認知症の親の実家は売却できる？成年後見で売る流れと、期間・費用の目安

認知症の親の実家は売却できる？

親が認知症でも、判断する力が残っていれば、親本人が実家を売却できます。

判断する力を失っていれば、成年後見の手続きをしてから売却することになります。

実家の名義が親なら、売却の契約をするのは親本人です。
子や家族が、親の代わりに勝手に売ることはできません。

判断する力（意思能力）がないまま結んだ契約は、無効とされています（民法3条の2）。
委任状や実印があっても、本人の意思が確かめられなければ売却は進みません。

「認知症＝売れない」ではない

認知症と診断されても、症状の重さは人によって違います。
売却の意味や結果を理解できるかどうかが、分かれ目です。

不動産の売却では、決済の前に司法書士が本人の意思を確かめるのが一般的です。
迷うときは、医師の診断書を用意し、司法書士などの専門家に相談しましょう。

子が手伝えるのは、親本人が決められるうちだけ

親に判断する力があれば、子が代理人として不動産売却の手続きを手伝えます。
遠方の親の実家なら、査定や買主との連絡を子が受け持つこともできます。

ただし、売ると決めて契約するのは、あくまで親本人です。
認知症が進んでからでは、委任状も有効にならないおそれがあります。

実家を仲介で売る流れ全体は、こちらの記事にまとめています。

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成年後見で実家を売却する流れ

判断する力を失った親の実家は、家庭裁判所が選ぶ成年後見人が、親に代わって売却します。
成年後見制度は、判断が難しい人の財産と暮らしを守るための制度です。

申立てができるのは、本人・配偶者・四親等内の親族などです（裁判所）。
子や兄弟のほか、親の甥や姪も申し立てられます。

申立てでは、親の診断書や、預金・不動産の資料をそろえます。
誰が申し立て、後見人の候補者を誰にするかは、家族で先に話し合っておきましょう。
候補者を書いても、裁判所が別の専門家を選ぶことはあります。

親が住んでいた家の売却には、許可が要る

親が住んでいた実家を売却するには、裁判所の許可が必要です（民法859条の3）。
許可を得ないで売った場合、その売却は無効となります。

親が施設に入り、実家が空き家になっていても、許可の対象です。
裁判所の案内では、入所前に住んでいた家も含むとしています。

申立てには、売買契約書の案や不動産会社の査定書を添えます。
施設の費用に充てるなど、親のために売る必要があるかが見られます。

売る値段が査定とかけ離れていないかも見られます。
安く売ると親の財産が減るためで、相場に合った値段で売り出すことが大切です。

成年後見の期間・費用と、気をつけること

申立てから成年後見が始まるまでは、多くは4か月以内です。
2025年は、成年後見関係の事件の約93.8%が4か月以内に終わっています（最高裁判所）。
その後に買主探しと売却の許可があるので、売却まではさらに時間がかかります。

かかる費用の目安

費用	目安
申立ての手数料	収入印紙800円＋登記用2,600円、郵便切手
医師の鑑定	実施は約3.4%。費用は10万円以下が多い
成年後見人の報酬	基本は月2万円が目安（財産の額で変わる）

報酬の額は裁判所が決め、親の財産から支払います（横浜家庭裁判所）。
売却など特別な仕事をすると、報酬が加わることがあります。

売れるまでの間も、実家の費用はかかる

認知症の親が施設に入ると、実家は空き家のまま手続きを待つことになります。
その間も、固定資産税や火災保険、空き家の管理の費用がかかります。

実家の管理を誰がするかも、後見人と家族で相談して決めておきましょう。
遠方に住む子が通えないなら、空き家の管理サービスを使う方法もあります。

家族が思っていたのと違う、と感じやすい点

親族を候補者に書いた申立て自体が約2割なので、書けば外れるという意味ではありません。

なお、2026年6月に民法が改正され、成年後見制度は大きく変わります。
後見・保佐を「補助」に一本化し、必要がなくなれば終えられる仕組みです。

施行は遅くとも2028年12月までです。
改正後も、自宅の売却に家庭裁判所の許可が要る点は変わりません。

相続の途中で、親が認知症になったとき

父が亡くなり、相続人の母が認知症のときも、成年後見が必要になることがあります。
実家を誰が相続するかの話し合い（遺産分割協議）に、相続人全員の合意が要るためです。

認知症の母に代わって話し合いに加わるのは、母の成年後見人です。
後見人は母の財産を守る立場なので、母の取り分を大きく減らす分け方には応じにくくなります。

子が成年後見人なら、特別代理人が要ることも

子が母の後見人で、自分も相続人なら、母と子の利益がぶつかります。
その場合は、裁判所に特別代理人を選んでもらいます（民法860条・826条）。
後見監督人がいれば、その人が母の側に立ちます。

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親が元気なうちにできる準備

親が認知症になる前、判断する力が十分なうちなら、打てる手が増えます。
遠方に住んでいて実家に通えない子ほど、早めに話しておくと安心です。

認知症は、少しずつ進むことが多い病気です。
「まだ大丈夫」と思っているうちに、不動産売却の契約が難しくなることもあります。

任意後見で、任せる人を決めておく

親が元気なうちに、将来を任せる人を契約で決めておく任意後見もあります。
公証役場で公正証書をつくり、判断が難しくなってから効力が生じます。

実家の売却も任せたいなら、その内容を契約に入れておきます。
任意後見でも、裁判所が選ぶ任意後見監督人がつきます。

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