空き家の実家をシェアハウスとして貸すには？向いている家と、用途変更・消防法・運営の注意点

空き家をシェアハウスとして貸すとは

空き家をシェアハウスにするとは、実家の部屋を1室ずつ別の人に貸す活用の方法です。
台所や浴室は共用にして、部屋ごとに家賃を受け取ります。

部屋数の多い広い実家なら、活用の選択肢の一つになります。
一方で、法律上の扱いが変わり、改修と手続きが必要です。

国土交通省は、空き家の活用を考える持ち主向けに「シェアハウスガイドブック」を出しています。
この記事は、その要点をまとめたものです。

ふつうに貸すより、手間とお金がかかる

シェアハウスは、一軒をそのまま貸すより準備が多い貸し方です。
個室の鍵、共用の家具や家電、生活ルールまで用意します。

メリットは、1部屋空いても、ほかの部屋の家賃は入ることです。
一棟貸しより収入が安定する可能性があります（ガイドブック）。

デメリットは、入れ替わりが多く、募集や管理の手間が増えることです。

実家を貸すこと全体については、こちらの記事にまとめています。

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シェアハウスに向く実家、向かない実家

シェアハウスに向くのは、通勤・通学しやすく、個室が3室以上とれる実家が目安です。
入居者は、20〜30代の社会人や学生が多いとされています（ガイドブック）。

シェアハウスに向いている条件

向かない、または慎重に考えたい条件

• 車がないと暮らしにくく、若い単身者の賃貸の需要が少ない地域
• 1981年5月以前の建物で、耐震の補強に大きな費用がかかる
• 実家を兄弟の共有で相続していて、話がまとまっていない

兄弟の共有なら、改修や貸し方を先に話し合っておきましょう。
使い道を大きく変える工事には、共有者全員の同意が要ることがあります（民法251条・252条）。

地方の広い実家は、一戸建てとして貸すほうが合うこともあります。
近くの不動産会社に、その地域でシェアハウスの物件の需要があるかを聞いてみましょう。

家賃の相場の調べ方は、こちらの記事で説明しています。

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建築基準法：住宅から「寄宿舎」への用途変更

空き家をシェアハウスに活用するときは、建築基準法の用途を「住宅」から「寄宿舎」に変えます。
ガイドブックも、寄宿舎への用途変更が必要だとしています。

入居者を募って何人もの人を住まわせる物件は、「寄宿舎」に当たります。
国土交通省は2013年に、改修の有無にかかわらず寄宿舎に当たると示しました（通知）。

200㎡以下なら確認申請は要らない

寄宿舎に使う部分が200㎡以下なら、用途変更の建築確認の申請は要りません。
2019年6月に施行された建築基準法の改正で、100㎡から200㎡に引き上げられました。

ただし、申請が要らなくても、寄宿舎の基準は守る必要があります（国土交通省の通知）。

寄宿舎で求められる主なこと

• 非常用の照明など、避難のための設備
• 部屋と廊下の間などの、火が広がりにくい壁（間仕切壁）
• 階段の段の高さなど、寄宿舎としての基準

間仕切壁は、2014年の改正で条件つきで緩められました（国土交通省）。
小さな建物で、連動型の火災警報器があり、外へ逃げやすい造りなら対象外です。

消防法で求められる設備と、使い始める前の届出

シェアハウスは、消防法でも寄宿舎として扱われ、広さなどに応じた設備が要ります。
建築基準法とは別に、消防署への対応が必要です。

ガイドブックでは、次のような工事や手続きが挙げられています。

分野	主な内容
消防法の工事	一定の規模以上なら、消火器や火災警報の設備
高齢者などの住まい	グループホームなどに当たる場合は、スプリンクラー
手続き	工事完了の届出、防火対象物の使用開始の届出

「防火対象物使用開始届」は、使い始める前に消防署へ出す届出です。
どの設備が要るかは、延べ面積や階数、入居者で変わります。

シェアハウスの運営は自分でするか、運営会社に任せるか

シェアハウスの運営には、自主・委託・サブリースの3つの方式があります（ガイドブック）。
遠くに住む持ち主なら、運営会社への委託が現実的です。

方式	入居者と契約する人	空室のリスク	持ち主の手間
自主方式	持ち主	持ち主	大きい
委託方式	持ち主	持ち主	少ない（委託費を払う）
サブリース方式	運営会社	運営会社	最も少ない

委託方式では、募集サイトへの物件の掲載、面談、清掃、トラブル対応などを任せます。
シェアハウスの運営は、ふつうの賃貸と違うノウハウが要ります（ガイドブック）。

契約は、期間を決めて終わる「定期借家」が多く、調査では75%でした（ガイドブック）。

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サブリース方式では、運営会社が家を借り上げ、入居者に又貸しします。
持ち主の手間が最も少ないのがメリットです。

一方で、受け取る賃料は3つの方式の中で最も少なくなります（ガイドブック）。

借り上げの仕組みは、こちらの記事にまとめています。

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シェアハウスを始めるまでの流れ

空き家をシェアハウスとして活用するまでの流れは、次のとおりです。

初期費用は、数百万円かかることもある

ガイドブックの試算では、築30年・延べ100㎡の木造2階建てを5部屋にしています。
工事費600万円、家具・家電100万円、設計などに170万円という想定です。

これは一例で、国土交通省も事業性を保証するものではないとしています。
費用も家賃も、建物の傷みと地域で大きく変わります。

高齢者などの入居を拒まない住まいとして登録すると、改修費の補助が出る場合があります。
これを住宅セーフティネット制度といい、市区町村の住宅の窓口で確かめられます。

ほかの活用の方法も比べる

改修の費用が大きいなら、旅行者に短く貸す民泊も比べてみましょう。

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