無償譲渡の贈与税はいくら？実家をタダで譲るときにかかる税金

無償譲渡でかかる贈与税とは

実家を個人に無償譲渡すると、もらう側に贈与税がかかります。
1年間にもらった財産の評価額が110万円を超えたときです（国税庁）。

もらう側には、ほかに不動産取得税と、名義を移す登記の登録免許税もかかります。
譲る側は、相手が個人なら原則として税金はかかりません。

ただし、相手が会社（法人）だと話が変わります。
法人への無償譲渡は、譲る側が「時価で売った」とみなされ、所得税の対象になります。

無償譲渡の相手	譲る側の税金	もらう側の税金
個人（兄弟・親戚・隣の人など）	原則なし	贈与税・不動産取得税・登録免許税
法人（不動産会社など）	譲渡所得の税金（みなし譲渡）	法人税・不動産取得税・登録免許税

「0円なら税金もかからない」と考えがちですが、無償譲渡でも税金は動きます。
誰が、どの税金を払うのかを先に整理しておくことが大切です。

譲る相手の探し方や契約書のことは、こちらの記事にまとめています。

あわせて読みたい

空き家の無償譲渡とは？0円で手放す方法と相手の探し方

売れない空き家を0円で譲る「無償譲渡」の相手の探し方と進め方をまとめました。もらう側にかかる贈与税・不動産取得税、書面の契約で決めておく免責、譲る前に相続登記を済ませる理由も説明します。

続きを見る

贈与税の計算：評価額から110万円を引く

贈与税は、もらった不動産の評価額から110万円を引き、残りに税率をかけて計算します。
時価（売れる値段）ではなく、国の決めた評価方法を使います。

不動産の評価額の調べ方

評価のしかたは、土地と建物で違います（国税庁 No.4602）。

• 土地：路線価のある地域は路線価で、ない地域は固定資産税評価額に倍率をかけて計算する
• 建物：固定資産税評価額がそのまま評価額になる

固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の課税明細書で確かめられます。
路線価と倍率は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べられます。

税率は、誰に無償譲渡するかで変わる

兄弟や親戚、他人への贈与は「一般税率」を使います（国税庁 No.4408）。
18歳以上の子や孫に譲るときは、少し低い「特例税率」です。

110万円を引いた後の額	一般税率	特例税率（子・孫へ）
200万円以下	10%	10%
300万円以下	15%（控除10万円）	15%（控除10万円）
400万円以下	20%（控除25万円）	15%（控除10万円）
600万円以下	30%（控除65万円）	20%（控除30万円）

地方の実家で、土地の固定資産税評価額が300万円、建物が60万円だったとします。
倍率が1.1なら、土地の評価額は330万円です。

合計390万円から110万円を引いた280万円が、税率をかける額です。

兄弟に譲るなら、280万円×15%−10万円で、贈与税は32万円です。
無償譲渡を受けた人は、翌年2月1日から3月15日までに申告して納めます。

譲る側も無関係ではない

もらった人が贈与税を払わないと、譲った人も払う責任を負います（相続税法34条4項）。
これを「連帯納付の義務」といい、譲った不動産の評価額が上限です。

譲る前に税額の目安を伝え、申告まで済んだかを確かめておくと安心です。
遠方に住んでいて相手と会う機会が少ないなら、なおさらです。

60歳以上の人が18歳以上の子に譲るなら、「相続時精算課税」も選べます。
2,500万円まで贈与税がかからず、譲った人の相続のときに相続税で精算する制度です。

不動産取得税と登録免許税の目安

贈与税のほかに、もらう側には不動産取得税と登録免許税がかかります。
どちらも、固定資産税評価額をもとに計算します。

不動産取得税：古い建物はかからないことも

土地と住宅の税率は3%で、宅地は評価額の半分に税率をかけます（2027年3月31日まで）。
評価額が「免税点」より低ければ、課税されません（地方税法73条の15の2）。

築年数の古い実家は、建物の評価額がこの額を下回ることがあります。
条件を満たす住宅には、評価額から差し引ける控除もあります（東京都主税局）。

登録免許税：評価額の2%

無償譲渡（贈与）で名義を移す登記の税率は、土地も建物も評価額の2%です（国税庁 No.7191）。
相続の登記（0.4%）より高くなります。

税金	先ほどの例（固定資産税評価額：土地300万円・建物60万円）
不動産取得税	土地4.5万円＋建物1.8万円＝6.3万円
登録免許税	360万円×2%＝7.2万円

兄弟で相続した実家を、兄弟に無償譲渡するとき

兄弟で相続した実家を1人にまとめるなら、遺産分割の話し合いで決めるのが基本です。
遺産分割で受け取った分は相続の扱いで、贈与税はかかりません。

分けたあとに持分を渡すと、贈与になる

遺産分割が済んで共有にしたあと、持分を無償で渡すと、原則として贈与税の対象です。
話し合いのやり直しで渡した分も、相続の扱いにはなりません（相続税法基本通達19の2-8）。

自分の持分を「放棄」しても、ほかの共有者への贈与として扱うのが原則です（相続税法基本通達9-12）。
法定相続分のまま登記しただけで話し合いが済んでいないなら、扱いが違うこともあります。
迷ったら、渡す前に税務署や税理士に確かめましょう。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続を知った日から3年以内が期限です（法務省）。
名義を決める話し合いは、登記の期限も見ながら早めに進めましょう。

共有名義の実家の分け方は、こちらの記事にまとめています。

あわせて読みたい

共有名義の実家を売却するには？兄弟で相続した家の売り方と分け方

兄弟で相続した共有名義の実家を売るには、共有者全員の同意が要ります。代表者の決め方、換価分割・代償分割、同意がそろわないときの方法、持分ごとに計算する税金と1人ずつ使える3,000万円控除をまとめました。

続きを見る

法人への無償譲渡と、負担をつけた贈与

法人に譲ると、譲る側に「みなし譲渡」

不動産会社などの法人に無償譲渡すると、譲る側が時価で売ったとみなされます（所得税法59条）。
これを「みなし譲渡」といい、時価の半分未満で売ったときも同じです。

時価から取得費を引いて利益が出れば、譲渡所得の税金がかかります。
親から相続した家は、親が買った値段と時期を引き継ぎます（国税庁 No.3270）。

所有期間が5年を超えれば、税率は所得税15%・住民税5%です（ほかに復興特別所得税）。
もらった法人の側にも、受けた利益に法人税がかかります。

負担をつけた贈与は、扱いが変わる

ローンの残りを引き継いでもらうなど、条件つきの贈与を負担付贈与といいます。
不動産の負担付贈与は、評価のしかたが変わります（国税庁 No.4426）。
もらう側は、通常の取引価額から負担額を引いた額に贈与税がかかります。

譲る側は、負担額で売ったものとして扱われます。
負担額が取得費を上回れば、譲渡所得の税金の対象です。

0円ではなく、個人に時価より大幅に安く売った場合も注意が要ります。
時価との差額は、買った個人への贈与とみなされることがあります（国税庁 No.4423）。

条件をつけるなら、契約の前に税務署や税理士に相談しましょう。
売れない実家を手放す方法全体は、こちらの記事で比べています。

あわせて読みたい

実家の処分に困ったら：売れない家を手放す4つの方法と費用

売れない実家の処分に困ったときの、手放す4つの方法を比べます。0円で譲る・寄付・相続土地国庫帰属制度・相続放棄のそれぞれで、かかる費用と条件、考える順番を説明します。

続きを見る