自宅を売却しても住み続ける方法は？リースバックとほかの選択肢を比べる

自宅を売却しても住み続ける方法とは

自宅を売却しても住み続ける方法は、主に「リースバック」と「親族に買ってもらう」の2つです。

どちらも家の持ち主は変わりますが、住む人は変わりません。
売らずに住み続けたいなら、リバースモーゲージや賃貸併用という道もあります。

• リースバック：会社に売り、その会社から借りて住む
• 親族に売る：子などに買ってもらい、そのまま住む
• リバースモーゲージ：家を担保にお金を借り、持ち主のまま住む
• 賃貸併用：建て替えて一部を貸し、家賃収入を得ながら住む

「親が自宅に住み続けたいが、介護などの資金が要る」というケースは少なくありません。
大切なのは、何年住み続けたいかと、家を家族に残したいかを先に決めることです。

老後資金をどう作るかという目線での比べ方は、こちらの記事にまとめています。

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住み続ける4つの方法を比べる

比べる点は「持ち主」「住める期間」「毎月の支払い」「家が残るか」の4つです。

比べる点	リースバック	親族に売る	リバースモーゲージ	賃貸併用
持ち主	買った会社	買った親族	自分のまま	自分のまま
住める期間	契約で決まる	親族との話し合い	亡くなるまでが多い（商品による）	持ち主なので制限なし
毎月の支払い	家賃	家賃か無償	利息（商品による）	建て替えのローン
家が家族に残るか	残らない（買い戻しは条件しだい）	親族に残る	返済すれば残る	残る

まとまった資金をすぐ受け取りたいなら、リースバックか親族への売却が候補です。
リースバックは、古い戸建てでも買い取ってもらえることがあります。

家を手放したくないなら、リバースモーゲージか賃貸併用を考えます。

ただし、リースバックは一般の仲介で売却するより、手元に残るお金が少なくなりやすい方法です。
引っ越してもよいなら、ふつうに売却する方法とも比べておきましょう。

しばらくの間だけなら：住みながら仲介で売却する

「売却はするが、次の住まいが決まるまでは住み続けたい」という場合もあります。
それなら、住みながら仲介で買う人を探し、引き渡しの日を調整する方法があります。

引き渡しを少し待ってもらう条件（引き渡し猶予）は、買う人との話し合いで決めます。
長く住み続ける方法ではなく、買う人が待てる範囲に限られます。

リースバック：会社に売って、借りて住む

リースバックは、自宅を会社に売却し、その会社と賃貸の契約を結んで住み続ける方法です。
戸建てだけでなく、マンションも対象の物件になることがあります。

仕組みや流れは、こちらの記事にまとめています。

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いつまで住めるかは契約で決まる

リースバックで住み続けられる期間は、賃貸の契約の形で変わります。

• 普通借家：期間が来ても、原則として更新して住み続けられる
• 定期借家：期間が来たら終わり、再契約できるかは会社しだい

「ずっと住める」と言われても、契約書がどちらの形かを先に確かめましょう。
期間の違いは、こちらの記事で詳しく説明しています。

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売った後の家賃・固定資産税・修繕

リースバックで売却した後は、毎月の支払いと負担の中身が変わります。

• 家賃：毎月、リースバック会社に払う。値上げの条件も契約で確かめる
• 固定資産税：毎年1月1日の持ち主にかかるので、翌年からは会社の負担
• 修繕費：どちらが持つかは契約しだい。設備が壊れたときの扱いを書面で確かめる

固定資産税は、売却した年の分まで元の持ち主にかかります。
その年の分は、引き渡しの日で日割りして精算するのが一般的です（法律の決まりではなく取引の慣行）。

固定資産税の負担はなくなる一方で、その分も家賃に含まれていると考えて比べましょう。
長く住むほど、家賃の合計が売却代金を超えるケースもあります（国交省のガイドブックのトラブル例）。

親族に売る：子が買って、親が住み続ける

親の家を子などの親族が買い、親がそのまま住み続ける方法です（親子間売買）。
家が家族の手に残るのが、リースバックとの大きな違いです。
親は受け取った売却代金を、老後の資金に回せます。

ただし、親族どうしの売買には、税金とお金の面で気をつける点があります。

著しく低い価額で買った場合、時価との差額は贈与とみなされます。
価格は不動産会社の査定などで、根拠を残して決めると安心です。

また、親子や、売った後に同居する親族は「特別の関係がある人」に当たります。
このため、親に売却益が出ても3,000万円控除は使えません。
リースバックで会社に売るときとは、税金の扱いが変わる点に気をつけましょう。

売らずに住み続ける：リバースモーゲージと賃貸併用

リバースモーゲージ：家を担保に借りる

リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借り、持ち主のまま住み続ける方法です。
亡くなった後に家を売るなどして返すので、子が返せば家を残せます。

使える家や年齢の条件は、商品ごとに決まっています。
たとえば「リ・バース60」は原則60歳以上で、生活資金には使えません。

地方の古い戸建ては、担保の評価が低く、使えないこともあります。
変動金利なら、金利が上がると利息が増えるので、返し方まで確かめましょう。

リースバックとの違いは、こちらの記事で詳しく比べています。

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賃貸併用：建て替えて一部を貸す

実家を建て替えて、1階に住み、2階を貸すような形です。
家を持ち続けたまま、家賃収入をローンの返済に回します。

建て替えの借り入れは大きく、空室が続くと返済が苦しくなります。
高齢の親が始めるより、実家を継ぐ子が住む前提のほうが、返済の計画を立てやすい方法です。
家賃収入を約束するものではないので、複数社の計画を比べて決めましょう。

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家族で決めるときの順番

国土交通省のガイドブックも、ほかの方法と比べ、家族に相談して決めることを勧めています。
次の順に話を進めましょう。

遠方に住む子は、親だけで契約が進まないよう、見積もりの段階から加わっておくと安心です。
実家全体の選択肢を見渡したいときは、無料診断も試してみてください。

高齢の親がリースバックを使うときの注意点は、こちらの記事にまとめています。

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