借地権の買取とは？借地に建つ実家を地主や買取業者に売る方法と注意点

借地権の買取とは

借地権の買取とは、借りた土地に家を持つ権利（借地権）を、地主や買取業者に買ってもらうことです。

土地は地主のもので、家だけが親の持ち物という実家は珍しくありません。
その実家を相続したとき、借地権は売却できる財産として引き継がれます。

借地権は、借りる側（借地人）が地代を払って土地を使い続けられる権利です。
契約が続いている間は、家と一緒に売却できます。

売却先は、主に次の3つです。

• 地主：借地権が戻れば土地を自由に使えるので、買う理由のある相手
• 借地権を扱う買取業者：地主との交渉ごと引き受け、早く現金にできる
• 一般の買主：不動産会社の仲介で探すが、借地だと買主が限られやすい

どの売却先でも、第三者に売るなら地主の承諾が要るのが、ふつうの土地との一番の違いです。

売りにくい家の買取全体については、こちらの記事にまとめています。

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相続した借地の実家で、まず確かめること

借地権を相続するときは、地主の承諾は要らないとされています。
相続は売ったり譲ったりすること（譲渡）に当たらないためです。

ただ、売却を考えるなら、先に次のことを確かめておきましょう。

契約の時期で、借地権の強さが変わる

1992年（平成4年）8月1日より前の契約は、更新などで今も古い借地法が使われます（旧法借地権）。
更新が続きやすく、借地人の立場が強い借地権です。

一方、期間が来たら更新せずに返す定期借地権は、残りの期間が短いほど買い手が少なくなります。
契約書に「定期借地」とあるかを、まず確かめてください。

兄弟で引き継いだら、窓口を1人に

兄弟で借地権を共有したまま売却するには、全員の同意が要ります。
1人でも反対すると、地主との交渉も買取業者との話も進みません。

遺産分割で借地権を引き継ぐ人を1人に決めておくと、地主への連絡の窓口も1つになります。
共有のまま自分の持分だけを売る方法は、別の記事で扱います。

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建物の名義を相続人に変えておく

借地権は、土地の上の建物を登記しておくことで、地主以外にも主張できます（借地借家法10条）。
売却の前には、建物の名義を相続人に変える相続登記が必要です。

この登記は2024年4月から義務になりました。
遠方に住んでいて実家に通えない人も、早めに済ませておくと売却の話が進めやすくなります。

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地主に借地権を買い取ってもらう

地主に売却すれば、第三者に売るときの承諾や承諾料の問題が起きません。
地主にとっても、借地権が戻れば土地を自由に使える、という利点があります。

ただし、地主に借地権を買い取る義務はありません。
借りる側から契約を終えたいときは、建物を取り壊して更地で返すのが原則とされています。

価格の目安は「更地の価格×借地権割合」

相続税では、借地権の価格を「更地としての価格×借地権割合」で計算します（国税庁）。
借地権割合は、路線価図の記号で地域ごとに決まっています。

記号	借地権割合
A・B	90％・80％
C・D	70％・60％
E・F・G	50％・40％・30％

この計算はあくまで税金のための評価で、実際の売却価格とは違います。
地主との交渉では、家の古さや残りの期間で金額が変わります。
どちらから売却の話を持ちかけたかでも、金額が変わるケースがあります。

地主への打診は、書面で残しながら

打診は、長く地代を払ってきた関係を大切に、丁寧に切り出すのが近道です。
提示された金額や条件は、口約束にせず書面で残しておきます。

金額で折り合わないときは、借地権に詳しい不動産会社に査定を頼み、交渉の材料にする方法もあります。
地主が高齢で、自分の相続の前に土地を整理したいと考えているケースもあります。

借地権の買取を地主に断られても、次の選択肢として第三者への売却が残っています。

買取業者に売るときの承諾と承諾料

借地権を第三者に売却するには、地主の承諾が必要です（民法612条）。
承諾なく売ると、地主から契約を解除されるおそれがあります。

承諾をもらうときは、承諾料（名義書換料）を地主に払うことが多くあります。
借地権の譲渡を認めてもらう対価で、金額は法律で決まっていません。

金額は地主との交渉で決めます。
借地権の売却価格から承諾料を差し引いた額が、手元に残るお金の目安です。

借地権を扱う買取業者は、この地主との交渉や承諾の取り付けを引き受けてくれます。
その分、買取の価格は仲介で売るより低くなりやすい点は知っておきましょう。

買取と仲介の違いは、買取の入口の記事にまとめています。

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地主が承諾しないときは裁判所の許可

地主が承諾を拒否したときは、裁判所に承諾に代わる許可を求められます（借地借家法19条）。
買う人が借地権を引き継いでも、地主に不利にならないことが条件です。
この手続きを「借地非訟（しゃくちひしょう）」といいます。

借地権の買取業者を比べるときの目安

買取業者は1社に決めず、複数社に査定を頼んで比べましょう。
比べるときは、金額だけでなく次の点も確かめます。

売却できないときは、地主に返す

借地権の買い手が見つからず、地代だけを払い続けるなら、契約を終えて借地権を地主に返す方法もあります。

その場合、建物を取り壊して更地で返すのが原則で、解体費用は借りる側の負担です。
立ち退き料は、当然にもらえるものではないとされています。

返すか、売るか、しばらく持ち続けるかで迷うときは、無料診断で整理してみるのも一つの手です。
借地を返すことを含め、家を手放す方法はこちらの記事にまとめています。

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借地の実家は、地主への売却、買取業者への売却、地主に返す、の順に当たると整理しやすくなります。
まずは契約書と建物の名義を確かめることから始めてみてください。