空き家を民泊にするには？届出・年180日の上限と、実家で始める前に確かめること

2026年10月1日

空き家の民泊とは

空き家の民泊とは、使っていない家を旅行者向けの宿泊施設として活用し、宿泊料を受け取ることです。
ふつうの賃貸のように、1人に長く住んでもらうのとは違います。

家を民泊として使うには、法律にもとづく手続きが要ります。
多くは「住宅宿泊事業法（民泊新法）」の届出で始めます。
空き家の活用方法の1つとして、この記事では制度の中身から見ていきます。

この法律では、人を泊められるのは年180日までです。
遠くに住んでいて家にいないなら、管理を専門の業者に任せる決まりもあります。

相続した実家でも、条件を満たせば民泊として活用できます。
ただし、地域の条例で営業できる日がさらに絞られることがあります。

この記事で分かること

・民泊の3つの制度と、簡易宿所（旅館業）との違い
・住宅宿泊事業法の届出の流れと、始めたあとの義務
・実家が遠いときの、管理業者への委託
・条例の制限と、民泊が向く家・向かない家

相続した空き家も、対象になりうる

民泊新法の民泊は、「住宅」を使うのが前提です。
台所・浴室・トイレ・洗面設備があり、人が住む家として使われている必要があります。

観光庁の民泊制度ポータルサイトは、対象になる例に「相続した空き家」を挙げています。
いまは住んでいなくても、将来住む予定があり、少なくとも年1回は使っている家などが当たります。

一方で、誰も住んだことのない民泊専用の新築の投資用マンションは対象外です。
実家を民泊にできるかは、この「住宅」の条件から確かめましょう。
条件に当てはまるかの判断は自治体ごとに違うため、届出先の窓口に相談してみてください。

参考

・観光庁民泊制度ポータルサイト「住宅宿泊事業法（民泊新法）とは」
・同「対象となる住宅」
（2026年9月30日に確認）

実家を人に貸して活用すること全体は、こちらの記事にまとめています。

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民泊の3つの制度と、簡易宿所との違い

民泊の始め方には、3つの制度があります。
いちばん使われるのが民泊新法で、ほかに旅館業法と特区民泊があります。

項目	住宅宿泊事業法	旅館業法（簡易宿所）	特区民泊
手続き	届出	許可	認定
営業日数	年180日まで（条例で短縮あり）	制限なし	制限なし（2泊3日以上の滞在が条件）
住居専用地域	可（条例の制限あり）	不可	可（自治体の制限あり）
最低の広さ	1人3.3㎡以上	33㎡以上（10人未満なら1人3.3㎡以上）	原則1室25㎡以上

（観光庁民泊制度ポータルサイトの比較表をもとに作成）

旅館業法の簡易宿所

簡易宿所は、旅館業の許可を取って営む宿泊施設です。
ゲストハウスのような、客室を多人数で使う形の宿です。

営業日数の上限はありません。
その代わり、保健所の許可が要り、旅館やホテルと同じ枠組みの基準を満たす必要があります。

住居専用地域では営業できないため、住宅街の実家では選べないことがあります。
実家の用途地域は、市区町村の都市計画の窓口やウェブの地図で調べられます。

特区民泊

特区民泊は、国家戦略特区に指定された一部の地域だけの制度です。
東京都大田区や大阪市などが知られています。

実家の物件がその区域になければ、選べません。
認定の条件や受付の状況は自治体ごとに違うため、窓口で確かめましょう。

ポイント

年180日で足りるなら民泊新法の届出、通年で営業したいなら簡易宿所の許可が目安です。

簡易宿所は、建物や消防の基準に合わせる工事が必要になることがあります。
工事の前に、保健所と消防署に相談しておくと安心です。

参考

・観光庁民泊制度ポータルサイト「民泊制度の概要（3つの制度の比較）」
・同「旅館業法について」「特区民泊について」
（2026年9月30日に確認）

住宅宿泊事業法の届出の流れ

届出先は、家のある都道府県や保健所のある市などです。
手続きは、原則として国の「民泊制度運営システム」でオンラインで進めます。

自治体の窓口・保健所・消防署に、事前に相談する
消防署で確かめてもらい、消防法令適合通知書を受け取る
家の図面や登記事項証明書などをそろえる
民泊制度運営システムで届出をする
届出番号を受け取り、家に標識を掲げてから宿泊を受け入れる

