親の土地に家を建てるときの税金｜贈与税・相続税と、土地の名義の考え方

親の土地に家を建てるときの税金とは

親の土地に地代を払わずに家を建てるなら、その時点で贈与税はかかりません。
税金の話が出てくるのは、親が亡くなって土地を相続するときです。

親の土地を無償で借りる形を「使用貸借（しようたいしゃく）」といいます。
国税庁は、この借りる権利の価値をゼロとして扱っています（国税庁 No.4552）。

土地を買わずに済むのは大きなメリットですが、土地は親の名義のまま残ります。
親が亡くなったときの土地の評価、特例が使えるか、兄弟の誰が受け継ぐかが、あとで大事になります。

実家の建て替え全体の進め方は、こちらの記事にまとめています。

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地代を払わない「使用貸借」なら贈与税はかからない

親子の間では、地代も権利金も払わずに土地を借りるのがふつうです。
この形なら、土地を借りる権利をもらったとして、子に贈与税がかかることはありません。

固定資産税の分を親に渡しても、使用貸借のまま

土地の固定資産税に当たる額くらいを親に渡すだけなら、無償で借りる形に含まれます。
国税庁の通達では、固定資産税など（公租公課）以下の額なら使用貸借とされます（使用貸借通達）。

相場の地代を払う形は、扱いが変わる

相場どおりの地代を払って借りると、土地を借りる権利（借地権）の話になります。
権利金を払う習慣がある地域では、払わなかった権利金の分が贈与とみなされることがあります。

地代を受け取る親には、その地代に所得税がかかります。
借地権がからむと、親が亡くなったときの土地の評価も変わるので、税理士に相談したい場面です。
親子なら、無償で借りる形のほうが税金の扱いは分かりやすくなります。

相続のとき、親の土地は「更地と同じ」に評価される

使用貸借の土地は、相続税の計算では、親が自分で使う土地（自用地）として評価されます。
子の家が建っていても、借地権の分を差し引いて安くなることはありません（国税庁 No.4552）。

そもそも相続税がかかるか

相続税には基礎控除があり、遺産がこれ以下なら相続税はかかりません（国税庁 No.4152）。

• 基礎控除：3,000万円＋600万円×法定相続人の数
• たとえば相続人が子2人なら、4,200万円まで

土地の値段が高い地域では、実家の土地だけで基礎控除を超えることがあります。
相続税の申告は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です（国税庁 No.4205）。

小規模宅地等の特例は「住み方」で使えるかが変わる

親が住んでいた土地は、条件を満たす家族が相続すると、330㎡まで評価を80%減らせます。
これが小規模宅地等の特例です。

親の土地に子が家を建てたときは、どう住んでいたかで結果が分かれます。

住み方	80%減らせるか（目安）
二世帯住宅で同居（区分登記なし）	建物全体が同居の扱い。住み続ける子が受け継げば対象
二世帯住宅で区分登記あり	同居の扱いにならない。親の部分は原則対象外、子の部分は生計が同じなら対象
同じ土地に別棟、生計は別	子の家の敷地は対象外。親の家の敷地も、別居の子が受け継ぐと原則対象外
同じ土地に別棟、生計が同じ	子の家の敷地は対象になることがある。親の家の敷地は原則対象外

「生計が同じ」とは、生活費を一緒にしている状態を指します。
その子が土地を受け継ぎ、申告期限まで住み続けて持ち続けることも条件です。

なお、親が住む部分は、配偶者が受け継ぐなら条件なしで対象になります。
区分登記や別棟で迷うときは、税理士に住み方を伝えて確かめてもらいましょう。

相続する人が違うと使えないことがある

たとえば、同居の長男ではなく、遠方に住む次男が土地を受け継いだケースです。
同居の家族がいると、別居の次男は原則として80%の減額を使えません。

誰が受け継ぐかで、相続税が大きく変わる点は、兄弟で共有しておきましょう。
特例を使う土地の選び方には、土地などを取得した家族全員の同意が必要です（国税庁 No.4124）。

土地の名義は、生前にもらうか相続で受け継ぐか

家を建てる前に、土地ごと子の名義にしたいと考える人もいます。
ただ、生前にもらう（贈与）と、相続より負担が重くなりやすい点に気をつけます。

見るところ	生前にもらう（贈与）	相続で受け継ぐ
かかる税金	贈与税（年110万円を超える分）	相続税（基礎控除を超えたとき）
登録免許税	評価額の2%	評価額の0.4%
不動産取得税	かかる	かからない
小規模宅地等の特例	使えない	条件を満たせば使える

登録免許税は国税庁 No.7191、不動産取得税は東京都主税局の説明によります。

相続時精算課税でもらう場合

60歳以上の親から18歳以上の子への贈与なら、相続時精算課税を選べます。
累計2,500万円までは贈与税がかからず、別に年110万円の基礎控除もあります。

ただし、この制度でもらった土地は、親が亡くなったときに遺産に足して相続税を計算します。
この制度でもらった土地には、小規模宅地等の特例が使えません（国税庁 No.4124）。

また、ふつうの贈与（暦年課税）も、亡くなる前の一定期間の分は相続税の計算に足されます。
2024年以降の贈与から、その期間は3年から7年へ段階的に延びています（国税庁 No.4161）。

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兄弟がいるなら、土地を誰が相続するか決めておく

親の土地に家を建てても、その土地は親が亡くなると遺産の一つになります。
兄弟で分けるときに、家の下の土地だけ別の人が受け継ぐと、住み続けにくくなります。
使用貸借は借りる側の権利が弱く、土地の持ち主から返してほしいと言われることもあります。

親が元気なうちに、次のことを家族で話しておきましょう。

親が亡くなったら、相続登記で土地を自分の名義にします。
相続登記は2024年4月から義務で、相続を知った日から3年以内が期限です。

建てるか、貸すか、持ち続けるかで迷うなら、無料診断で向く選択肢を見てみるのも一つの方法です。

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