更地にして売却する流れ｜解体・滅失登記・測量の費用と期間、固定資産税の時期

更地にして売却する流れとは

更地にして売却するときは、「解体 → 滅失登記 → 境界確定・測量 → 売却」の順に進めるのが基本です。

相続した実家なら、不動産会社への相談から引き渡しまで、半年から1年ほどが目安です。
土地の広さや、隣の土地との境界の状態で大きく変わります。

更地で売るか、古家付きのまま売るかの比べ方は、別の記事にまとめています。
この記事は、更地で売ると決めたあとの進め方に絞って説明します。

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家を壊す前に、不動産会社と段取りを決める

最初にするのは、解体業者を探すことではなく、不動産会社への相談です。
更地にした場合の価格と、売却までの期間の見込みを聞いておきます。

査定は、古家付きのままと更地にした場合の、両方の価格で出してもらうと比べやすくなります。
土地の売却価格が分かると、解体費用や測量費用をかけても手元に残るかが見えてきます。
あわせて、次のことを確かめておきましょう。

解体費用は、売却代金が入る前に払うのがふつうです。
先に用意するのが負担なら、自治体の補助金や解体ローンが使えないかも確かめます。

土地の相続登記は、2024年4月1日から義務になりました（法務省）。
相続を知った日から3年以内で、それより前の相続は2027年3月31日までが期限です。

解体から滅失登記までの費用と期間

木造の実家なら、見積もりから整地まで1〜2か月ほどが目安です。
工事そのものは、30坪ほどの家で1〜2週間ほどです。

段階	期間の目安	費用の目安
見積もり・契約・届け出	2週間〜1か月	見積もりは無料が多い
解体工事・整地	1〜2週間	1坪3万〜5万円前後
建物滅失登記	取り壊しから1か月以内	自分で申請するか、専門家の報酬

解体費用は、30坪の家の建物だけで90万〜150万円ほどが目安です。
家財の処分やアスベストの除去があると、さらに増えます。
見積もりは2〜3社から取り、家財の処分や整地の範囲が入っているかを比べましょう。

遠方に住んでいて通えないケースでは、工事の前後の写真を送ってもらうよう頼んでおきます。
整地の仕上がりは、買主が現地を見たときの印象にもつながります。

建物を取り壊したら、1か月以内に建物滅失登記を申請します（不動産登記法57条）。
怠ると、10万円以下の過料の対象になります（同法164条）。

登記簿に建物が残ったままだと、引き渡しの前に滅失登記を済ませるよう求められるのがふつうです。
市区町村の課税の台帳からも外れず、壊した建物に翌年度も課税されることがあります。
自分で申請するほか、土地家屋調査士に頼むこともできます。

解体工事の細かな流れは、こちらの記事で説明しています。

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境界確定と測量で、売れる土地に整える

土地を売却するときは、隣の土地との境界をはっきりさせておくのが一般的です。
買主は、どこからどこまでを買うのかを確かめたいからです。

隣の人も立ち会って境界を決めて測る「確定測量」を、売買の条件として求める買主は少なくありません。
古い実家は、測量図がない、杭がなくなっているということも珍しくありません。

費用と期間の目安

確定測量は、土地家屋調査士に頼みます。
費用は数十万円から100万円ほど、期間は3か月前後が目安です。

隣の土地の数や、道路との境界を役所と確かめるかどうかで変わります。
隣の人の都合や役所の確認で、半年ほどかかることもあります。

遠方に住んでいて立ち会えないなら、不動産会社に測量の手配もまとめて頼む方法があります。
測量図がそろうと、土地の広さがはっきりし、売却の価格も決めやすくなります。
隣の人と話がまとまらないときは、法務局の「筆界特定制度」を使う道もあります。

売却の時期と固定資産税

土地の固定資産税は、毎年1月1日の状態で、その年度の税額が決まります（総務省）。
更地のまま1月1日を迎えると、住宅用地の特例が外れます。

特例が外れると、土地の税額は約3.5〜4.2倍が目安です。
「6倍になる」と言われますが、実際の上がり方は多くの場合それより小さくなります。
税金の差は、土地の評価額と広さで変わるので、市区町村の窓口で確かめられます。

更地の固定資産税の上がり方は、こちらの記事で詳しく計算しています。

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壊した時期	壊したあと最初の1月1日	売主の土地の税額
年内に壊して、年内に引き渡す	持ち主は買主	更地の税額はかからない
年内に壊して、年をまたいで売れ残る	更地のまま	翌年度から更地の税額
年が明けてから壊す	翌年の1月1日	その年度は据え置き。翌年度から更地の税額

売却を決めたら、解体と引き渡しの時期をそろえ、更地のまま年をまたぐ回数を減らしましょう。
仲介で売却するなら、買主が見つかるまで3〜6か月が目安です。
更地のまま売れ残るあいだも、草刈りやごみの見回りなど、空き地の管理は続きます。

売り出してから売却までの流れは、仲介で売る記事にまとめています。

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根拠は国税庁の案内です（No.3306）。

2027年12月31日までの売却が対象で、相続人が3人以上なら1人2,000万円までです。
相続から3年が過ぎる日の、その年の12月31日までに売ることも条件です。
壊す時期は、この売却の期限から逆算して決めます。

解体費用は、売却のための費用として、売却益から差し引けることがあります。
国税庁の「譲渡費用となるもの」に、取り壊しの費用が挙がっています。
解体費用と測量費用の領収書は、確定申告まで取っておきます。

土の中に残った物に備える

更地で売った物件でも、引き渡しのあとに古い基礎や浄化槽が出てくるケースがあります。
契約の内容と違うものが見つかると、売主が直す費用などを求められることがあります（民法562条）。

工事のときに、土の中の物まで取り除いたかを業者に確かめておきます。
分かっていることは、売買契約の前に買主へ伝えておきましょう。