アパート経営の失敗はなぜ起きる？実家の土地で始めて困る5つの型と防ぎ方

アパート経営の失敗とは

アパート経営の失敗とは、賃料で返済と経費をまかなえず、手元のお金で埋め続ける状態です。

きっかけの多くは、空室・家賃の下落・修繕・借入の返済・サブリースの5つです。
どれも、建てる前の計画の見込みが甘いところから起きます。

アパートは、建てたあと20年、30年と続く事業です。
失敗のリスクを一番小さくできるのは、アパートを建てる前の段階です。

実家の土地で始めるときは、土地を買わない分、かえって計画が甘くなりやすい点に気をつけましょう。
この記事では、よくある失敗の型と、建てる前にできる対策を説明します。

実家を建て直して貸すこと全体の流れは、こちらの記事にまとめています。

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実家の土地のアパート経営で起きやすい失敗の5つの型

失敗の型は、「収入が減る」ものと「支出が増える」もの、その両方にかかわる契約の3つに分けられます。

失敗の型	起きること	分かれ目
空室	入居者が決まらず、収入が入らない	周りの需要を調べたか
家賃の下落	築年数とともに賃料を下げないと埋まらない	10年後の賃料を見込んだか
修繕	外壁や屋根、設備の工事費が一度に来る	積み立てをしていたか
借入の返済	金利が上がり、返済が収入を上回る	自己資金を入れたか
サブリース	保証された賃料が途中で下がる	契約の条件を書面で確かめたか

どの型も、一つだけで起きるとは限りません。
入居者が減る時期と金利の上昇が重なるなど、いくつかが同時に来ると行き詰まりやすくなります。
アパート経営の計画は、重なったときの収支でも確かめておきましょう。

収入が減る失敗：空室と家賃の下落

アパート経営の収入はほぼ賃料だけなので、入居者が減ることや賃料の下落が、そのまま収支に響きます。

空室：新築のアパートでも埋まらないことがある

2023年の調査では、全国の空き家は約900万戸で、空き家率は13.8%でした。
そのうち賃貸用の空き家は約443万戸と、半分ほどを占めています（総務省）。

人が減っている地域では、新築のうちは埋まっても、周りに新しい物件が建つと空室が出やすくなります。
提案書の収支が満室の前提になっていないかを、まず確かめましょう。

単身向けの小さな部屋ばかりの物件は、近くに大学や工場があるうちは埋まります。
その大学や工場が移ると、借りる人が一度に減るリスクがあります。

家賃の下落：築年数とともに下がる

新築のときの賃料が、ずっと続くわけではありません。
建物が古くなると、同じ額では入居者が決まりにくくなります。

30年の収支を、新築のときの賃料のまま計算しているなら要注意です。
10年後・20年後の賃料をどう見込んだか、根拠を聞いておきましょう。

賃料の下落や空き部屋を入れた収支の見方は、利回りの記事で説明しています。

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支出が増える失敗：修繕と借入の返済

支出の側では、修繕費と借入の返済が計画より重くなり、収支が崩れることがあります。

修繕：積み立てがないと一度に払えない

アパートは、年数とともに外壁・屋根・給湯器などの修繕が順に来ます。
入居者が替わるたびに、部屋の手入れの費用もかかります。

国土交通省も、賃貸住宅の持ち主に、計画的な修繕を考えた投資判断を勧めています。
収入があるうちから、修繕のためのお金を別に積み立てておくのが基本の対策です。

修繕を先に延ばすと、建物が傷んで入居者が離れるという悪い流れにもなります。
建築費を削って安い設備にしたアパートは、修繕の時期が早く来るリスクもあります。
逆に、設備を良くしすぎた物件は、交換のたびに費用がかさみます。

借入の返済：金利と年齢も見込む

建築費のほとんどを借入でまかなうと、少しの空室でも返済が苦しくなります。
自己資金を入れて借入を小さくすれば、その分だけ返済に余裕ができます。
変動金利の借入なら、金利が上がったときの返済額も出してもらいましょう。

返済が長く続くと、途中で次の相続が起きることもあります。
そのときは、借入が残ったままのアパートを子が引き継ぎます。

借入の年数は、建物が使える年数や、自分の年齢と合っているかも確かめます。
返済が終わる前に大きな修繕が重なると、手元のお金が足りなくなるケースもあります。

サブリースは、トラブルが起きやすい契約

サブリース（一括借り上げ）は、業者がアパートを借り上げ、入居者に貸す契約です。
「家賃保証」と聞くと入居の心配がないように見えますが、トラブルが起きやすい契約です。

保証された賃料も、決まった額のまま続くとは限りません。
周りの相場と比べて高すぎるときは、業者の側から減額を求められることがあります（借地借家法32条）。

家賃の減額や免責期間など、デメリットの中身はこちらの記事で詳しく説明しています。

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失敗を防ぐために、建てる前にすること

アパート経営の失敗の多くは、建てる前の確かめ方で防げます。
次の順で進めると、計画の甘いところに気づきやすくなります。

遠方なら

実家から遠くに住んでいるなら、管理を任せる会社も、建てる前に決めておきます。
入居者のトラブルや修繕の手配を、誰がどう受けるかをはっきりさせておきましょう。
管理会社に任せきりにせず、毎月の報告書で入居の状況と支出を見ることが、失敗を防ぐ近道です。

試算で赤字の月が続くなら、アパートにしない選択肢と比べるのも一つの判断です。
迷うなら、5つの質問に答える無料診断で、ほかの選択肢と並べてみる方法もあります。

向き・不向きの考え方は、こちらの記事にまとめています。

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