サブリースのデメリットは？実家を建て直して貸す前に知りたい家賃減額・免責期間・修繕費

サブリースのデメリットとは

サブリースのデメリットは、賃料が減る・入らない時期がある・修繕費がかかる・やめにくいの4つです。
空室でも賃料が入り、管理の手間が減るというメリットの裏側にあたります。

実家を解体してアパートを建てるとき、建築会社から一緒に勧められることがある契約です。
サブリース（一括借り上げ）は、トラブルが起きやすい契約です。

家賃の減額、解約の難しさ、修繕費の負担をめぐって、トラブルが起きています。
国土交通省と消費者庁も、契約の前に内容をよく確かめるよう呼びかけています。

2020年12月からは賃貸住宅管理業法で、勧誘と契約前の説明にルールができました。
この記事では、建築の契約をする前に知っておきたいサブリースのデメリットとリスクを、順に整理します。

サブリースの仕組みとメリットは、こちらの記事にまとめています。

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「家賃保証」でも、家賃は減ることがある

サブリース会社は、契約の途中でも賃料の減額を求めることができます。
法律（借地借家法32条）で、借りる側に認められた権利だからです。

サブリース会社は、法律上は建物を「借りる人」です。
そのため「〇年間は減額しない」と契約書にあっても、この請求は妨げられないとされています。

減額を求められるのは、こんなとき

国土交通省のガイドラインは、減額を求められる場合を次の3つと説明しています。

• 土地や建物の税金などの負担が変わり、賃料が合わなくなったとき
• 土地や建物の価格の変動など、経済の事情が変わったとき
• 近くの同じような建物の家賃と比べて、合わなくなったとき

空室が増えた、サブリース会社の経営が苦しいというだけでは、減額の請求はできないとされています。
また、オーナーが請求をそのまま受け入れる義務もありません。

額は、もとの賃料を決めたときの事情をふまえて、話し合いで決めます。
話し合いで決まらなければ、最後は裁判で決めることになります。

サブリースには、家賃が入らない「免責期間」がある

サブリースの免責期間とは、サブリース会社がオーナーに家賃を払わなくてよい期間のことです。
入居者を探すのに時間がかかる、という理由で設けられます。

国土交通省のガイドラインの記載例では、免責期間を2つに分けています。

免責期間	いつ
引き渡しのときの免責期間	建物が完成して引き渡した日から〇か月
退去後の募集の免責期間	入居者が出たあと、次を募集する間の〇か月

長さはサブリース契約ごとに違います。
新築の最初の数か月、家賃が入らないのに、ローンの返済は始まることがあります。

サブリースの修繕費は、オーナーの負担になることがある

「修繕費負担なし」と言われても、サブリースでは大規模な修繕がオーナーの負担になることがあります。
国土交通省は、こうした説明を誇大な広告や不当な勧誘の例として挙げています。

費用	確かめる点
外壁・屋根などの大規模修繕	オーナーの負担か、何年ごとにいくらの目安か
給湯器などの設備の交換	古くなって壊れたときに、どちらが払うか
退去後の原状回復	オーナーの負担になる部分はあるか
毎月の維持管理の費用	賃料から差し引かれる額と、その中身

業者と時期を決められることがある

修繕の工事を、サブリース会社が指定する業者で行うという条件が入ることがあります。
ほかの業者の見積もりと比べにくく、工事費が高くなることもあります。

さらに、決まった時期の修繕に応じないと、契約を更新しない条項が入る場合もあります。
この条項も、契約前に説明すべきこととされています。

• 入居者を選ぶのはサブリース会社で、オーナーは選べない
• 管理の方針や家賃の設定に、オーナーの考えを反映しにくい
• 礼金や更新料は、サブリース会社の収入になることがある
• オーナーの賃料は、入居者が払う家賃からサブリース会社の取り分を引いた額になる

オーナーからはやめにくく、相手からは終わることがある

オーナーからサブリース契約をやめるには、「正当な理由（正当事由）」が必要です（借地借家法28条）。
契約書にオーナーからの中途解約の条項があっても、この点は変わらないとされています。

一方で、サブリース会社からは、契約の途中でも解約できる契約があります。
「〇年間借り上げ保証」と広告するときは、途中で解約されることがあると書くよう求められています。

家賃の見直しの話し合いがまとまらなければ、契約が終わるという条項が入ることもあります。
減額を断ると契約が終わり、空室の多いアパートが手元に残ることも起こり得ます。

解約の条件と、相続したあとにやめるときの進め方は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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サブリースを勧められたら、建築の契約の前に確かめること

サブリースのデメリットは、建築の請負契約を結ぶ前に確かめましょう。
建築の契約のあとでリスクに気づいても、すでに多額の借り入れが決まっているためです。

国土交通省のガイドラインも、この点に注意を促しています。
建築会社がサブリースを勧めるときは、メリットだけでなくリスクも伝えるよう求めています。

重要事項の説明から契約まで、1週間ほどあけるのが望ましいとされています。
書面は持ち帰り、サブリースを使わず管理会社に任せる「管理委託」の収支とも比べて決めましょう。

建築会社とは別の不動産会社に、周りの家賃の相場を聞いておくのも役に立ちます。
何社かの計画を並べると、家賃の見込みが高すぎないかが分かります。

メリットとデメリットを一つの表に並べると、賃貸経営に向いているかどうかも見えてきます。

建て直すかどうか迷うなら、無料診断で、ほかの選択肢と比べてみるのも一つの方法です。
実家を建て直して貸すこと全体については、こちらの記事が入口です。

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