訳あり物件とは？売れにくい実家の買取と、知っておきたい告知のこと

訳あり物件とは

訳あり物件とは、権利や建物、過去の出来事などに事情があり、ふつうより売りにくい物件のことです。

法律で決まった言葉ではなく、不動産の取引で使われる呼び方です。
相続した実家が、知らないうちに「訳あり」に当たっていることは珍しくありません。

たとえば、次のような家です。

• 建て替えができない（再建築不可）
• 兄弟で共有している（共有持分）
• 土地を借りて建っている（借地）
• 家の中で人が亡くなり、発見が遅れた（事故物件）
• 古くて傷みが大きい、家財が残ったまま

こうした物件は、ふつうの売り方では売却に時間がかかりがちです。
一方、不動産会社が直接買う「買取」なら、話が進むことがあります。

ただし価格は下がりやすく、告知のルールも知っておく必要があります。

買取のしくみ全体は、こちらの記事にまとめています。

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訳あり物件の主な種類

訳あり物件の事情は、大きく「法律・権利」「建物」「過去の出来事」の問題に分かれます。
実家に当てはまるものがないか、見ていきましょう。

再建築不可：建て替えができない

家の敷地が、道路に2メートル以上接していないと、原則として建て替えができません（建築基準法43条）。
古い住宅街の路地の奥にある物件に多い問題です。

建て替えられない物件は住宅ローンが使いにくく、一般の買主はつきにくくなります。
それでも、今の建物を直して使う前提で買う業者があります。

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共有持分：兄弟で相続した

家全体を売るには、共有している人全員の同意が必要です。
一人でも反対すると、家全体は売れません。

自分の持分だけなら一人で売却できますが、買う人は限られ、価格も低くなりがちです。
共有持分を扱う買取業者は、ほかの共有者との調整も見込んで値段をつけます。

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借地：土地は地主のもの

借地に建つ家を売るには、原則として地主の承諾が必要です（民法612条）。
地主が承諾しないときは、裁判所に許可を求める方法もあります（借地借家法19条）。

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事故物件・老朽化・残置物

家の中で人が亡くなった物件は、買主が気にすることがあり、価格が下がる原因になります。
告知のルールは、このあとの節で説明します。

雨漏り・シロアリ・傾きなど、古い建物の傷みも訳ありの理由になります。
家財が残ったままの物件も、片付けの費用がかかるため敬遠されがちです。
買取業者によっては、家財ごと引き取ることもあります。

訳あり物件が買取なら売れやすい理由

仲介は、不動産会社を通して個人の買主を探す売り方です。
訳あり物件は、住宅ローンが使いにくく、直す費用も読めません。
そのため、個人の買主が見つかりにくくなります。

買取は、不動産会社が自分で買い、直したり権利を整えたりしてから売り直す方法です。
事情を分かったうえで買うため、ほかで断られた物件でも話が進むことがあります。

価格は仲介より低くなりやすい

買取業者は、直す費用や売れ残るおそれを見込んで、価格を決めます。
そのため買取価格は、仲介で個人に売れたときの価格より低くなるのがふつうです。

どのくらい下がるかは、物件の事情と地域、業者によって大きく変わります。
1社の査定だけで決めず、複数の業者に依頼して比べましょう。

買取価格の決まり方は、こちらでくわしく説明しています。

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買取が合う物件、仲介も試したい物件

物件の事情が軽いなら、まず仲介で売却を試す方法もあります。
目安は、次のとおりです。

• 買取が合う：再建築不可・共有持分・事故物件など、個人の買主が気にする問題がある
• 買取が合う：遠方で通えず、家財の片付けや修理を自分でできない
• 仲介も試したい：古いだけで、立地がよく、建物を壊せば土地として売れそう

訳あり物件を専門に扱う買取業者もあれば、一部の事情だけ扱う業者もあります。
「どの事情なら買えるか」は業者ごとに違うので、断られても1社で諦める必要はありません。

どちらの売り方が合うか迷うなら、無料診断で考えを整理してみるのも一つです。

事故物件の告知は、国のガイドラインが目安

家の中で人が亡くなったことを、買主に伝えるべきかどうか。
その目安として、国土交通省は2021年10月にガイドラインを出しました。
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。

対象は人が住むための物件で、不動産会社が告げる範囲を示したものです。
不動産会社は、売主に告知書などへの記入を求めます。

亡くなった事情	売買での扱いの目安
老衰・病気による自然死	原則、告げなくてよい
自宅での転倒・入浴中の事故・誤嚥	原則、告げなくてよい
発見が遅れ、特殊清掃などをした	買主の判断に影響するなら告げる
自殺・他殺など、それ以外の死	買主の判断に影響するなら告げる

「おおむね3年たてば告げなくてよい」のは、貸すときの目安です。
売買には、この期間の区切りは書かれていません。

また、買主から聞かれたときや、社会に大きく知られた出来事は、告げる対象とされています。
親が自宅で亡くなった実家を売却するときは、分かっている事実をそのまま伝えるのが基本です。
買取業者に売るときも同じです。

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売れにくい実家を買取に出す前にすること

訳ありの実家でも、準備をしておくと、買取の話が早く進み、比べやすくなります。
次の順に進めましょう。

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。
相続を知った日から3年以内の申請が必要です（法務省）。

正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
それ以前の相続は、2027年3月31日までが期限です。

急がせる勧誘には乗らない

不動産会社に自宅を売る契約は、クーリング・オフができません（国民生活センター）。
強引な勧誘で安く売ってしまった、という相談も寄せられています。
売ったあとに、業者から修理費を求められた例もあります。

困ったときは、消費者ホットライン（188）で近くの消費生活センターを案内してもらえます。

買い手がつかず、買取も難しいときは、手放す方法もあります。

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まずは相続登記と、分かっている事情の書き出しから始めましょう。