国民生活センター）。
強く勧められて困ったときは、消費者ホットライン（188）に相談できます。

親の家でリースバックを使うときの注意点は、こちらにまとめています。

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