実家の名義変更とは？相続・生前贈与・売買の違いと、誰の名義にするかの決め方

実家の名義変更とは

実家の名義変更とは、登記簿に記録された家と土地の持ち主を、親から子などに変える手続きです。

不動産の持ち主は、国の「登記簿」に記録されています。
法務局に登記を申請して、はじめて名義が変わります。

名義変更の理由（原因）は、主に次の3つです。

• 相続：親が亡くなったあとに、相続人に名義を移す
• 生前贈与：親が元気なうちに、子にただで譲る
• 売買：親から子が買い取る

どれを選ぶかで、かかる税金と手続きが大きく変わります。
また、相続なら「兄弟の誰が受け継ぐか」を、先に話し合って決める必要があります。

名義が親のままだと困ること

亡くなった親の名義のままでは、実家を売ることも、担保にすることもできません。
買う人や銀行は、登記簿で持ち主を確かめるからです。

放っておくと次の相続が重なり、話し合う相続人が増えていきます。
祖父母の名義のまま、相続人が十数人になっているケースもあります。

なお、相続で家を取得したら、知った日から3年以内の相続登記が義務です（2024年4月から）。
相続登記の手続きそのものは、親記事で全体像をまとめています。

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相続・生前贈与・売買の違い

3つの違いは、主に「いつ名義が変わるか」と「かかる税金」です。
国税庁と東京都主税局の案内をもとに、目安を並べます。

	相続	生前贈与	売買
名義が変わる時期	親が亡くなったあと	親が元気なうち	親が元気なうち
受け取る人の税金	相続税（かからない人も多い）	贈与税	代金を払う（親に譲渡所得税の場合あり）
登録免許税	評価額の0.4%	評価額の2%	土地1.5%・建物2%
不動産取得税	かからない	かかる	かかる

相続税は、遺産が基礎控除以下ならかかりません（国税庁 No.4152）。
基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。

登録免許税は、登記のときに国に納める税金です。
税率は固定資産税の評価額に掛けます（国税庁 No.7191）。
土地の売買の1.5%は、2029年3月31日までの軽い税率です。

不動産取得税は、家や土地を手に入れた人に都道府県がかける税金です。
相続なら課税されませんが、贈与と売買では課税されます。

費用だけで比べると、多くの場合は相続での名義変更が一番軽くすみます。
生前贈与や売買は、税金を払ってでも親が元気なうちに移したい理由があるときの方法です。

相続なら、誰の名義にするかを兄弟で決める

遺言がなければ、実家を誰が受け継ぐかは話し合いで決めます。
相続人全員でする「遺産分割協議」です（民法907条）。

決まった内容は遺産分割協議書にまとめ、全員が実印を押します。
遺言があれば、原則としてその内容に沿って相続登記をします。

名義の決め方は4つ

迷ったときは、実家をこの先どうするかから決めるのが近道です。
住む人や貸す人がいるなら一人の名義、売るなら換価分割が候補になります。

代償分割を選ぶなら、受け継ぐ人に代償金を払うお金が要ります。
不動産の評価額をどう見るかで、兄弟の間の金額も変わる点に気をつけましょう。

親（配偶者）の名義にするか、子の名義にするか

父が亡くなり母が健在なら、まず母の名義にするケースもあります。
ただし、母が亡くなったとき、もう一度相続登記と登録免許税がかかります。

母が施設に入る予定があるなら、最初から子が受け継ぐ考え方もあります。
相続税の特例との関係も変わるので、税理士に確かめてから決めましょう。

兄弟の共有名義になった実家の売り方は、別の記事で詳しく説明しています。

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生前に名義変更するときの注意点

生前贈与は、贈与税が高くなりやすい

贈与税は、年110万円を超えてもらった分にかかります（暦年課税）。
実家のように評価額が大きい財産だと、税率が高い段階にかかりやすくなります（国税庁 No.4408）。

60歳以上の親から18歳以上の子への贈与なら、相続時精算課税も選べます。
2,500万円までは贈与税がかからず、親が亡くなったときに相続税で精算します。
ただし、一度選ぶと、その親からの贈与は元の方式に戻せません。

どちらの方式でも、贈与を受けた翌年の3月15日までに、税務署に申告します。
暦年課税なら、年110万円以下の贈与は申告が要りません。

親子の売買は、値段に気をつける

親から子が買うときは、ふつうの取引と同じくらいの値段にします。
時価よりかなり安く買うと、差額は贈与とみなされます（国税庁 No.4423）。

売った親には、もうけが出れば譲渡所得税がかかります。
子に代金を用意する力があるか、先に確かめておきましょう。

親が認知症になると、名義を変えられない

贈与も売買も、親本人に「譲る」という判断ができることが前提です。
認知症が進むと、家族が代わりに名義変更の手続きをすることはできません。

売るには成年後見の手続きと、家庭裁判所の許可が要ります。
後見人がついても、子への贈与はできません。

親が認知症になったときの実家の扱いは、こちらの記事にまとめています。

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名義変更を進める順番と相談先

名義変更は、実家をこの先どうするかと一緒に決めると、やり直しがありません。
次の順番で進めましょう。

登記事項証明書は、どこの法務局でも取れ、オンラインでも請求できます。
登記の申請も、郵送やオンラインでできます。

遠方に住んでいても、実家のある法務局まで行かずに手続きを進められます。
書類集めに時間がかかるので、相続なら早めに手をつけておくと安心です。

実家をどうするか迷うなら、無料診断で方向を整理してみるのも一つの方法です。

名義を整えて持ち続けるときの考え方は、入口の記事にまとめています。

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まずは登記事項証明書を取って、今の名義を確かめるところから始めましょう。