マンションなら、管理規約で民泊が禁止されていないかも確かめます。
兄弟で相続して共有している実家なら、始める前に共有者全員で話し合っておきましょう。

年180日の数え方

180日は、毎年4月1日の正午から翌年4月1日の正午までで数えます。
1日は「正午から翌日の正午まで」です。

1泊で1日、2泊なら2日と数えます。
宿泊した日数や人数は、2か月ごと（偶数月の15日まで）に届出先へ報告します。

始めたあとの、おもな義務

届出をすると、次のような義務を負います（ポータルサイト「事業者の業務」）。

宿泊者1人あたり3.3㎡以上の広さを確保し、定期的に清掃・換気する
非常用照明や避難経路の表示など、安全のための設備を整える
外国語で、設備の使い方や災害時の連絡先を案内する
宿泊者名簿をつくり、本人確認をして、3年間保存する
騒音やごみ出しについて、宿泊者に説明する
近所からの苦情に、深夜や早朝でも対応する

参考

・観光庁民泊制度ポータルサイト「届出手続き」「住宅宿泊事業者の届出・義務」
・同「事業者の業務」「よくあるご質問」
（2026年9月30日に確認）

実家が遠いなら、管理業者への委託が必要

宿泊者がいる間に家主が家にいないなら、住宅宿泊管理業者への委託が義務です。
遠方に住み、実家に通えない持ち主は、ほぼこれに当たります。

管理業者は、国土交通大臣の登録を受けた業者です。
家主が家にいても、宿泊に使う部屋が5つを超えるなら委託が必要になります。

「不在」の目安

日用品の買い物のような、日常の短い外出は「不在」に当たりません。
目安は原則1時間で、地域の事情によっては2時間ほどまでとされています。

実家の近くに住んでいて、ときどき様子を見に行く程度では、家主がいる形にはなりません。

委託は1社に、すべての業務を

管理の業務は、1つの管理業者にまとめて委託します。
清掃は自分、苦情対応は業者、のように分けることはできません。

委託しても、届出をした持ち主としての責任は残ります。
委託料や清掃費は、宿泊料からまかなう前提で見積もりを比べましょう。

家を住まいとして貸す場合の管理会社については、こちらの記事にまとめています。

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参考

・観光庁民泊制度ポータルサイト「住宅宿泊管理業務の委託」
・同「住宅宿泊事業法（民泊新法）とは」
（2026年9月30日に確認）

条例の制限と、民泊が向く家・向かない家

民泊新法の民泊は、自治体の条例で区域や期間を制限されることがあります。
年180日より少ない日数しか営業できない地域もあります。

たとえば、次のような制限があります（観光庁の条例のとりまとめ）。

住居専用地域では、平日の営業を認めない
学校の周囲では、授業のある日の営業を認めない
家主が不在の民泊にだけ、制限をかける

制限の中身は地域ごとに違うため、実家のある自治体の窓口で確かめましょう。
ポータルサイトに、各自治体の窓口と条例の一覧があります。

民泊が向く家、向かない家

民泊は、宿泊の予約が入らなければ収入になりません。
宿泊料の収入は、立地や季節、管理の手間で大きく変わり、見込みどおりになる保証はありません。

向きやすい家	向きにくい家
観光地や駅の近くにある物件	住居専用地域で、条例の制限が厳しい
水回りが使える状態	大がかりな改修が必要
近所の理解を得やすい	共有者の意見がまとまらない