取得費が不明な実家を売るときは？5%の概算取得費と、親が買った値段の調べ方

取得費が不明なときは、売却代金の5%にできる

取得費が不明なときは、売却代金の5%を取得費にできます。これを「概算取得費」といいます。

取得費とは、土地や建物を買ったときの代金に、仲介手数料などを足した金額です。
建物は、持っていた年数に応じて目減りした分（減価償却費）を引きます。

相続した実家を売ると、親が買ったときの取得費をそのまま引き継ぎます（No.3270）。
相続したときの評価額ではありません。

そのため、何十年も前に親が買った不動産だと、代金を示す資料が見つからないことがよくあります。
親が亡くなっていると、本人に聞くこともできません。
そんなときに使えるのが、5%の概算取得費です（No.3258）。

譲渡所得（売って得た利益）の計算全体は、こちらの記事にまとめています。

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5%の概算取得費で計算すると、税金はどう変わるか

概算取得費は手軽ですが、売却代金の9割以上に税金がかかる計算になります。
親が買った値段が分かれば、税金が大きく下がることがあります。

仮の数字で比べてみます。
売却代金2,000万円、仲介手数料などの売る費用が70万円とします。
相続した実家は長く持っていることが多く、税率は20.315%とします。

	取得費が不明（5%）	取得費が分かった
取得費	100万円	800万円
譲渡所得	1,830万円	1,130万円
税金の目安	約372万円	約230万円

この例では、取得費の金額が分かるかどうかで、税金に140万円ほどの差が出ます。
売却の前に、少し時間をかけて資料を探す価値はあります。
実際の金額は、特例の有無や所有期間で変わります。

実際の取得費が5%より少ないときも、5%を使えます（No.3258）。
祖父母の代から受け継いだ土地など、とても安く買った不動産でも5%が下限になります。
つまり、概算取得費より少ない金額で譲渡所得を計算する必要はありません。

3,000万円控除が使えるなら、影響は小さくなる

空き家の3,000万円特別控除を使えると、利益から最大3,000万円を引けます。
その場合、取得費が不明でも税金がかからないことがあります。

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親が買った値段の探し方

まず、実家に残っている資料を探します。
売買契約書が一番の証拠ですが、ほかの書類でも金額が分かることがあります。

書類は、仏壇の引き出しや金庫、権利証の保管場所にまとまっていることが多くあります。
兄弟で相続したなら、ほかの兄弟が持ち出していないかも確かめましょう。

家の外で調べられること

登記事項証明書は、法務局の窓口・郵送・オンラインで請求できます。
遠くに住んでいても、郵送やオンラインなら実家まで行かずに取れます。

実家の片付けを業者に頼む前に、書類だけは先に抜き出しておくと安心です。
売るまでの流れ全体は、こちらの記事にまとめています。

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建物の代金は、国税庁の建築価額表から出せる

建てた年と構造、床面積が分かれば、建物の代金の目安を出せます。
国税庁の「建物の標準的な建築価額表」を使う方法です。

表には、建てた年ごとの1㎡あたりの建築単価が、構造別に載っています。
建てた年と床面積は、建物の登記事項証明書で確かめられます。

古い木造の家は、建物の取得費がほぼ残らない

たとえば、昭和55年に建てた木造の家（床面積100㎡）で考えます。
表の単価は1㎡あたり9.25万円なので、建物の代金の目安は925万円です。

ここから、持っていた年数に応じた目減り分を引きます（No.3261）。
住まいとして使っていた建物は、次の式で計算します。

建物の代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 ＝ 目減りした分

構造	償却率
木造	0.031
木骨モルタル	0.034
鉄筋コンクリート	0.015

木造で46年たつと、目減りは上限の95%に届きます。
残る建物の取得費は、925万円の5%の約46万円です。

土地は、市街地価格指数で推計する方法もある

土地の取得費は、「市街地価格指数」を使って推計する方法があります。
土地の値段が、買ったときから売ったときまでにどれだけ動いたかを、指数で逆算する考え方です。

市街地価格指数は、日本不動産研究所が年2回公表しています。
全国の主要198都市の宅地を調べ、住宅地・商業地などの用途別にまとめたものです。

計算のしかた

土地の売却代金 × 買ったときの指数 ÷ 売ったときの指数 ＝ 推計した土地の取得費

たとえば、土地の部分を1,500万円で売ったとします。
買ったときの指数が60、売ったときが100なら、推計した取得費は900万円です（数字は仮のもの）。
5%の75万円と比べると、差は大きくなります。

最新の指数は研究所のサイトで見られ、過去の指数は販売されている冊子などで調べます。
地域（六大都市か、それ以外か）と用途は、実家の土地に合うものを選びます。

概算取得費と推計のどちらで申告するかは、資料をそろえたうえで税理士や税務署に相談して決めましょう。
推計の根拠になるメモや通帳の記録があると、説明しやすくなります。

取得費の出し方が決まったら、売った翌年に確定申告をします。

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相続税を払っている人は、その一部を取得費に足せる特例もあります。

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