空き家を貸すデメリットとリスクは？実家を賃貸に出す前に知っておきたいこと

空き家を貸すデメリットとは

空き家を貸すデメリットは、お金・手間・返してもらいにくさ・税金の4つに分けられます。

家賃収入が入る一方で、賃貸に出す前もあとも費用がかかります。
入居者の対応や、決めた時期に家を返してもらえないリスクもあります。
売るときの税金の特例が使えなくなることもあります。

主なリスクは、次の6つです。

• 賃貸に出す前と出したあとの修繕・リフォームの費用
• 空室のあいだも、固定資産税や保険料はかかる
• 家賃の滞納や近所とのもめごとなど、入居者トラブル
• ふつうの賃貸契約（普通借家）だと、貸主の都合で返してもらいにくい
• 売るときの「3,000万円控除」が使えなくなる
• 家賃収入の確定申告が要る

貸して得か損かは、家の状態と場所で大きく変わります。
貸すことのメリットや、貸すまでの流れは、こちらの記事にまとめています。

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お金のリスク：修繕費と空室

修繕費は、貸す前も貸したあともかかる

古い実家は、そのままでは貸せないことが多くあります。
水回りの設備や壁紙、畳を直すリフォーム費用は、数十万円〜数百万円が目安です。
直す範囲と家の傷み具合で、大きく変わります。

貸したあとも、修繕は続きます。
入居中に給湯器やエアコンが古くなって壊れたら、直すのは原則として貸主です（民法606条）。

築年数が古い家ほど、設備の故障が重なりやすくなります。
家賃収入の一部を、修繕のために積み立てておくと安心です。

空室のあいだは収入がゼロ

入居者が決まらないあいだは、家賃収入はありません。
それでも、固定資産税・火災保険料・管理の費用はかかります。

駅から遠い、まわりに賃貸の需要が少ない地域では、空室が長引くことがあります。
退去のあと、次の入居者が決まるまで数か月かかることも見込んでおきましょう。

「リフォーム費用を、何年分の家賃で取り戻せるか」を先に計算しておきます。
空室になる月も入れて考えると、見込みが甘くなりにくくなります。

賃貸に出すためにどこまで直すかは、こちらの記事で詳しく説明しています。

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入居者トラブルと、遠くに住む貸主の手間

賃貸に出すと、家の持ち主として対応することが増えます。
よくあるのは、次のような場面です。

遠くに住んでいると、すぐに動けない

実家から遠くに住んでいると、故障の連絡があっても、すぐには行けません。
自分で管理するのは、近くに住む人でないと難しいのが実情です。

そのため、多くの貸主は不動産会社に賃貸の管理を任せます。
その場合、家賃の一部を管理の手数料として払うので、手元に残る額は減ります。
管理を任せる費用も、最初の計算に入れておきましょう。

管理会社の選び方と手数料の目安は、こちらにまとめています。

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持ち主としての責任は残る

貸していても、家の持ち主としての責任はなくなりません。
古い塀や屋根の瓦が落ちて人がけがをすると、持ち主が責任を負うことがあります（民法717条）。

普通借家だと、返してもらうのが難しい

ふつうの賃貸（普通借家）は、契約の期限が来ても、借りる人が望めば続くのが原則です。
貸主から契約を終わらせるには、「正当な理由（正当事由）」が要ります（借地借家法28条）。

「売りたくなった」だけでは足りないことが多い

正当な理由があるかは、次のような事情を合わせて判断されます。

• 貸主と借りる人の、それぞれの家を使う必要性
• これまでの貸し借りの経過や、建物の状態
• 貸主が出す立ち退き料などの申し出

「売りたいから出てほしい」だけでは、認められにくいとされています。
話し合いで出ていってもらうために、立ち退き料を払う例もあります。

更新しないと伝える時期にも決まりがあります。
契約が終わる1年前から6か月前までに、通知が要ります（借地借家法26条）。

期間を決めて貸すなら定期借家

決めた期間で契約を終えたいなら、「定期借家」で貸します。
更新がないので、期間が来れば家は戻ります。

ただ、住める期間が限られる分、家賃は相場より低めになることがあります。
違いと手順は、こちらの記事で説明しています。

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税金のデメリット：3,000万円控除と確定申告

貸すと「3,000万円控除」が使えなくなる

相続した空き家を売ると、売却の利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。
2027年12月31日までに売った場合が対象です（国税庁 No.3306）。

この特例は、相続してから売るまでに、家を貸していないことが条件です。
一度貸すと、そのあと空き家に戻してから売っても使えません。

このほか、1981年5月31日以前に建った家であることなどの条件もあります。
相続人が3人以上なら、1人あたり2,000万円までです（2024年以降の売却）。

貸したあとに売るときの特例の扱いは、こちらで詳しく説明しています。

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家賃収入は確定申告が要る

家賃収入から経費を引いた額は「不動産所得」になります（国税庁 No.1370）。
固定資産税・損害保険料・修繕費などは、経費にできます。

会社勤めで年末調整を受けている人も、確定申告が要ることがあります。
給与以外の所得が年20万円を超えるときです（国税庁 No.1900）。

20万円以下でも、住民税の申告は別に要ることがあります。

兄弟で共有している実家なら、持分に応じて一人ずつ申告するのが基本です。
毎年の帳簿や領収書の整理も、手間の一つとして見込んでおきましょう。

申告が要る人と経費の例は、こちらの記事にまとめています。

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貸すのに向かない実家

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当てはまるなら、売る・持ち続けるなども並べて比べてみましょう。
5つの質問に答える無料診断で、向いている選択肢を確かめることもできます。

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