古家付き土地とは？解体せずにそのまま売る・買い取ってもらう方法と、更地との比べ方

古家付き土地とは

古家付き土地とは、古い家が建ったままの状態で「土地」として売り出す不動産のことです。

建物にはほとんど値段がつかないと考え、土地の値段で売却します。
買った人が家を壊して建て直すか、手を入れて住むかを決めます。

相続した実家が築40年、50年と古いなら、古家付き土地としての売却が、まず候補の一つになります。
取り壊しのお金を先に払わずに済み、遠方からでも売却を進めやすいのが利点です。

一方で、更地より売却価格は下がりやすく、買い手も限られます。
更地にして売却するか、古家付きで売却するかは、手元に残るお金で比べるのが基本です。

不動産会社に直接買い取ってもらう方法の全体は、こちらの記事にまとめています。

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古家付き土地として売却するメリット・デメリット

古家付きで売却する一番のメリットは、解体費用と手間がかからないことです。
反対に、デメリットは価格が下がりやすく、売却まで時間がかかりやすいことです。

比べる点	古家付きのまま売却	更地にして売却
取り壊しの費用	かからない	先に払う
売却までの土地の税金	住宅用地の特例で軽いまま	特例が外れて上がる
売却価格	取り壊しの費用の分ほど下がりやすい	土地の相場に近い
買い手	建て直す人・不動産会社などに限られる	家を建てたい人に広く届く

メリット

• 解体費用がかからない：木造なら1坪3万〜5万円前後が目安とされ、先に用意しなくて済む
• 土地の固定資産税が軽いまま：家が建っていれば「住宅用地の特例」が続く
• 売却の前の手間が少ない：解体業者を選ぶ、立ち会うといった作業がいらない
• 中古住宅として住みたい人にも届く：状態がよければ、リフォームして住む人が買うこともある

デメリット

• 売却価格が下がりやすい：買主が取り壊しの費用を見込むため、その分を差し引いた価格になりやすい
• 買主が住宅ローンを組みにくいことがある：壊す費用をローンに含められない金融機関もある
• 建物の不具合で揉めやすい：雨漏りやシロアリなど、古い建物ゆえの問題が残る

古家付きで売却すると、解体費用は「なくなる」のではなく、価格の中で買主に移ります。
そのため、壊す費用がかからない分だけ得、とは限りません。

解体せずにそのまま売却する3つの方法

古い家を壊さずに売るなら、方法は大きく3つです。
向いている家と、売主の事情で選びます。

1. 仲介で「古家付き土地」として売り出す

不動産会社に仲介を頼み、土地を探している人に向けて売り出す方法です。
買取より価格は高くなりやすい一方、売却まで数か月以上かかることもあります。

売却までの間、草刈りや見回りなど、空き家の管理は続きます。

2. 不動産会社に買い取ってもらう

買取は、不動産会社が買主になり、古家付きのまま土地ごと買い取る方法です。
不動産会社は、買ったあとに建物を壊して土地を売却するか、リフォームして売ります。

価格は仲介より低くなりやすいものの、次のような点で手間を減らせます。

家財が残ったままの実家の買取は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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3. 中古住宅（中古戸建て）として売却する

雨漏りがなく、まだ住める状態なら、「中古住宅」として売却する方法もあります。
古い家を「古民家」として住みたい人に売れる例もあり、建物に値段がつくことがあります。

ただし、住む前提で買う人は、建物の状態をよく確かめます。
事前に建物の点検（インスペクション）を受けておくと、買い手が安心しやすくなります。

更地にして売却するのと、どちらがよい？比べ方

手元に残るお金で比べる

比べるのは「売れた値段」ではなく、費用を引いて手元に残るお金です。
仮の数字で見てみます。

	古家付きのまま売却	更地にして売却
売却価格	1,350万円	1,500万円
解体費用	0円	150万円
手元に残る目安	1,350万円	1,350万円

この例では、手元に残るお金は同じです。
更地にしても、壊す費用の分だけ高く売却できなければ、古家付きのほうが有利という計算です。

実際には、売却までの期間の税金や管理にかかるお金、仲介手数料も変わります。
査定のときに、両方の売却方法で価格を出してもらうと比べやすくなります。

売却で利益（譲渡所得）が出たときの税金は、どちらの売り方でもかかります。
取り壊しの費用は、売却のための費用として譲渡所得から差し引けます（国税庁 No.3255）。

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古家付きが向くケース、更地が向くケース

古家付きで売却するのが向いているのは、次のようなケースです。

• 解体費用を先に用意するのが難しい
• 遠方に住んでいて、解体の手配や立ち会いが負担になる
• 建物がまだ使え、住みたい人や古民家を探す人に届きそう
• 再建築不可物件（建て直しができない土地）で、壊すと価値が下がる

更地にして売却するのが向いているのは、次のようなケースです。

• 住宅地で、家を建てたい個人の買い手が多い地域
• 建物の傷みがひどく、倒れたり崩れたりするおそれがある
• 古家付きで売り出しても、なかなか売れない

更地にしてから売る場合の進め方は、こちらの記事で比べています。

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古家付き土地を売却するときの注意点

契約不適合責任をどうするか決めておく

契約不適合責任とは、売った家や土地が契約の内容と違ったときに、売主が負う責任です（民法562条）。
古家付き土地で問題になりやすいのは、雨漏り・シロアリ・地中の埋設物などです。

古家付き土地の売却では、建物について責任を負わない特約（免責）をつけることが多くあります。
ただし、知っていて伝えなかった不具合は、免責にしても責任を免れません（民法572条）。

分かっている不具合は、書面で買主に伝えておきましょう。
相続した実家は住んでいた親しか知らないことも多いので、不動産会社と一緒に家を確かめると安心です。

境界と、建て直せる土地かを確かめる

買主は建て直しを考えることが多いため、次の点をよく聞かれます。

建て直せない再建築不可物件は、仲介では売れにくい傾向があります。
その場合は、こうした土地を扱う不動産会社に、買取を相談する方法もあります。

3,000万円特別控除は、古家付きのままでも使える

親が一人で住んでいた家なら、税金を軽くする特例があります（国税庁 No.3306）。
売却の利益（譲渡所得）から、最高3,000万円を差し引けるものです。
1981年5月31日以前に建てられた家などが対象で、2027年12月31日までの売却が条件です。

以前は、売主が売却の前に耐震改修するか、解体する必要がありました。
2024年1月1日以後の売却なら、翌年2月15日までに買主が解体や耐震改修をしても使えます。
古家付き土地のまま売却する人にとって、使いやすくなった点です。

買主が期限までに工事をしないと、この特例は使えません。
契約の前に、解体の時期を買主と取り決めておきましょう。

相続人が3人以上なら、控除は1人2,000万円までです。
相続から3年目の年末まで、売却代金1億円以下などの条件は、税務署や税理士に確かめましょう。

買取で売ったときの税金は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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兄弟で相続した実家は、先に売り方をそろえる

兄弟の共有になっている実家は、売却には共有者全員の同意が必要です。
壊す費用を誰が出すかで揉めやすいので、古家付きで売却するかどうかを先に話し合っておきましょう。

解体するかどうか自体で迷っているなら、こちらの記事から読むと全体が分かります。

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迷ったら、古家付きと更地の両方で査定を頼み、手取りを並べて比べてみましょう。