不動産売却の確定申告のやり方　相続した実家を売った翌年の必要書類と期限

不動産売却の確定申告とは

不動産の売却で利益が出たら、売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告をします。

この利益は、売却代金から、取得費（親が買ったときの代金など）と譲渡費用を引いた残りです。
これを「譲渡所得」といいます（国税庁「不動産等を売却した方へ」）。

たとえば2,000万円で売却し、取得費が100万円、譲渡費用が80万円だったとします。
この場合の譲渡所得は、1,820万円です。

確定申告は、1月1日から12月31日までの1年間の所得を計算し、税金を確定させる手続きです。
会社員で年末調整を受けている人も、不動産の売却で所得があれば、原則として自分で申告します。

特例を使って税金が0円になるときも、確定申告をしないと特例は適用されません。

確定申告が必要なケース・不要なケース

ケース	確定申告
売却して譲渡所得が出た	必要
譲渡所得は出たが、特例で税金が0円になる	必要（申告しないと特例が使えない）
売却して損が出た（譲渡所得がマイナス）	原則として不要

相続した実家の売却で損が出ても、給与などの所得と差し引くことはできません。
損を差し引ける特例は、自分が住んでいた家（マイホーム）を売ったときに限られます。

税金の計算のしかたや税率は、親の記事にまとめています。
この記事では、確定申告の手順・書類・期限にしぼって説明します。

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確定申告の期限と、売却した年からの準備

申告と納付の期限は、原則として売却した年の翌年3月15日です（No.2020）。
たとえば2026年中に売却したなら、2027年2月16日から3月15日までに確定申告をします。

所得税は、申告のあとに税務署から納付書が届くわけではありません。
自分で期限までに納めるか、口座から引き落とす「振替納税」を申し込みます（No.9201）。

住民税は、確定申告の内容をもとに市区町村が計算し、翌年6月ごろから納めます。
会社員なら、給与からの天引きにまとめられることもあります。

売却した年から申告までの流れ

時期	すること
売買契約・引き渡しの前後	契約書と領収書をまとめて保管する
引き渡しの後すぐ	特例を使うなら、市区町村に確認書を申し込む
翌年1月	親が買ったときの契約書を探し、利益を計算する
翌年2月16日〜3月15日	確定申告書を出し、所得税を納める

売却そのものの進め方は、入口の記事にまとめています。

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期限を過ぎたとき

申告を忘れていたと気づいたら、できるだけ早く申告しましょう。
期限後の申告になり、納める税金に加えて無申告加算税がかかることがあります（No.2024）。

税務署から連絡が来る前に自分から申告した場合、無申告加算税は原則として税金の5％です。
納付が遅れた日数に応じて、延滞税もかかります。

不動産売却の確定申告の必要書類

必要書類は、「全員がそろえるもの」と「特例を使う人が足すもの」に分かれます。

全員がそろえるもの

書類	手に入れる場所
確定申告書（第一表・第二表）	税務署、国税庁のホームページ
確定申告書 第三表（分離課税用）	同上
譲渡所得の内訳書（土地・建物用）	同上
売却したときの売買契約書と領収書	手元（不動産会社から受け取ったもの）
親が買ったときの売買契約書など	実家に残る書類・親の遺品

不動産の売却による所得は、給与などと分けて計算するため、第三表を使います。
譲渡所得の内訳書には、売却代金・取得費・譲渡費用を書き、譲渡所得を計算します。

契約書や領収書は、申告書と一緒に出さなくても、あとで見せるよう求められることがあります。
確定申告のあとも、捨てずに保管しておきましょう。

相続した実家ならではのもの

親が買ったときの契約書は、見つからないこともよくあります。
その場合は、売却代金の5％を「取得費」とみなせます（No.3258）。

5％にすると利益が大きく計算され、税金も増えやすくなります。
探し方は、こちらの記事にまとめています。

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特例を使う人が足すもの

特例	足す主な書類
空き家の3,000万円特別控除	市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」、耐震基準適合証明書または取り壊しを示すもの、登記事項証明書など
取得費加算の特例	相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書

空き家の特例では、不動産番号を書いた明細書を出せば、登記事項証明書を省けます（No.3306）。
取得費加算は、相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却が対象です（No.3267）。

確定申告書を作って出す手順

必要書類がそろえば、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で確定申告書を作れます。
金額を入れると、第三表や内訳書も自動で作られます。

スマホでも作成でき、e-Tax でそのまま送信できます。

兄弟で相続した実家は、一人ひとりが申告する

兄弟の共有名義で売却したときは、持ち分ごとに、それぞれが確定申告をします。
売却代金も費用も、持ち分の割合で分けて計算します。

作成コーナーにも、共有者がいる場合の入力の案内があります。
兄弟で数字がずれないよう、同じ契約書の写しを全員で持っておきましょう。

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間違いに気づいたとき

出したあとに間違いに気づいたら、直す手続きがあります（No.2026）。
納めた税金が少なすぎたときは「修正申告」、多すぎたときは「更正の請求」です。

相続した実家の確定申告で、迷いやすいところ

3,000万円控除は、申告しないと使えない

相続した空き家の売却では、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。
（No.3306）
2027年12月31日までの売却などが対象で、相続人が3人以上なら1人2,000万円までです。

この特例も、確定申告で必要書類を添えてはじめて適用を受けられます。
条件は、こちらの記事で詳しく説明しています。

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相続税の申告とは別の手続き

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実家の売却による所得の確定申告は、それとは別に、売却した翌年に行います。

相続税を納めた人は、取得費加算の特例で譲渡所得を小さくできることがあります。

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買取の価格が取得費と費用を上回れば、譲渡所得が出て申告が必要です。

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