実家の売却はどう進める？仲介で売る流れと費用・税金、相続した家の注意点

実家を仲介で売却するとは

実家を仲介で売却するとは、不動産会社に買い手を探してもらい、個人などの買主に売却することです。

不動産会社は、広告を出し、内見に立ち会い、売買契約までの手続きを進めます。
売主は、売却が決まったときに仲介手数料を払います。

相続した実家を「住む予定も貸す予定もない」なら、まず考えたい選択肢です。

不動産会社が自分で買い取る「買取」より、相場に近い値段で売れやすいのが仲介の良さです。
その代わり、買い手が見つかるまでの時間は読めません。

早く現金にしたいなら、買取が向くこともあります。
買取のしくみは、こちらの記事にまとめています。

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相続した実家を売却するまでの流れ

相続した実家は、名義を変えてから売却します。
おおまかな流れは次のとおりです。

名義が親のままでは売却できない

登記の名義が亡くなった親のままでは、買主に所有権を移せません。
先に相続登記をして、相続人の名義にします。

相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。
相続で取得したと知った日から3年以内の申請が必要です。
正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

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査定は何社かに頼む

査定額は、不動産会社によって差が出ます。
1社だけで決めず、何社かの査定額と、その根拠を比べましょう。

高い査定額だけで選ぶと、売却まで長引き、値下げを重ねることもあります。

査定には、データだけで出す簡易な査定と、家を見て出す訪問査定があります。
古い実家は傷みで値段が変わるので、売り出す前に訪問査定を受けておくと安心です。

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荷物の片付けは売り出す前に

家財が残ったままでは、内見で家の広さや状態が伝わりにくくなります。
遠方なら、片付けの業者に鍵を預けて任せる方法もあります。

媒介契約は3種類

種類	ほかの会社にも頼める	報告の頻度
一般媒介	頼める	決まりなし
専任媒介	頼めない	2週間に1回以上
専属専任媒介	頼めない（自分で見つけた買主とも直接は不可）	1週間に1回以上

専任と専属専任は、契約の期間が3か月以内です。
この2つでは、物件を業者間の情報網「レインズ」に登録します（宅地建物取引業法34条の2）。

実家の売却にかかる費用

売却した代金が、そのまま手元に残るわけではありません。
売却には、次のような費用が発生します。

費用	目安
仲介手数料	上限あり（下で説明）
印紙税	売買契約書に貼る。金額で変わる
登記の費用	相続登記、抵当権の抹消など
片付け・解体	家の広さと荷物の量、建物の構造で大きく変わる
譲渡所得税	利益が出たときだけ

登記の手続きは、司法書士に頼むのが一般的です。

仲介手数料には上限がある

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超えるなら「3%＋6万円」に消費税を足した額です。
国土交通省の例では、1,000万円の売買で上限39.6万円（税込）です。

800万円以下の家や土地は、上限が30万円の1.1倍（33万円）まで上がる特例があります。
2024年7月から始まりました（国土交通省）。

どちらも「上限」なので、媒介契約の前に額を確かめ、合意しておきましょう。

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解体するか、そのまま売却するか

古い家は、建物つきの「古家付き土地」として売却する方法もあります。
解体すると買い手は見つけやすくなる一方、費用が先にかかり、固定資産税が上がることもあります。

住宅が建っている土地は、固定資産税の計算のもとが最大6分の1に軽くなっています。
更地にすると、この特例が外れて土地の税額が上がります。
ただし、税額がそのまま6倍になるわけではありません。

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実家を売却したときの税金

利益（譲渡所得）が出たときは、所得税と住民税がかかります。
譲渡所得は、次の式で考えます。

取得費は、親が買ったときの代金などを引き継ぎます。
分からないときは、売却した額の5%とみなす方法もあります（国税庁 No.3270）。

税率は所有期間で変わる

所有期間も、親が買った日から数えます。
売却した年の1月1日に5年を超えていれば「長期」です。

長期の税率は、所得税15%と住民税5%です。
復興特別所得税を合わせると、合計20.315%です（国税庁 No.3208）。

空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却すると、利益から最高3,000万円を差し引ける制度があります。
主な条件は次のとおりです（国税庁 No.3306）。

• 1981年5月31日以前に建てられた家（マンションは対象外）
• 相続から3年たつ年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに売る
• 売却する額が1億円以下で、相続のあと貸したり住んだりしていない

2024年からは、売却した翌年2月15日までに買主が耐震改修や解体をしても使えます。
相続人が3人以上なら、1人あたり2,000万円までです。

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相続税の申告期限の翌日から、3年以内に売却することが条件です。

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兄弟で共有なら、全員の同意が要る

兄弟の共有名義のまま売却するなら、共有者全員の同意が必要です。
売却の前に、代金の分け方や費用の負担まで話し合っておきましょう。

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古い家は、傷みを隠さず伝える

売却したあとに雨漏りなどが見つかると、売主が責任を問われることがあります（契約不適合責任）。
買主は、修理や代金の減額などを求めることができます（民法562条ほか）。

知っている不具合は、契約の前に書面で伝えておきます。
古い実家なら、責任を負う範囲を契約書で決めておくことも大切です。

売れないときは、原因を分けて考える

なかなか売れないときは、値段・家の状態・売り方のどこに原因があるかを見直します。
それでも難しいなら、買取なども比べてみましょう。

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