共有持分の買取とは？兄弟で相続した実家の、自分の持分だけを売る方法

共有持分の買取とは

共有持分の買取とは、共有名義の不動産のうち、自分の持分だけを買い取ってもらうことです。
家全体を売るのと違い、ほかの共有者の同意がなくても売却できます。

兄弟で実家の不動産（土地と建物）を相続すると、分け方を決めるまでは共有になります（民法898条）。
「兄2分の1・弟2分の1」のように、それぞれが持分を持つ形です。

不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が要ります（民法251条）。
一方で、持分はそれぞれの共有者の財産なので、自分の判断で売れます。

兄弟が売却に反対している、実家の話し合いから抜けたい、というときの出口の1つです。
自分の持分の割合は、不動産の登記事項証明書（登記簿）で確かめられます。

共有持分を手放す道は、主に次の3つです。

• ほかの共有者（兄弟）に買い取ってもらう
• 共有持分を扱う買取業者（不動産会社）に売却する
• 共有物分割請求で、裁判所に分け方を決めてもらう

共有持分のほか、売れにくい事情のある家の買取は、こちらの記事にまとめています。

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兄弟に売る・業者に売る・共有物分割の違い

穏やかに進みやすいのは兄弟への売却、自分だけで決められるのは業者への売却です。
共有物分割請求は、話し合いが止まったときの最後の手段と考えておきましょう。

	兄弟に売る	買取業者に売る	共有物分割請求
兄弟の同意	買う兄弟との合意が要る	要らない	要らない（裁判所が決める）
価格の目安	家全体の価格×持分が出発点	持分相当額より大きく下がりやすい	裁判所が決める。競売なら下がりやすい
かかる時間	話し合いしだい	比較的早い	長くかかりやすい
兄弟の関係	保ちやすい	見知らぬ業者が共有者に加わる	こじれやすい

まず兄弟に買い取りを打診し、断られたら業者を考える順番が穏やかです。
業者に売却したあと、ほかの共有者に業者から連絡が行くことがあるためです。

遺産分割の前か後かで、進め方が変わる

親の遺産分割がまだなら、話し合いで1人が家を取る「代償分割」にする方法もあります。
家を取った兄弟がほかの兄弟にお金を払うので、兄弟への売却と近い形で共有を避けられます。

遺産分割の前に相続分を第三者に譲ると、ほかの相続人は1か月以内なら取り戻せます（民法905条）。
遺産分割のあとに持分を売るなら、先に相続登記で自分の持分を登記しておきます。

相続登記は2024年4月1日から義務になりました（法務省）。
相続を知った日から3年以内で、それ以前の相続は2027年3月31日までが期限です。

家全体を兄弟そろって売却する方法は、こちらの記事にまとめています。

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兄弟に共有持分を買い取ってもらう

兄弟への売却は、家全体の価格に持分の割合をかけた額を、交渉の出発点にします。
たとえば家全体が1,500万円で持分が2分の1なら、750万円が目安です。

3人で3分の1ずつのケースなら、1人500万円が出発点になります。

家全体の価格は、不動産会社2〜3社の査定を並べると、お互いに納得しやすくなります。
査定の差が大きいなら、費用はかかりますが不動産鑑定士に価格を出してもらう方法もあります。

買う側は共有持分が増えるほど家を扱いやすくなるので、話がまとまりやすい相手です。

代金を一度に払えないなら、分割払いにする交渉もできます。
支払いの時期と、払えなかったときの扱いは、売買契約書に書いておきましょう。

安すぎる価格は、贈与とみなされることがある

兄弟だからと時価よりかなり安く売ると、差額は贈与とみなされることがあります（国税庁 No.4423）。
このとき贈与税の対象になるのは、買った兄弟の側です。

「著しく低い価額」かどうかは、個々のケースで判断されます。
価格を決める前に、税務署か税理士に確かめておきましょう。

売却の手続きと費用

買取業者に共有持分を売却する

兄弟が買わないときは、共有持分の買取を扱う業者に売却する方法があります。
ほかの共有者の同意は要らず、自分の持分だけで契約できます。

遠方に住んでいて実家の管理に関われないなら、早く売却できる点は利点です。
空き家の管理の負担からも離れられます。

固定資産税は、1月1日時点の持ち主にかかります（地方税法359条）。
年内に名義を移せば、翌年度からの分は払わずに済みます。

価格が下がりやすい理由

業者は共有持分を買っても、その家に住んだり、1人で売ったりはできません。
あとで兄弟と交渉したり、共有物分割請求をしたりして、ようやく利益を得ます。

その手間とリスクの分、価格は持分相当額より大きく下がるのが一般的とされます。
下がり方は業者と物件で大きく違い、決まった相場はありません。

査定では、不動産全体の価格や持分の割合のほか、ほかの共有者の人数や住まいも見られます。
共有者が実家に住んでいるケースは、話し合いが難しいとみられ、価格に響くことがあります。

業者を選ぶときに確かめること

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共有物分割請求で共有を解消する

共有者は、いつでも共有の解消（分割）を求められます（民法256条）。
話し合いで決まらなければ、地方裁判所に分け方を決めてもらえます（民法258条）。

裁判所が命じる分け方は、次の3つです。

• 土地を分けるなど、現物で分ける
• 1人が家を取り、ほかの共有者にお金を払う
• 競売にかけて、売却代金を持分で分ける

1軒の家は現物では分けにくいため、2つ目の方法か競売が検討されます。
兄弟の誰かが家を取るお金を払えるかどうかが、分かれ目になります。

遺産分割がまだなら、先に家庭裁判所

親の遺産分割が終わっていない家は、まず家庭裁判所の遺産分割の手続きを使います（民法258条の2）。
相続から10年たつと、共有物分割で進められることがあります。

「共有持分の買取請求」は別の制度

管理費用や税金を1年以上払わない共有者がいれば、その持分を取得できる制度があります（民法253条）。
相当のお金を払う必要があり、兄弟に「私の持分を買って」と求める制度ではありません。

売らずに共有のまま持ち続けるときの負担は、こちらの記事にまとめています。

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