賃貸併用住宅とは？実家を建て替えて一部を貸す方法と、向く条件・向かない条件

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、自分が住む自宅と、人に貸す部屋を一つの建物にまとめた家です。
実家を建て替えるときに、自分が住みながら、一部の部屋を入居者に貸す形がとれます。

たとえば「1階が自宅、2階に貸す部屋が2戸」のような賃貸併用住宅です。
自宅兼アパートと呼ばれることもあります。

実家を手放さずに住み続けられ、家賃収入でローンの返済を助けられる点がメリットです。
一方で、建てたあとは賃貸経営が始まり、家賃収入が約束されるわけではありません。
向く条件がそろうかを先に確かめ、何社かの計画を比べてから決めるのが基本です。

主なメリットと、気をつけたいこと

メリット	気をつけたいこと
家賃収入をローンの返済に充てられる	空室が出れば、返済は自分の収入が頼り
条件次第で住宅ローンが使える	建築費は自宅だけの注文住宅より高くなりやすい
実家の土地を手放さずに活かせる	入居者との距離が近く、気をつかう

メリットは、入居者が入り続けることが前提です。
デメリットの側も、同じ重さで見ておきましょう。

実家を建て直して貸す選択肢の全体は、こちらの記事にまとめています。

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賃貸併用住宅が向く条件・向かない条件

いちばん大事なのは、実家のある場所に部屋を借りたい人がいるかです。
賃貸併用住宅は自宅と一体なので、場所を選び直すことはできません。

向く条件

向かない条件

次のような実家なら、賃貸併用住宅よりほかの選択肢が合うことが多いです。

• 人口が減っている地域で、周りの賃貸住宅に空室が目立つ
• 敷地が狭く、住まいも貸す部屋も窮屈になる
• 入居者と同じ屋根の下で暮らすことに抵抗がある
• 実家に住む予定がなく、遠方から賃貸経営だけをしたい

最後の場合は、賃貸併用住宅にする意味が薄くなります。
住まないなら、アパートや戸建ての賃貸として建てる形とも比べてみましょう。
選択肢に迷うなら、無料診断で向く順番を見てみるのも一つの方法です。

建て替えずに、今の実家をそのまま貸す方法は、こちらの記事にまとめています。

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建て替えられる土地か、先に確かめる

建物は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接する土地にしか建てられません（建築基準法43条）。
古い実家は、この条件を満たさず建て替えられないことがあります。
用途地域によって建てられる大きさも決まるので、市区町村で確かめます。

どんな人が賃貸経営に向くかは、こちらの記事でも説明しています。

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住宅ローンと間取りの考え方

住宅ローンが使えることがある

賃貸併用住宅は、条件を満たせば住宅ローンで建てられることがあります。
アパートを建てるときのローンより、金利が低い傾向にあるのがメリットです。

自宅部分の床面積の割合など、住宅ローンで建てられる条件は金融機関ごとに違います。
自宅部分を半分以上と求める例が多いので、計画の早い段階で相談しておきます。

ローンの組み方と資金計画の考え方は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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間取りは、暮らしやすさと貸しやすさの両方で決める

賃貸併用住宅の間取りは、大きく2つの分け方があります。

分け方	特徴	気をつけること
上下で分ける（横割り）	1階が自宅、2階が賃貸など。建築費を抑えやすい	上の階の足音が伝わりやすい
左右で分ける（縦割り）	戸建てを並べたように暮らせる	間口の広い敷地が必要

入居者と顔を合わせすぎないよう、玄関と通り道を分ける設計が大切です。
音の伝わり方や、ごみ置き場・駐車場の位置も、暮らしやすさを左右します。

賃貸併用住宅でよくある失敗

賃貸併用住宅の失敗として、次のような例が挙げられます。

• 満室の家賃収入を前提にローンを組み、空室で返済が苦しくなった
• 貸す部屋を増やしすぎて、自分の住まいが狭くなった
• 入居者との生活音やあいさつの距離感に、気疲れしてしまった
• 売りたくなったとき、買い手が限られて売りにくかった

賃貸併用住宅は一つの建物なので、あとから切り分けて売ることは難しいと考えておきましょう。

相続税や住宅ローン控除との関わり

賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸部分とで税金の扱いが分かれます。
ここでは、主な2つだけ押さえておきます。

住宅ローン控除

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、自分が住む家のローンに使える制度です。
床面積の半分以上を自分の住まいにしていることが条件の一つです（国税庁 No.1211-1）。

控除の対象は、借入額のうち自宅部分の床面積の割合に当たる分です。
建物全体の借入額がそのまま対象になるわけではありません（国税庁 質疑応答事例）。

貸す部屋の分の利息は、家賃収入の経費として扱います。
控除の額や条件は年ごとに変わるので、税務署や税理士にも確かめておきましょう。

次の相続での土地の評価

賃貸併用住宅の土地は、次に相続するときに、自宅部分と賃貸部分で扱いが分かれます。

部分	小規模宅地等の特例
自分が住む部分の土地	特定居住用として、330㎡まで80%の減額
貸す部分の土地	貸付事業用として、200㎡まで50%の減額

貸す部屋の敷地は、貸家建付地として評価が下がる場合もあります（国税庁 No.4614）。
ただし、それぞれに住み続ける人や貸し続ける期間などの条件があります。

何社かの計画を比べて進める

賃貸併用住宅の計画は、会社によって間取りも家賃収入の見込みも大きく違います。
ハウスメーカーや工務店の提案を1社だけで決めず、何社かの計画を並べて比べましょう。
比べて初めて、設計の工夫や収支の甘いところが見えてきます。

進め方

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。
名義が親のままでは、ローンや工事の契約が進めにくくなります。

比べるときに見るところ

見るところ	確かめたいこと
家賃の見込み	周りの同じような部屋の家賃より高すぎないか
空室の想定	空室が出たとき、自分の収入で返せるか
修繕の計画	10年後、20年後の修繕費が入っているか
管理の方法	管理会社に任せる範囲と費用、サブリースかどうか

賃貸併用住宅でも、入居者の募集や退去後の手入れは管理会社に任せられます。
その管理費も、収支の計算に入れておきます。
満室の見込みだけで決めると、失敗につながりやすくなります。

サブリース（一括借り上げ）は、トラブルが起きやすい契約

サブリースは、業者が貸す部屋を一括で借り上げ、入居者に貸す契約です。
空室があっても決まった家賃が入るとされますが、トラブルが起きやすい契約です。

サブリースの仕組みは、こちらの記事で詳しく説明しています。

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賃貸併用住宅は、住み続ける実家に家賃収入を添える方法です。
まずは向く条件がそろうかを見て、何社かの計画を並べるところから始めましょう。