アパート経営の利回りとは？表面利回りと実質利回りの計算と、土地があるときの目安の読み方

アパート経営の利回りとは

アパート経営の利回りとは、年間の家賃収入が、建築などに使ったお金の何％にあたるかを示す数字です。

アパート経営では、建てる前に収支の見込みを比べる物差しとして使われます。
よく使われるのは、表面利回りと実質利回りの2つです。

表面利回りは家賃収入だけで、実質利回りは経費も引いて計算します。

提案書で「利回り○％」とあっても、どちらの計算かで意味が大きく変わります。
利回りは家賃収入を約束するものではなく、前提を置いた見込みの数字です。

実家の土地にアパートを建てること全体の流れは、こちらの記事にまとめています。

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表面利回りと実質利回りの計算方法

表面利回りは「満室の年間家賃÷投資額」、実質利回りは「経費を引いた家賃÷諸費用を含む投資額」です。

種類	計算方法	分かること
表面利回り	満室の年間家賃収入 ÷ 建築費など×100	物件どうしの大まかな比較
実質利回り	（年間家賃収入−年間の経費）÷（建築費など＋諸費用）×100	手元に残る割合に近い数字
想定利回り	満室と予定の家賃で出した表面利回り	新築の提案書でよく使われる

新築のアパート経営では、まだ入居者がいないため、提案書の多くは想定利回りです。
予定の家賃で満室になった場合の数字なので、実際はこれより下がることが多いと見ておきましょう。

計算例：木造8戸のアパート

建築費6,000万円、諸費用600万円で、家賃6万円の部屋を8戸つくる例です。

• 満室の年間家賃収入：6万円×8戸×12か月＝576万円
• 表面利回り：576万円÷6,000万円＝約9.6％
• 空室などで1割減ると、家賃収入は約518万円
• 経費（管理委託・税金・保険・修繕の積立）を年150万円とすると、残りは約368万円
• 実質利回り：368万円÷6,600万円＝約5.6％

同じアパートでも、2つの利回りには4ポイントほどの差が出ます。
数字はあくまで例で、家賃や経費は地域と建物で大きく変わります。

実質利回りに入れる経費

国税庁も、不動産所得の必要経費の例に、固定資産税・損害保険料・修繕費などを挙げています。

土地を持っているときの利回りの考え方

相続した土地に建てるなら、土地代が投資額に入らないぶん、利回りは高く計算されます。

土地を買うところから始める人は、その代金と建築費の合計で割ります。
すでに敷地を持っている人は、建築費と諸費用だけで割るのが一般的です。

土地の価値も入れて、もう一度計算してみる

土地代がかからなくても、実家の敷地そのものに価値はあります。
アパートを建てれば、入居者がいる間は売ったり別に使ったりしにくくなります。

先ほどの例で、実家の敷地が3,000万円ほどで売れるとします。
その価値も分母に入れると、368万円÷9,600万円＝約3.8％です。

「土地なし」と「土地の価値込み」の2つの利回りを並べると、判断の材料が増えます。
売って手放す選択肢や、駐車場などと比べるときの物差しにもなります。

実家を壊すなら、その費用も投資額に入れる

実家の解体費や測量費は、アパートのために使うお金です。
諸費用に含めて、実質利回りの分母に入れて計算します。

建築費と諸費用の内訳は、こちらの記事で説明しています。

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利回りの目安の読み方

アパート経営の利回りには、国などが出す公式の平均は見当たりません。
よく見る目安は、会社や解説記事がそれぞれの前提で出したものです。

検索上位の解説記事では、次のような幅がよく挙げられています。

見方	よく挙げられる目安
新築の実質利回り	最低ライン3％前後、5％以上なら余裕がある
土地がある人の表面利回り	7〜10％ほど
土地がある人の実質利回り	4〜6％ほど

目安と比べる前に、同じ計算方法の数字かを確かめることが大切です。
土地代を入れるか、空室を見込むかで、同じアパートでも数字は大きく動きます。

新築と中古で目安が違う理由

中古のアパートは価格が下がっている分、利回りは高く出やすくなります。
一方で、築年数がたつほど修繕費がかさみ、家賃も下がりやすくなります。

新築を建てる計画なら、中古の物件の利回りと並べて比べないようにしましょう。
アパート経営の利回りは、同じ条件の数字どうしで比べてはじめて意味を持ちます。

利回りが高すぎるときに疑うこと

• 家賃が、周りの相場より高く置かれていないか
• 空室がゼロ、または少なすぎる前提になっていないか
• 修繕費や管理委託費が、経費から抜けていないか
• 家賃が年数とともに下がる分を見込んでいるか

利回りの高い地域は、借りる人が少なく空室が出やすい地域であることもあります。
2023年の調査では、賃貸用の空き家は全国で約443万戸でした（総務省）。

家賃の見込みが相場に合っているかは、周りの家賃を調べると確かめられます。

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提案書の利回りを比べるときに確かめること

何社かの提案書を比べるときは、利回りの数字より先に、計算の前提をそろえます。

国土交通省も、賃貸住宅の持ち主に計画的な修繕を勧めています。
修繕費が入っていない実質利回りは、実際より高く見えやすくなります。

利回りの前提が崩れたときに何が起きるかは、失敗の例から確かめられます。

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自分で見回れない分、委託費や修繕の手配の費用が増えやすくなります。

委託費は家賃の数％ほどが目安で、実質利回りを少し押し下げます。
それでも、アパート経営を長く続けるための必要な費用として見込んでおきましょう。

アパート経営が自分と家族に向くかは、利回りだけでは決まりません。
向き・不向きの考え方は、こちらの記事にまとめています。

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