相続税対策のアパートはなぜ評価が下がる？借入れで損をする仕組みと、実家の土地で考える注意点

相続税対策でアパートを建てるとは

相続税対策のアパートは、現金や更地を「貸す不動産」に変えて、相続税評価額を下げる方法です。

現金1,000万円は、相続税でもそのまま1,000万円と数えます。
一方で、土地と建物は国税庁の決まりで評価し、アパートとして貸すと評価額がさらに下がります。

ただし、評価が下がることと、家族の手元にお金が残ることは別の話です。
借入れで建てたアパートの返済が苦しくなれば、減った相続税より大きな損が出ることもあります。

そもそも相続税がかかるのは、財産が基礎控除を超えるときだけです。
基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です（国税庁 No.4152）。
2024年に亡くなった人のうち、相続税がかかったのは約1割（10.4%）でした。

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アパートで相続税の評価が下がる3つの仕組み

アパートの評価額が下がる理由は、土地・建物・特例の3つです。
どれも「人に貸していて、自由に使えない分だけ価値が低い」という考え方にもとづきます。

1. 土地は「貸家建付地」として下がる

アパートが建つ土地は「貸家建付地」として評価します。
相続税評価額の計算は次のとおりです。

自用地の評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

借地権割合は、路線価図に地域ごとに記号（A〜G＝90〜30%）で示されています。
借家権割合も路線価図に載っていて、多くの地域で30%です。

2. 建物は固定資産税評価額から、さらに下がる

建物の評価は、建てた費用ではなく固定資産税評価額がもとになります（財産評価基本通達89）。
固定資産税評価額は、建築費より低くなることが多いとされます。

アパートとして貸している建物は、そこから借家権割合×賃貸割合の分が引かれます（同93・94）。

3. 土地は小規模宅地等の特例で、200㎡まで半分に

アパートの敷地は「貸付事業用宅地等」として、小規模宅地等の特例の対象になりえます。
200㎡までの部分の評価額が50%減ります。

計算例：土地5,000万円・建築費1億円のとき

仮の数字で、相続税評価額がどのくらい下がるかを並べます。
借地権割合60%、借家権割合30%、満室（賃貸割合100%）とします。

財産	建てる前	建てたあと
土地	更地 5,000万円	貸家建付地 4,100万円
現金→建物	現金 1億円	建物 4,200万円（固定資産税評価額6,000万円と仮定）
合計	1億5,000万円	8,300万円

土地がすべて200㎡以内でこの減額を使えれば、土地の評価額はさらに半分の2,050万円になります。

アパートに空室が多いと、賃貸割合が下がり、評価額の下がり方も小さくなります。
一時的な空室は貸しているものと扱えることもありますが、募集を続けているなど条件があります。

借入れで建てると損をすることがある理由

借入れそのものは、相続税の評価を下げません。
1億円を借りると、手元の現金が1億円増え、借金も1億円増えるので、差し引きはゼロです。

相続税評価額が下がるのは、その1億円をアパートの建物に変えたときです。
上の例では、1億円の現金が評価4,200万円の建物に変わった差が効いています。

下がった相続税より、返済の負担が重くなることも

借入れは、家賃から何十年も返していきます。
空室が増えたり家賃が下がったりすると、返済が家賃を上回り、ほかの貯金から持ち出すことになります。

さらに年がたつと、借入れの残りも建物の評価額も減っていきます。
建てた直後ほどの相続税対策の効果は、長く続くとは限りません。

亡くなる直前の借入れは、通常の評価が認められないことも

相続税を減らす目的で、90代の親が借入れで不動産を買った例があります。
最高裁は、通達の評価ではなく、鑑定した高い価格での課税を認めました（令和4年4月19日判決）。

「税金を減らすためだけの借入れ」は、見込んだ効果が出ないことがあります。

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実家の土地でアパートを考えるときの注意

効くのは「次の相続」のとき

すでに相続した実家の土地にアパートを建てても、終わった相続の相続税は減りません。
評価が下がるのは、あなたから子へ受け継ぐ、次の相続のときです。

親が元気なうちに親の名義で建てる話なら、年齢と返済の期間を並べて考えます。
親が認知症になると、借入れや契約が難しくなる点にも気をつけます。

住んでいる実家は、すでに特例で大きく下がることがある

親が住む実家の土地は、条件を満たせば「特定居住用宅地等」として330㎡まで80%減になります。
アパートに建て替えると、貸付事業用の「200㎡まで50%減」に変わります。

同居の子がいるなど、居住用の特例が使える家では、建てるとかえって評価が上がることもあります。

貸し始めて3年以内の相続は、特例が使えない

相続の前3年以内に新しく貸し始めた土地は、原則として貸付事業用の対象外です。
例外は、3年を超えて事業として貸し続けてきた人などに限られます（国税庁 No.4124）。

売る道を残すなら、3,000万円控除も確かめる

相続した空き家を売るとき、条件を満たせば売却益から最高3,000万円を差し引けます。
対象は、2027年12月31日までの売却です。
ただし、相続のあとにアパートとして貸すと、この控除は使えません（国税庁 No.3306）。

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