相続した実家（不動産）を売却したときの税金は？譲渡所得税の計算と特例・確定申告

相続した不動産を売却したときの税金とは

相続した不動産を売却して利益が出ると、その利益（譲渡所得）に所得税と住民税がかかります。

相続したときの相続税とは別の税金です。
利益が出なければ、所得税と住民税はかかりません。

ここでいう利益は、売却した金額そのものではありません。
売却代金から、親が買ったときの代金（取得費）と、売るための費用を引いた残りです。

相続不動産の売却では、ほかに次の税金もかかります。

税金	かかる場面	目安
印紙税	売買契約書	1,000万円超5,000万円以下なら1万円（2027年3月末までの軽減税率）
登録免許税	相続登記（親から名義を移す）	固定資産税評価額の0.4％

売却の前には、実家の名義を相続人に移す相続登記が必要です。
相続登記の登録免許税は、譲渡所得を計算するときに取得費に入れられます。

実家を仲介で売る全体の流れは、こちらの記事にまとめています。

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譲渡所得の計算のしかた

譲渡所得は、次の式で計算します（国税庁 No.3202）。

売却代金 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除 ＝ 税金がかかる譲渡所得

不動産の売却益は、給与などとは分けて計算します。
これを分離課税といいます。

取得費は、親が買ったときの代金

相続した実家の取得費は、被相続人（亡くなった親）が買った代金がもとです（No.3270）。
相続したときの評価額ではありません。

取得費には、次のものが入ります。

• 土地と建物の購入代金・建築代金、購入時の仲介手数料
• あとで払った改良費や設備費
• 相続人が払った相続登記の費用（登録免許税など）

建物は、年数がたつと価値が下がったとして、減価償却費に当たる額を引きます。
古い木造の実家なら、建物の分はかなり小さくなります。

親が買ったときの売買契約書が見つからないこともよくあります。
そのときは、売却代金の5％を取得費にできます（No.3258）。
ただ、5％だと利益が大きく出やすいので、まずは書類を探しましょう。

なお、5％を使うときは、相続登記の費用を別に足すことはできません。

書類がないときの調べ方は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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譲渡費用は、売るために直接かかった費用

譲渡費用に入るのは、売却のために直接かかった費用だけです（No.3255）。

一方、売却までに払った固定資産税や、家の修繕費は入りません。
空き家の管理費も同じです。

所有期間は親から引き継ぐ　税率は20.315％が多い

税率は、売却した年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。

区分	所有期間	所得税	住民税	合計
長期譲渡所得	5年を超える	15.315％	5％	20.315％
短期譲渡所得	5年以下	30.63％	9％	39.63％

所得税には、2047年分まで復興特別所得税（所得税の2.1％）が上乗せされます。
表の所得税の率は、その分を含めたものです。

相続した実家は、長期になることが多い

相続した家の所有期間は、親が買った日から数えます（No.3270）。
相続した日から数え直すわけではありません。

そのため、相続してすぐに売却しても、親が長く持っていた家なら長期譲渡所得です。
親が何十年も住んでいた実家なら、20.315％で計算するのがふつうです。

同じ例でも、次の章の特例が使えれば、納める額はゼロになることもあります。

税金を軽くする2つの特例

相続した実家の売却で、よく使われる特例は次の2つです。
どちらか一方しか適用を受けられないので、両方で計算して比べます。

空き家の3,000万円特別控除

親が一人で住んでいた家なら、条件を満たせば最高3,000万円を引けます（No.3306）。
2027年12月31日までの売却が対象です。

主な要件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家で、マンションではない
• 亡くなる直前に、被相続人が一人で住んでいた
• 相続のあと、貸したり住んだりしていない
• 耐震リフォームをするか、取り壊して更地で売る
• 相続から3年たつ日の年の12月31日までに売り、代金が1億円以下

2024年以降の売却なら、翌年2月15日までに買主が耐震工事や取り壊しをしても使えます。
家と土地を相続した相続人が3人以上なら、1人2,000万円までです。

細かな条件と必要な書類は、こちらの記事にまとめています。

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取得費加算の特例

相続税を払った人は、払った相続税の一部を取得費に足せます（No.3267）。
そのぶん譲渡所得が減り、税金も軽くなります。

主な条件は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却したことです。
申告期限は亡くなった日の翌日から10か月なので、相続から3年10か月が目安です。

計算のしかたと使い方は、こちらの記事で説明しています。

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売った翌年の確定申告

利益が出たら、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をします（No.2020）。
会社員で年末調整を受けている人も、申告が必要です。

納める額がゼロになるときも、申告をしないと特例は使えません。
住民税は、この申告の内容をもとに、翌年度の分として計算されます。

兄弟の共有で相続した不動産を売却したときは、持ち分ごとに一人ひとりが申告します。
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