相続した実家は相続登記しないと売却できない？売る前の名義変更と段取り

相続登記と売却の関係とは

相続した実家を売却するには、先に相続登記で名義を相続人に変える必要があります。
登記の名義が亡くなった親のままでは、買主に名義を移せないためです。

「どうせ買主の名義になるのだから、親から直接移せばよい」と考える人もいます。
しかし不動産の登記は、権利が移った順番どおりに記録するしくみです。
親から相続人へ、相続人から買主へ、という2つの登記が必要になります。

2つの登記は、決済の日にまとめて申請することもできます。
それでも、相続登記を飛ばして売ることはできません。

相続登記の手続きそのもの（書類・費用・自分でやる方法）は、こちらの記事にまとめています。

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売る前に相続登記を済ませておく理由

不動産会社に査定を頼んだり、売却の相談をしたりするのは、名義が親のままでもできます。
ただ、買主と契約を結ぶまでに相続登記を終えておくのが安全です。

名義が親のままだと進みにくいこと

遠方に住む兄弟がいると、戸籍や印鑑証明書をそろえる手続きに時間がかかります。
買主が見つかってから慌てないよう、売り出す前に名義を整えておきましょう。

まず登記簿で、今の名義を確かめる

名義変更の前に、法務局で登記事項証明書（登記簿）を取り、今の名義を確かめます。
土地と建物は別々に登記されているので、両方を見ます。

相続した古い実家の不動産では、次のようなことがあります。

• 土地だけ祖父母の名義のまま残っている
• 私道や裏の畑など、別の土地も親の名義になっている
• 建物が増築されたのに、登記が昔のままになっている

祖父母の代の相続人まで話し合いに加わると、手続きに数か月かかることもあります。
売却する不動産を漏れなく洗い出し、まとめて名義変更することが、段取りの第一歩です。

相続人申告登記だけでは売れない

期限に間に合わないときの「相続人申告登記」という制度があります。
ただし、これは相続人であることを届け出るだけの登記です。
売却するなら、別に相続登記が必要だと法務省も案内しています（相続人申告登記について）。

売るなら「換価分割」で代金を分ける

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兄弟で相続した実家を売ることで一致しているなら、「換価分割」という分け方を使います。
相続した不動産を売ってお金に換え、その代金を相続人で分ける方法です。

遺産分割協議（相続人全員の話し合い）で換価分割を決めたら、登記の名義は次の2通りから選びます。

名義の置き方	しくみ	向くケース
全員の共有名義	相続人全員の名義にし、全員が売主になる	兄弟が少なく、契約に全員が関われる
代表者1人の名義	1人の名義にして売り、代金を分ける	兄弟が遠方に散らばり、窓口を1つにしたい

共有名義で売るときは全員が売主

共有名義なら、契約や決済には相続人全員が売主として関わります。
来られない人は委任状で任せられますが、本人の意思の確認と印鑑証明書は一人ずつ必要です。

兄弟の人数が多いほど、日程や書類など売却の手続きに手間がかかります。
その手間を減らす方法として、代表者1人の名義で売るやり方が使われます。

兄弟での分け方や、同意がそろわないときの対応は、こちらの記事にまとめています。

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代表者1人の名義で売るときの注意

代表者の名義にしても、売却代金は相続人みんなのお金です。
この点を書面で残しておかないと、あとで税金の面で困ることがあります。

遺産分割協議書に「売って分ける」と書く

代表者が受け取った売却代金を兄弟に渡すと、贈与と見られるおそれがあります。

国税庁の質疑応答事例に、調停で換価分割を決め、1人の名義で相続登記をした例があります。
売るための便宜で1人の名義にし、決めたとおりに代金を分けるのが条件です。
それなら贈与税は問題にならないと回答しています（国税庁）。

売った利益の申告は、受け取る割合に応じて

相続した不動産を売って利益が出たら、翌年に譲渡所得の確定申告をします。
換価分割では、代金を受け取る割合に応じて、兄弟それぞれが申告するのが基本です（国税庁）。

不動産の名義が代表者でも、代表者だけが申告するわけではありません。
相続税の申告がある家は、税理士に不動産の売却の予定も伝えておくと安心です。
相続税を払った人には、売る時期の条件つきで税金を軽くする特例（取得費加算）もあります。

親が1人で住んでいた古い家なら、空き家の3,000万円特別控除が使えることがあります。
1981年5月末までに建てた家で、売る期限は2027年12月31日です（国税庁 No.3306）。

相続人が3人以上なら、控除は1人2,000万円までになります。
この特例は、兄弟それぞれが条件を満たしているかで判断されます。

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相続登記から売却までの段取り

売るための相続登記は、次の順番で進めると手戻りが少なくなります。

査定は、登記の準備と並行してよい

相続登記の書類を集めている間に、不動産会社へ査定だけ先に頼むこともできます。
おおよその売却価格が分かると、兄弟で分け方の話がまとまりやすくなります。

一方で、契約の日は、相続登記の手続きが終わる見込みが立ってから決めましょう。
登記の申請から完了までの日数は、法務局ごとに目安が公表されています。

登記の費用は、売る前に立て替える

相続登記には、登録免許税がかかります。
税額は、固定資産税の評価額の1,000分の4（0.4％）です（国税庁 No.7191）。
相続登記を司法書士に頼むなら、その報酬も加わります。

これらは売却代金が入る前に払うので、誰かが立て替えることになります。
代金から精算するなら、そのことも遺産分割協議書に書いておくと、兄弟でもめにくくなります。

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